# Boleto de Compraventa, Seña y Reserva: Guía Legal Completa > Diferencias entre reserva, seña y boleto de compraventa. Qué debe incluir cada documento, efectos legales, arrepentimiento y qué pasa si una parte no cumple. **Fuente canónica:** https://www.todoprops.com/articulos/boleto-compraventa-sena-reserva-guia-legal **Actualizado:** 2025-11-28T00:00:00+00:00 **Autor:** TodoProps --- ## Introducción Antes de llegar a la escritura, la compraventa de un inmueble atraviesa varias etapas contractuales: la reserva, la seña y el boleto de compraventa. Cada una tiene efectos jurídicos distintos y es fundamental conocerlos para proteger tus intereses, ya seas comprador o vendedor. Esta guía complementa nuestra [Guía Completa para Vender tu Propiedad en Argentina](/articulos/guia-completa-para-vender-tu-propiedad-argentina) y profundiza en los aspectos contractuales previos a la escritura. Si ya firmaste el boleto y necesitás preparar la documentación, consultá nuestra guía sobre [Documentación y Certificados para Escriturar](/articulos/documentacion-certificados-escriturar-inmueble-argentina). ## Marco legal aplicable Los contratos inmobiliarios en Argentina están regulados por: - **Código Civil y Comercial** (Ley 26.994): Artículos 1123 a 1169 (compraventa), 1059 (seña), 994 a 996 (contratos preliminares) - **Ley 14.005**: Venta de inmuebles fraccionados en lotes y a plazos - **Ley 24.240**: Defensa del Consumidor (aplicable en ciertos casos) ## La Reserva: primer paso del proceso ### ¿Qué es la reserva? La reserva es un acuerdo preliminar por el cual el potencial comprador entrega una suma de dinero para que el vendedor retire el inmueble del mercado durante un período breve, mientras se verifican las condiciones de la operación. ### Características de la reserva - **Monto**: Generalmente entre 1% y 2% del valor de la propiedad - **Duración**: Usualmente 5 a 15 días - **Objetivo**: Dar tiempo para verificar documentación, conseguir financiamiento, etc. - **Naturaleza**: Es un contrato preliminar, no definitivo ### ¿Qué debe incluir el documento de reserva? 1. **Datos del inmueble**: Ubicación, nomenclatura catastral, superficie 2. **Precio acordado**: Monto total y moneda de la operación 3. **Monto de la reserva**: Cantidad entregada 4. **Plazo de vigencia**: Fecha hasta la cual se mantiene la reserva 5. **Condiciones**: Qué debe verificarse en ese plazo 6. **Destino de la reserva**: Qué pasa si se concreta o no la operación 7. **Datos de las partes**: Nombre, DNI, domicilio de comprador y vendedor 8. **Exigir el cumplimiento**: Demandar judicialmente para que se otorgue la escritura 9. **Resolver el contrato**: Recuperar lo pagado más daños y perjuicios 10. **Ejecutar la cláusula penal**: Si se pactó ### Si el comprador no cumple El vendedor puede: 1. **Exigir el cumplimiento**: Demandar el pago del saldo 2. **Resolver el contrato**: Quedarse con la seña y reclamar daños adicionales 3. **Ejecutar la cláusula penal**: Si se pactó ### Rescisión bilateral Las partes pueden acordar dejar sin efecto el boleto de mutuo acuerdo, estableciendo cómo se distribuyen las sumas entregadas. ## Aspectos impositivos ### Impuesto de Sellos El boleto de compraventa está alcanzado por el Impuesto de Sellos: - **CABA**: 3,6% del valor (1,8% cada parte) - **Provincia de Buenos Aires**: 3,6% del valor Para conocer en detalle todos los impuestos de la operación, consultá nuestra [Guía sobre ITI e Impuesto a las Ganancias](/articulos/iti-impuesto-transferencia-inmuebles-guia-completa). ### ¿Quién paga el sellado? Usualmente se divide en partes iguales, pero puede acordarse otra distribución. ## Errores comunes a evitar ### Para el comprador - **No verificar la titularidad**: Siempre pedí un informe de dominio antes de firmar - **No incluir condición de crédito**: Si dependés de un préstamo, debe estar como condición suspensiva - **Firmar sin asesoramiento**: Consultá con un abogado o escribano antes de firmar - **Entregar dinero sin recibo**: Todo pago debe documentarse ### Para el vendedor - **No verificar la capacidad de pago**: Asegurate de que el comprador pueda cumplir - **Entregar posesión antes de cobrar**: Es el error más grave y difícil de revertir - **No incluir cláusula penal**: Te protege ante incumplimiento - **Plazos excesivamente largos**: Mayor riesgo de complicaciones ## Modelo de cláusulas importantes ### Cláusula de arrepentimiento *"Las partes convienen expresamente la facultad de arrepentirse de la presente operación hasta el día [FECHA]. En caso de arrepentimiento del COMPRADOR, perderá la suma entregada en concepto de seña. En caso de arrepentimiento del VENDEDOR, deberá restituir al COMPRADOR el doble de la seña recibida."* ### Condición suspensiva por crédito hipotecario *"El presente boleto queda sujeto a la condición suspensiva de que el COMPRADOR obtenga un crédito hipotecario por la suma de [MONTO] en un plazo de [X] días. Si el crédito no fuera otorgado por causas no imputables al COMPRADOR, el presente quedará sin efecto y el VENDEDOR restituirá íntegramente las sumas recibidas."* ### Cláusula penal *"En caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente, la parte incumplidora deberá abonar a la otra, en concepto de cláusula penal, la suma de [MONTO o PORCENTAJE], sin perjuicio de la facultad de la parte cumplidora de exigir el cumplimiento del contrato o su resolución."* ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo hacer un boleto sin inmobiliaria? Sí, pero es recomendable que lo redacte o revise un abogado o escribano para proteger tus intereses. ### ¿Es obligatorio el boleto antes de escriturar? No es legalmente obligatorio, pero es la práctica habitual en Argentina. Protege a ambas partes durante el período entre el acuerdo y la escritura. ### ¿Puedo escriturar directamente sin boleto? Sí, si ambas partes están de acuerdo y tienen toda la documentación lista, se puede ir directamente a la escritura. Esto es más común en operaciones rápidas o entre conocidos. ### ¿Qué pasa si el vendedor muere después del boleto? Los herederos están obligados a cumplir con el boleto. El comprador puede exigir la escrituración a la sucesión. ## Normativa de referencia - **Código Civil y Comercial**: Arts. 994-996 (contratos preliminares), 1059 (seña), 1123-1169 (compraventa), 1170 (prioridad del comprador por boleto) - **Ley 14.005**: Venta de lotes a plazos - **Código Fiscal CABA/PBA**: Impuesto de Sellos **Importante**: Esta guía es informativa. Ante una operación concreta, consultá siempre con un profesional matriculado (abogado o escribano).