SMP 039-038-001f
Superficie total
69,12 × 49,58 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Es anterior a 1941 y el CAAP ya se expidió desestimando la protección, que es la lectura favorable. No es un permiso de demolición, y esa diferencia es justo lo que te podemos estudiar.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
El inmueble entra en el universo de la Ley 3056 y el CAAP ya se expidió (NOTA CAAP) desestimando la protección. Es la lectura favorable, pero no es un permiso de demolición: los fallos de 2023-2024 sobre el catálogo de anteriores a 1941 siguen condicionando el trámite.
Qué hacer · Confirmar el dictamen del CAAP por expediente y condicionar la seña a que el permiso de demolición salga.
Sobre el distrito se superpone una normativa particular del Anexo del Código Urbanístico: puede fijar alturas, retiros, usos o tratamiento de fachada distintos de los del distrito.
Qué hacer · Leer la ficha de U 28 en el Anexo II antes de dar por buena la envolvente.
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
El Código Urbanístico habilita 1.302 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 173.168 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Volumen
Remanente edificable
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
U28 · al 25/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(1.302 m² × 380 UVA/m²) × 35 % = 173.168 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 25/08/2026
Valor de referencia
Valor de referencia
A 3.921 USD/m² de suelo en Belgrano
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
Sobre metros construibles estimados con el FOT
Mediana de 170 terrenos publicados en Belgrano. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre FREIRE, RAMON, CAP. GRAL. 1802 entre 2018 y 2020: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 16 hechos sobre esta parcela entre 2018 y 2020. Hay un trámite de obra y 14 inspecciones. El relevamiento de usos de 2023 la registró como equipamiento, en estado activo.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2020-02-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Educativos
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyC-366641.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-366641
2020-02-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Educativos
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyC-531324.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-531324
2020-01-03
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyCO-363444.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-363444
2019-08-29
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Ampliacion y Modificacion C/demolicion Parcial con destino otros sobre 2.596 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: Obra finalizada sin AVO 4.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-12974133- -MGEYA-DGROC
2019-08-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyCO-332453.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-332453
2019-04-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Elevadores
Local inspeccionado: Juncal 3102. Ticket DGFyCO-298660.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-298660
2019-04-05
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Soler 5066. Ticket DGFyCO-295122.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-295122
2019-03-08
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Palmar 7283. Ticket DGFyC-358527.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-358527
2019-03-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Gonzalez, Joaquin V. 645. Ticket DGFyCO-288475.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-288475
2019-02-25
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Costa Rica 4699. Ticket DGFyC-353588.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-353588
2019-02-25
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Auditorias Integrales Programadas
Local inspeccionado: Belgrano Av. 3454. Ticket DGFyC-353636.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-353636
2019-02-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Marmol, Jose 29. Ticket DGFyC-351661.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-351661
2018-05-23
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Educativos
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1824. Ticket DGFyC-212891.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-212891
2018-05-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyCO-212791.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-212791
2018-05-03
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Freire, Ramon, Cap. Gral. 1802. Ticket DGFyCO-208884.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-208884
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Certificado de Conservación Vigente
Vence el 2040-08-19.
Ver artículo con los detallesFuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
3.427 m²
Superficie apilada
10.281 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
5.488 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
11,8 m de altura máxima · 3 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
U28 · U 28
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.