SMP 065-102-001e
Esta parcela está catalogada. La ley no permite construir en ella.
Tiene protección patrimonial vigente: el edificio no se demuele y toda intervención pasa por el CAAP. Por eso esta ficha publica los datos oficiales del lote y el volumen que hay hoy, y no publica ningún cálculo de edificabilidad, de anteproyecto ni de plusvalía: serían las cuentas de una obra que hoy no se puede encargar.
Código Urbanístico, Ley N.º 6.764, Sección 9 · Protección patrimonial e identidad
Superficie total
25,90 × 49,53 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Parcela catalogada
Tiene protección patrimonial vigente, así que no corresponde un estudio de prefactibilidad: sobre este lote no hay obra que proyectar. Toda intervención pasa por el CAAP.
Código Urbanístico, Ley N.º 6.764, Sección 9 · Protección patrimonial e identidad
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
El edificio existente está catalogado. No se demuele: cualquier intervención pasa por el CAAP y la envolvente de arriba es teórica, no ejecutable.
Qué hacer · Pedir el expediente de catalogación en la DGIUR antes de ofertar. Un terreno catalogado no se compra como terreno.
Volumen
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 26/08/2026
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre AVELLANEDA AV. 2228 entre 2018 y 2022: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 14 hechos sobre esta parcela entre 2018 y 2022. Hay seis trámites de obra y siete inspecciones. El relevamiento de usos de 2024 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El lote tiene protección patrimonial anotada
Figura como SINGULAR, en estado catalogo preventivo. Una catalogación viva limita la demolición y con ella el aprovechamiento del terreno.
Alcanzado por la Ley 3056
El inmueble es anterior a 1941, así que un pedido de demolición pasa por el dictamen del CAAP antes del permiso. Es un plazo y un riesgo, no un impedimento.
Lo que ya no aplica
En 2017 acá había unificado edificio
El relevamiento de 2024 lo registra como residencial. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2022-12-26
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-47601298-GCABA-DGROC
2022-12-23
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-32625507-GCABA-DGROC
2022-09-19
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-32625507-GCABA-DGROC
2022-08-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-10651080-GCABA-DGROC
2022-06-13
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-10651080-GCABA-DGROC
2021-03-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Av. Avellaneda 2228.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2020-26660032-GCABA-DGROC
2019-09-04
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Suspensiones y Rechazos
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2258. Ticket DGFyC-453169.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-453169
2019-06-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2260. Ticket DGFyCO-311816.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-311816
2019-05-14
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Valle, Aristobulo del 430. Ticket DGFyCO-306209.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-306209
2018-06-01
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2228. Ticket DGFyCO-194842.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-194842
2018-05-31
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2228. Ticket DGFyCO-216380.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-216380
2018-02-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2228. Ticket DGFyCO-189697.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-189697
2018-02-02
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Avellaneda Av. 2228. Ticket DGFyCO-175298.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-175298
sin fecha
Patrimonio
El lote figura en el registro de protección patrimonial: Singular en estado catalogo preventivo
Denominación: Vivienda colectiva y Garage Avellaneda. Protección: Cautelar. Alcanzado por la Ley 3056, que exige dictamen del CAAP antes de un permiso de demolición.
Ver artículo con los detallesFuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
1.283 m²
Superficie apilada
8.980 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
104 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
22,8 m de altura máxima · 7 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
R2a II
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.