SMP 039-066-004m
Superficie total
36,94 × 64,69 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Es anterior a 1941 y el CAAP ya se expidió desestimando la protección, que es la lectura favorable. No es un permiso de demolición, y esa diferencia es justo lo que te podemos estudiar.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
El inmueble entra en el universo de la Ley 3056 y el CAAP ya se expidió (NOTA CAAP) desestimando la protección. Es la lectura favorable, pero no es un permiso de demolición: los fallos de 2023-2024 sobre el catálogo de anteriores a 1941 siguen condicionando el trámite.
Qué hacer · Confirmar el dictamen del CAAP por expediente y condicionar la seña a que el permiso de demolición salga.
La parcela está en una cuenca con antecedentes de anegamiento. Impacta el subsuelo — cota de sótano, bombeo, impermeabilización — y encarece tanto la obra como el seguro.
Qué hacer · Revisar la cota de la parcela y el plan hidráulico de la cuenca antes de dimensionar cocheras bajo rasante.
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
El Código Urbanístico habilita 1.140 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 171.523 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
Volumen
Remanente edificable
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Publicado por EPOK; ya contempla L.F.I. (ver en el glosario del Código) y plano límite (ver en el glosario del Código).
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
C3 II · al 25/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(1.140 m² × 430 UVA/m²) × 35 % = 171.523 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 25/08/2026
Valor de referencia
Valor de referencia
A 3.921 USD/m² de suelo en Belgrano
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
La parcela no declara metros construibles
Mediana de 170 terrenos publicados en Belgrano. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Prefactibilidad
Envolvente
10 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.2
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Área edificable en planta
1.424,61 m²
1.424,61 m² publicados por EPOK ÷ 36,94 m de frente = 38,57 m de banda edificable
Ya contempla la L.F.I., las afectaciones y la forma real de la parcela, así que no la volvemos a trazar.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
37,45 m
112,36 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 37,45 m, acotado a los 64,69 m de fondo = 37,45 m
Superficie de piso del cuerpo principal
1.424,78 m²
38,57 m de banda × 36,94 m de frente = 1.424,78 m², acotado a los 2.390,00 m² de la parcela = 1.424,78 m²
Niveles hasta la altura máxima de C.M.
10 niveles
PB de 3,00 m + ⌊(31,20 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 9 pisos
Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados por sobre la altura máxima
2.480,16 m²
nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (38,57 − 2,00) × 36,94 = 1.350,90 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (38,57 − 4,00 − 4,00) × 36,94 = 1.129,26 m²
Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 38,20 m.
Subsuelo hasta la L.I.B.
1.383,4 m²
37,45 m × 36,94 m = 1.383,40 m² de planta bajo cota
No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B., bajo el Centro Libre de Manzana, está EXCLUIDO acá por riesgo hídrico.
Superficie computable sobre rasante
16.727,96 m²
PB 1.424,78 + Piso 1 1.424,78 + Piso 2 1.424,78 + Piso 3 1.424,78 + Piso 4 1.424,78 + Piso 5 1.424,78 + Piso 6 1.424,78 + Piso 7 1.424,78 + Piso 8 1.424,78 + Piso 9 1.424,78 + Retiro 1 1.350,90 + Retiro 2 1.129,26 = 16.727,96 m²
Completamiento de tejido
2.849,55 m²
lindero más alto 39,00 m contra los 31,20 m de C.M. = 2 niveles × 1.424,78 m² = 2.849,55 m²
2 de 4 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 22,80 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
Producto
Expansiones
Se venden a una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
Exenta · 112 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
Son 2.800 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
2.486,64 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 142,48 m² + técnico 42,74 m² = 207,22 m², × 12 niveles = 2.486,64 m²
El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
14.241,32 m²
16.727,96 m² computables − 2.486,64 m² comunes = 14.241,32 m² (eficiencia 85,1 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
1.708,96 m²
14.241,32 m² cubiertos × 12 % = 1.708,96 m²
Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
280 unidades
1.186,78 m² vendibles por planta → 102 × Monoambiente de 35 m², 114 × 2 ambientes de 50 m², 49 × 3 ambientes de 72 m², 15 × 4 ambientes de 98 m² = 280 unidades, 51,0 m² de media
El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
112 módulos
102 × Monoambiente de 35 m² → 34; 114 × 2 ambientes de 50 m² → 38; 49 × 3 ambientes de 72 m² → 25; 15 × 4 ambientes de 98 m² → 15 = 112 módulos
Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: el edificio está sujeto a protección especial, inciso c), a criterio del Organismo
Los 112 módulos pasan a ser optativos. Son 2.800,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
La conclusión
Valor máximo del lote (ver en el glosario del Código)
Equivale a USD 475 a 7.278 por m² de lote
Mediana de 5190 avisos de Belgrano · p25 USD 2.398 · p75 USD 3.500
Referencia vigente al 2026-08-01
Supuesto del modelo, no un hecho.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Ingreso por venta
42.819.550 USD
(14.241,32 m² cubiertos + 1.708,96 m² de expansión × 0,40) = 14.924,90 m² equivalentes × USD 2.418 a 3.484 /m² = USD 36.088.418 a 51.998.366
La banda son el p25 y el p75 de los avisos de la zona, no un intervalo de confianza. El factor de 0,40 sobre la expansión es un supuesto nuestro.
Costo de obra, categoría estándar
22.643.700 USD
(14.241,32 m² cubiertos + 1.708,96 m² de expansión × 0,50) = 15.095,80 m² costeables × USD 1.400 a 1.600 /m² = USD 21.134.120 a 24.153.280
Sin IVA y sin honorarios. La expansión se cuenta al 0,50 del metro cubierto, que es un supuesto nuestro: cuesta menos que un ambiente y más que nada. El ingreso la cuenta al 0,40, así que los dos lados de la resta miden la misma superficie con su propio factor declarado.
Demolición de lo existente
156.000 USD
2.496,00 m² cubiertos × USD 45 a 80 /m² = USD 112.320 a 199.680
Es un rango porque depende de la estructura, del acceso y de si hay que apuntalar medianeras. Se publica como rango.
Derechos, tasas y honorarios
3.170.118 USD
14 % sobre el costo de obra = USD 2.958.777 a 3.381.459
Parámetro declarado. Cambia con la escala del proyecto y con quién firma la dirección de obra.
Margen del desarrollador
8.808.679 USD
20 % del ingreso = USD 7.217.684 a 10.399.673
Es un supuesto del modelo y no un hecho. Va sobre el ingreso porque es así como se pacta, y es el número que un desarrollador va a querer mover primero.
Valor máximo del lote por método residual
8.041.054 USD
ingreso − obra − demolición − derechos − plusvalía − margen = USD 1.136.315 (escenario bajo) a USD 17.393.476 (alto)
Es el techo de lo que el lote soporta con estos supuestos, no una tasación. La punta baja cruza el ingreso bajo con los costos altos, que es como el escenario malo ocurre de verdad.
Incidencia del suelo
565 USD/m² vendible
USD 1.136.315 a 17.393.476 ÷ 14.241,32 m² vendibles = USD 80 a 1.221 por m² vendible
Es la conclusión del estudio y el único denominador en el que este lote se compara con otro.
Tasar
Tiempo
Duración del ciclo
De la compra al último cobro
Residual descontado
Valor presente del flujo
Costo del tiempo
Lo que el residual estático sobrevaluaba
Anteproyecto, registro de planos y permiso de obra. La contribución por plusvalía se paga al final de esta etapa, no al escriturar el lote.
Demolición, estructura y terminaciones. El costo se devenga parejo mes a mes.
Arranca con el permiso registrado, que es cuando se puede vender en pozo, y termina después de la obra.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Línea de tiempo del proyecto
39 meses
permiso 9 meses, obra 24 meses desde el permiso, comercialización 30 meses desde el permiso = 39 meses hasta el último cobro
Los plazos son supuestos. Lo que no lo es: la contribución por plusvalía cae en el mes del permiso, porque la Ley 6062 la exige al registrarlo.
Residual descontado
5.498.480 USD
flujo descontado al 12 % anual = USD 5.498.480, contra USD 8.041.054 del residual estático
El residual estático sobrevalúa el suelo en USD 2.542.574, que es lo que cuesta tener la plata parada 39 meses. La tasa del 12 % anual es un supuesto y es lo primero que un desarrollador va a querer cambiar.
Precios de venta · muestra generada el 27/8/2026
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre MONROE 3000 entre 2013 y 2023: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 40 hechos sobre esta parcela entre 2013 y 2023. Hay 33 inspecciones. El relevamiento de usos de 2023 la registró como equipamiento, en estado activo.
Lo que pesa hoy
Alcanzado por la Ley 3056
El inmueble es anterior a 1941, así que un pedido de demolición pasa por el dictamen del CAAP antes del permiso. Es un plazo y un riesgo, no un impedimento.
Hay 13 inspecciones de los últimos cinco años
El padrón registra que la AGC vino, no el resultado de la visita. Para saber si labró un acta y en qué terminó hay que pedir el expediente con el número de ticket.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había colegio primario
El relevamiento de 2023 lo registra como equipamiento. En 2008 el local se llamaba PABLO A. PIZARRO. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2023-11-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-448379.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-448379
2023-10-26
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-443105.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-443105
2023-10-03
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-439780.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-439780
2022-11-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-387767.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-387767
2022-10-25
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-381351.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-381351
2022-09-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-376695.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-376695
2022-08-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-370529.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-370529
2022-08-02
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-365082.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-365082
2022-06-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-357039.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-357039
2022-05-19
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-349536.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-349536
2022-04-19
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-341883.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-341883
2021-12-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-319224.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-319224
2021-10-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-307840.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-307840
2020-12-31
Oferta de suelo
Se ofreció un terreno acá: 3.600 m² por 3.900.000 dólares (1.083 USD/m²)
Relevado en el cuarto trimestre de 2020. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
2019-11-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe Av. 3000. Ticket DGHySA-237066.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-237066
2019-10-18
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-232904.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-232904
2019-07-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-207823.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-207823
2019-06-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-201457.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-201457
2019-04-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Salas 565. Ticket DGHySA-189060.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-189060
2019-03-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Manzanares 2300. Ticket DGHySA-184891.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-184891
2019-02-27
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Peru 425. Ticket DGHySA-177841.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-177841
2018-12-14
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-165924.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-165924
2018-11-26
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGFyCO-262985.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-262985
2018-11-13
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-159889.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-159889
2018-10-03
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-150851.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-150851
2018-09-14
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-146957.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-146957
2018-08-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-141000.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-141000
2018-07-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-131473.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-131473
2018-06-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-125557.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-125557
2018-05-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-117595.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-117595
2018-04-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-113422.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-113422
2018-03-20
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-106123.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-106123
2018-01-08
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-93667.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-93667
2017-06-05
Oferta de suelo
Se ofreció un terreno acá: 398 m² por 1.300.000 dólares (3.266 USD/m²)
Relevado en 2017. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
2017-01-01
Patrimonio
El lote figura en el registro de protección patrimonial: sin nivel declarado en estado nota caap
Protección: Desestimado. Alcanzado por la Ley 3056, que exige dictamen del CAAP antes de un permiso de demolición.
Ver artículo con los detalles2016-12-22
Oferta de suelo
Se ofreció un terreno acá: 398 m² por 1.300.000 dólares (3.266 USD/m²)
Relevado en 2016. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
2014-12-31
Oferta de suelo
Se ofreció un terreno acá: 400 m² por 1.300.000 dólares (3.250 USD/m²)
Relevado en 2014. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
2013-12-31
Oferta de suelo
Se ofreció un terreno acá: 398 m² por 1.300.000 dólares (3.266 USD/m²)
Relevado en 2013. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
sin fecha
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Monroe 3000. Ticket DGHySA-313974.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-313974
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Certificado de Conservación Vigente
Vence el 2028-12-16.
Ver artículo con los detallesFuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. 5 de estos hechos se cruzaron por la dirección que declara el padrón y no por el número de parcela, así que pueden corresponder a un lote lindero. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
2.390 m²
Superficie apilada
23.896 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
2.496 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
31,2 m de altura máxima · 10 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C3 II
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Con este informe en la mano
El estudio firmado sobre esta parcela: envolvente verificada contra el perímetro de manzana, mezcla de unidades, residual y flujo de fondos.
Ya sabés cuántos metros habilita y en qué banda de incidencia se mueve la zona. Es con lo que se sale a pedir precio.
Quiero venderloEl tasador arranca centrado en este lote, con los avisos reales de las cuadras de alrededor. Es la otra mitad de la cuenta de arriba.
Ver comparablesEscribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.