Formosa 178

Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.

• Área edificable en planta

  233,44 m²

  233,44 m² publicados por EPOK ÷ 8,66 m de frente = 26,21 m de banda edificable

  Dato oficialEPOK · plancha de alturaLínea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.Ver la definición completaLínea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsSigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.Ver la definición completaSuperficie de piso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.Ver la definición completa

  Ya contempla la L.F.I., las afectaciones y la forma real de la parcela, así que no la volvemos a trazar.

• Línea Interna de Basamento (L.I.B.)

  26,21 m

  159,98 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 53,33 m, acotado a los 26,21 m de fondo = 26,21 m

  Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4.3Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.Ver la definición completaCentro Libre de Manzana (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.Ver la definición completa

• Superficie de piso del cuerpo principal

  226,98 m²

  26,21 m de banda × 8,66 m de frente = 226,98 m², acotado a los 227,00 m² de la parcela = 226,98 m²

  Dato oficialEPOK · plancha de alturaSuperficie de piso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.Ver la definición completaFrente de parcela (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.Ver la definición completa

• Niveles hasta la altura máxima de U.S.A.A.

  7 niveles

  PB de 3,00 m + ⌊(22,80 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 6 pisos

  Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.2.3Unidad de Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.Ver la definición completaAltura Máxima (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.Ver la definición completa

  Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.

• Niveles retirados por sobre la altura máxima

  367,36 m²

  nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (26,21 − 2,00) × 8,66 = 209,66 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (26,21 − 4,00 − 4,00) × 8,66 = 157,70 m²

  Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.3Plano Límite (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.Ver la definición completaLínea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsSigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.Ver la definición completaLínea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.Ver la definición completa

  Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 29,80 m.

• Subsuelo hasta la L.I.B.

  226,98 m²

  26,21 m × 8,66 m = 226,98 m² de planta bajo cota

  Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.6Subsuelo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl nivel bajo cota cero de un edificio.Ver la definición completaLínea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.Ver la definición completaMódulo de estacionamiento de bicicletas (ver en el glosario del Código)Definido en el CU t.c. 1.4.2.1Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.Ver la definición completa

  No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.

• Superficie computable sobre rasante

  1.956,22 m²

  PB 226,98 + Piso 1 226,98 + Piso 2 226,98 + Piso 3 226,98 + Piso 4 226,98 + Piso 5 226,98 + Piso 6 226,98 + Retiro 1 209,66 + Retiro 2 157,70 = 1.956,22 m²

  Dato oficialCU t.c. Título 6Superficie de piso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.Ver la definición completaCapacidad Constructiva (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.Ver la definición completa

• Completamiento de tejido

  453,96 m²

  lindero más alto 30,00 m contra los 22,80 m de U.S.A.A. = 2 niveles × 226,98 m² = 453,96 m²

  Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.5.5 y 6.10.1Completamiento de Tejido o Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsUn incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.Ver la definición completaEdificio existente (ver en el glosario del Código)Definido en el CE t.o. 1.2Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por organismos o Empresas del Estado Nacional.Ver la definición completa

  4 de 4 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 17,20 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.

• Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
• Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
• Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
• Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.

Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.

• Superficie común descontada por componentes

  422,73 m²

  por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 18,16 m² + técnico 6,81 m² = 46,97 m², × 9 niveles = 422,73 m²

  Supuesto nuestroSuperficie de piso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.Ver la definición completaMetro cuadrado propio (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.Ver la definición completa

  El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.

• Superficie vendible cubierta

  1.533,49 m²

  1.956,22 m² computables − 422,73 m² comunes = 1.533,49 m² (eficiencia 78,4 %)

  Supuesto nuestroMetro cuadrado propio (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.Ver la definición completaSuperficie ponderada (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros cubiertos.Ver la definición completa

• Expansiones (balcones y terrazas)

  184,02 m²

  1.533,49 m² cubiertos × 12 % = 184,02 m²

  Supuesto nuestroCU t.c. art. 6.3.2Balcón (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.Ver la definición completaSuperficie ponderada (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros cubiertos.Ver la definición completa

  Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.

• Mezcla de unidades

  26 unidades

  170,39 m² vendibles por planta → 15 × 2 ambientes de 50 m², 11 × 3 ambientes de 72 m² = 26 unidades, 59,3 m² de media

  Supuesto nuestroUnidad funcional (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsCada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de subdivisión.Ver la definición completaUnidad de uso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsUn local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un departamento o un local comercial.Ver la definición completa

  El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.

• Módulos de estacionamiento exigidos

  11 módulos

  15 × 2 ambientes de 50 m² → 5; 11 × 3 ambientes de 72 m² → 6 = 11 módulos

  Derivado del CódigoCU t.c. Cuadro de Usos N° 3.3, referencia 19Playa de estacionamiento (ver en el glosario del Código)Definido en el CU t.c. 1.4.2.2Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24) horas u operatoria de carga y descarga de mercaderías, pudiendo incluir servicios auxiliares…Ver la definición completaUnidad de uso (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsUn local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un departamento o un local comercial.Ver la definición completa

• Exención de estacionamiento

  0 módulos

  exenta: el ancho libre de la parcela es de 8,66 m, menor a los 10 m del inciso a); la parcela mide 227,00 m², menos de los 300 m² del inciso b)

  Derivado del CódigoCU t.c. art. 3.14.8.1Parcela (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.Ver la definición completaFrente de parcela (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.Ver la definición completa

  Los 11 módulos pasan a ser optativos. Son 275,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.

• Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
• Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
• Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
• Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.

Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.

• Ingreso por venta

  3.513.116 USD

  (1.533,49 m² cubiertos + 184,02 m² de expansión × 0,40) = 1.607,10 m² equivalentes × USD 1.845 a 2.683 /m² = USD 2.965.096 a 4.311.844

  Referencia de mercadoComparables (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLas propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.Ver la definición completaMétodo comparativo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsTasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.Ver la definición completaMetro cuadrado propio (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.Ver la definición completa

  La banda son el p25 y el p75 de los avisos de la zona, no un intervalo de confianza. El factor de 0,40 sobre la expansión es un supuesto nuestro.

• Costo de obra, categoría estándar

  2.438.250 USD

  (1.533,49 m² cubiertos + 184,02 m² de expansión × 0,50) = 1.625,50 m² costeables × USD 1.400 a 1.600 /m² = USD 2.275.700 a 2.600.800

  Referencia de mercadoMétodo del costo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEstimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.Ver la definición completa

  Sin IVA y sin honorarios. La expansión se cuenta al 0,50 del metro cubierto, que es un supuesto nuestro: cuesta menos que un ambiente y más que nada. El ingreso la cuenta al 0,40, así que los dos lados de la resta miden la misma superficie con su propio factor declarado.

• Demolición de lo existente

  22.688 USD

  363,00 m² cubiertos × USD 45 a 80 /m² = USD 16.335 a 29.040

  Referencia de mercadoSuperficie Cubierta (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsToda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.Ver la definición completa

  Es un rango porque depende de la estructura, del acceso y de si hay que apuntalar medianeras. Se publica como rango.

• Derechos, tasas y honorarios

  341.355 USD

  14 % sobre el costo de obra = USD 318.598 a 364.112

  Supuesto nuestroImpuesto de sellos (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las partes.Ver la definición completa

  Parámetro declarado. Cambia con la escala del proyecto y con quién firma la dirección de obra.

• Margen del desarrollador

  727.694 USD

  20 % del ingreso = USD 593.019 a 862.369

  Supuesto nuestroMétodo residual (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsValuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del desarrollador.Ver la definición completaRentabilidad (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del propietario.Ver la definición completa

  Es un supuesto del modelo y no un hecho. Va sobre el ingreso porque es así como se pacta, y es el número que un desarrollador va a querer mover primero.

• Valor máximo del lote por método residual

  -16.870 USD

  ingreso − obra − demolición − derechos − plusvalía − margen = USD -621.875 (escenario bajo) a USD 838.842 (alto)

  Supuesto nuestroMétodo residual (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsValuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del desarrollador.Ver la definición completaIncidencia del suelo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsCuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de venta.Ver la definición completaValor de mercado (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.Ver la definición completa

  Es el techo de lo que el lote soporta con estos supuestos, no una tasación. La punta baja cruza el ingreso bajo con los costos altos, que es como el escenario malo ocurre de verdad.

• Incidencia del suelo

  -11 USD/m² vendible

  USD -621.875 a 838.842 ÷ 1.533,49 m² vendibles = USD -406 a 547 por m² vendible

  Supuesto nuestroIncidencia del suelo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsCuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de venta.Ver la definición completaMétodo residual (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsValuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del desarrollador.Ver la definición completa

  Es la conclusión del estudio y el único denominador en el que este lote se compara con otro.

• Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
• Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
• Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
• Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.

Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.

• Línea de tiempo del proyecto

  39 meses

  permiso 9 meses, obra 24 meses desde el permiso, comercialización 30 meses desde el permiso = 39 meses hasta el último cobro

  Supuesto nuestroCompra en pozo (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsComprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.Ver la definición completaDías en mercado (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsEl tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.Ver la definición completa

  Los plazos son supuestos. Lo que no lo es: la contribución por plusvalía cae en el mes del permiso, porque la Ley 6062 la exige al registrarlo.

• Residual descontado

  -111.379 USD

  flujo descontado al 12 % anual = USD -111.379, contra USD -16.870 del residual estático

  Supuesto nuestroMétodo residual (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsValuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del desarrollador.Ver la definición completaCap rate (ver en el glosario del Código)Definido en el código · lectura TodoPropsLa renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.Ver la definición completa

  El residual estático sobrevalúa el suelo en USD 94.509, que es lo que cuesta tener la plata parada 39 meses. La tasa del 12 % anual es un supuesto y es lo primero que un desarrollador va a querer cambiar.

• Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
• Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
• Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
• Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.