# Documentación y Certificados para Escriturar un Inmueble en Argentina > Guía completa sobre todos los documentos necesarios para escriturar: certificados de dominio, inhibición, libre deuda de expensas, ABL, y requisitos según el Registro de la Propiedad Inmueble. **Fuente canónica:** https://www.todoprops.com/articulos/documentacion-certificados-escriturar-inmueble-argentina **Actualizado:** 2025-11-28T00:00:00+00:00 **Autor:** TodoProps --- ## Introducción Para escriturar la compraventa de un inmueble en Argentina, el escribano debe reunir una serie de certificados y documentos que garantizan la seguridad jurídica de la operación. Esta guía detalla cada documento requerido, quién lo tramita, dónde se obtiene y qué información contiene. Este artículo complementa nuestra [Guía Completa para Vender tu Propiedad en Argentina](/articulos/guia-completa-para-vender-tu-propiedad-argentina) y profundiza en los aspectos documentales del proceso. ## Marco legal de la escrituración La transferencia de inmuebles en Argentina está regulada por: - **Código Civil y Comercial** (Ley 26.994): Artículos 1017 y 1018 sobre forma de los actos jurídicos - **Ley 17.801**: Régimen de Registro de la Propiedad Inmueble - **Ley 404 (CABA)** y leyes provinciales: Regulación notarial - **Ley 13.512**: Propiedad Horizontal El artículo 1017 del Código Civil y Comercial establece que deben ser otorgados por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. ## Certificados registrales ### Certificado de Dominio Es el documento más importante del proceso. Certifica: - Quién es el titular registral del inmueble - La descripción legal del inmueble (superficie, linderos, nomenclatura catastral) - Si existen gravámenes (hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres) - Si hay restricciones al dominio #### ¿Dónde se tramita? En el **Registro de la Propiedad Inmueble** de la jurisdicción correspondiente: - **CABA**: Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal - **Provincia de Buenos Aires**: Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires (RPBA) - **Otras provincias**: Registros provinciales respectivos #### ¿Quién lo tramita? El **escribano interviniente** lo solicita de forma exclusiva. Los particulares no pueden solicitar certificados para escriturar, solo informes de dominio (que son meramente informativos). #### Vigencia El certificado tiene una vigencia de **15, 25 o 30 días** según la jurisdicción, durante los cuales el Registro "reserva" la prioridad para esa escritura. Esto significa que ningún otro trámite puede afectar el inmueble en ese período. #### Información que bloquea Durante la vigencia del certificado, el Registro no inscribirá: - Embargos - Inhibiciones - Hipotecas - Otras medidas cautelares ### Certificado de Inhibición (Anotaciones Personales) Verifica si el vendedor tiene **inhibiciones generales de bienes** dictadas por la justicia que le impidan disponer de sus bienes. #### ¿Qué es una inhibición? Es una medida cautelar que impide a una persona vender o gravar sus bienes. Se dicta cuando no se conocen bienes específicos del deudor para embargar. #### Información del certificado - Nombre completo del titular - Número de documento - Si registra inhibiciones vigentes - Origen de las inhibiciones (juzgado, causa) #### ¿Qué pasa si hay inhibición? Si el vendedor está inhibido, **no puede escriturar** hasta que: - Levante la inhibición (pagando la deuda o logrando que el juez la deje sin efecto) - El juez autorice la venta con retención de fondos para el acreedor ### Informe de Dominio (no es certificado) A diferencia del certificado, el informe de dominio: - Puede solicitarlo cualquier persona - Es meramente **informativo** (no tiene efecto jurídico) - No reserva prioridad - Sirve para conocer el estado del inmueble antes de hacer una oferta Es recomendable que el comprador solicite un informe de dominio antes de entregar la seña, para verificar que no hay sorpresas. ## Libres deuda obligatorios ### Libre Deuda de Expensas Para inmuebles en **propiedad horizontal** (departamentos, PH, countries), es obligatorio presentar un certificado que acredite que no hay deudas de expensas. #### Marco legal El artículo 2049 del Código Civil y Comercial establece que las expensas son obligaciones propter rem (siguen al inmueble). Esto significa que si hay deudas de expensas, el comprador puede tener que responder por ellas. #### Contenido del certificado - Identificación de la unidad funcional - Estado de cuenta de expensas ordinarias - Estado de cuenta de expensas extraordinarias - Deudas por juicio (si las hay) - Fondos de reserva o especiales pendientes #### ¿Quién lo emite? El **administrador del consorcio**, quien debe estar inscripto en el Registro de Administradores (RPA) en CABA, o cumplir los requisitos provinciales. #### Requisitos del certificado - Debe estar firmado por el administrador - Incluir fecha de emisión - Indicar hasta qué período está cubierto - En CABA: debe tener menos de 30 días de antigüedad #### ¿Qué pasa si hay deuda? Las opciones son: - El vendedor cancela la deuda antes de escriturar - Se retiene del precio de venta el monto adeudado - El comprador acepta hacerse cargo (no recomendable) ### Libre Deuda de Impuesto Inmobiliario / ABL Certificado que acredita que no hay deuda por impuestos sobre el inmueble: #### En CABA: ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) - Se tramita en **AGIP** (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos) - Incluye: ABL básico, adicional por baldío, contribución de Subte - Se puede obtener online con clave ciudad #### En Provincia de Buenos Aires - Se tramita en **ARBA** (Agencia de Recaudación de Buenos Aires) - Impuesto Inmobiliario provincial - Tasas municipales (se tramitan en cada municipio) #### Consecuencias de la deuda impositiva Las deudas fiscales también son obligaciones propter rem. El fisco puede ejecutar el inmueble aunque haya cambiado de dueño. Por eso es fundamental verificar que esté libre de deudas. ### Libre Deuda de Agua (AySA) En jurisdicción de AySA (CABA y partidos del conurbano), se debe presentar: - Libre deuda emitido por AySA - O constancia de que no hay servicio medido #### Particularidad La deuda de agua también sigue al inmueble. AySA puede cortar el servicio o iniciar juicio al nuevo propietario por deudas anteriores. ### Libre Deuda de Servicios (Gas y Electricidad) Si bien técnicamente la deuda de gas y electricidad es del titular del servicio (no del inmueble), es práctica habitual que el comprador exija: - Últimas boletas pagas de luz (Edenor/Edesur) - Últimas boletas pagas de gas (Metrogas/Naturgy) - O constancia de baja del servicio Esto evita que el comprador tenga problemas al dar de alta los servicios a su nombre. ## Documentación del inmueble ### Título de Propiedad (Escritura Antecedente) Es la escritura por la cual el vendedor adquirió el inmueble. Debe verificarse: - Que esté inscripta en el Registro de la Propiedad - Que coincidan los datos con el certificado de dominio - Que no tenga observaciones pendientes #### Casos especiales - **Sucesión**: Se necesita declaratoria de herederos inscripta - **Donación**: Verificar que hayan pasado los plazos de prescripción de acciones de colación - **Divorcio**: Sentencia de divorcio y convenio de liquidación inscripto ### Plano de Mensura Documento técnico que establece los límites y superficie del inmueble: - Debe estar aprobado por la autoridad catastral - Registrado en la Dirección de Catastro - Coincidir con la realidad física del terreno #### ¿Cuándo se necesita nuevo plano? - Subdivisión de terrenos - Unificación de parcelas - Constitución de propiedad horizontal - Regularización de límites en conflicto ### Plano de Obra (para construcciones) Plano municipal aprobado que autoriza la construcción existente: - Debe coincidir con la construcción real - Si hay ampliaciones no declaradas, deben regularizarse - El escribano verifica la coherencia entre planos y realidad #### Construcciones no declaradas Las ampliaciones sin plano pueden generar: - Diferencias de superficie entre escritura y realidad - Problemas con créditos hipotecarios (el banco exige planos al día) - Multas municipales ### Reglamento de Copropiedad y Administración Para propiedades horizontales, es el documento que establece: - Porcentual de cada unidad - Partes comunes y privativas - Reglas de convivencia - Forma de administración Debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. ## Documentación personal ### Del vendedor - **DNI vigente**: Original y copia - **CUIT/CUIL**: Constancia de inscripción - **Estado civil**: Si es casado, acta de matrimonio y DNI del cónyuge - **Divorcio**: Sentencia y liquidación de bienes - **Viudez**: Acta de defunción y declaratoria de herederos ### Del comprador - **DNI vigente**: Original y copia - **CUIT/CUIL**: Constancia de inscripción - **Estado civil**: Documentación según corresponda - **Origen de fondos**: Si el monto supera determinados límites, declaración de origen lícito ### Situaciones especiales #### Menores de edad Si el propietario es menor de edad, se necesita: - Autorización judicial para vender - Intervención del Ministerio Público - Depósito del producido a nombre del menor #### Personas con capacidad restringida Requiere intervención del curador designado judicialmente y, según el caso, autorización judicial. #### Apoderados Si actúa un apoderado: - Poder especial para vender inmuebles (el poder general no alcanza) - Inscripto en el Registro de Mandatos - Vigente a la fecha de la escritura ## Plazos y costos orientativos | Trámite | Plazo estimado | Quién lo paga | | --- | --- | --- | | Certificado de dominio | 3-5 días hábiles | Vendedor | | Certificado de inhibición | 3-5 días hábiles | Vendedor | | Libre deuda expensas | Inmediato a 7 días | Vendedor | | Libre deuda ABL/ARBA | Inmediato (online) | Vendedor | | Libre deuda AySA | 3-7 días hábiles | Vendedor | | Honorarios escribano | - | Comprador | ## Checklist final para escriturar ### Vendedor debe aportar: - ☐ Título de propiedad original - ☐ DNI vigente - ☐ CUIT/CUIL - ☐ Libre deuda de expensas (si aplica) - ☐ Libre deuda de ABL/impuesto inmobiliario - ☐ Libre deuda de agua - ☐ Últimas boletas de servicios - ☐ Certificado de no retención ITI (si aplica) - ☐ Planos (si los solicita el escribano) - ☐ Documentación de estado civil ### El escribano tramita: - ☐ Certificado de dominio - ☐ Certificado de inhibición - ☐ Verificación de poderes (si hay apoderados) - ☐ Inscripción de la escritura ## Normativa de referencia - **Código Civil y Comercial**: Arts. 1017-1018 (forma), 2049 (expensas) - **Ley 17.801**: Registro de la Propiedad Inmueble - **Ley 13.512**: Propiedad Horizontal - **Ley 404 (CABA)**: Función notarial - **Colegio de Escribanos CABA**: Normas de ejercicio profesional **Nota**: Los plazos y requisitos pueden variar según la jurisdicción y la complejidad de cada caso. Consultá siempre con el escribano interviniente.