SMP 065-118-002j
Superficie total
87,92 × 104,68 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Es anterior a 1941 y el CAAP ya se expidió desestimando la protección, que es la lectura favorable. No es un permiso de demolición, y esa diferencia es justo lo que te podemos estudiar.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
El inmueble entra en el universo de la Ley 3056 y el CAAP ya se expidió (NOTA CAAP) desestimando la protección. Es la lectura favorable, pero no es un permiso de demolición: los fallos de 2023-2024 sobre el catálogo de anteriores a 1941 siguen condicionando el trámite.
Qué hacer · Confirmar el dictamen del CAAP por expediente y condicionar la seña a que el permiso de demolición salga.
Una franja de la parcela está afectada a la vía pública. Los metros afectados no se edifican y, según el caso, tampoco computan para el FOT: la superficie útil real es menor que la catastral.
Qué hacer · Pedir la Consulta Registral / Certificado de Afectación en la DGROC para saber cuántos metros exactamente.
Una franja de la parcela está afectada a la vía pública. Los metros afectados no se edifican y, según el caso, tampoco computan para el FOT: la superficie útil real es menor que la catastral.
Qué hacer · Pedir la Consulta Registral / Certificado de Afectación en la DGROC para saber cuántos metros exactamente.
El Código Urbanístico habilita 6.064 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 207.398 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
Volumen
Remanente edificable
Calculado sin superficie construida relevada
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Publicado por EPOK; ya contempla L.F.I. (ver en el glosario del Código) y plano límite (ver en el glosario del Código).
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
R2a II 16 · al 26/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(6.064 m² × 190 UVA/m²) × 18 % = 207.398 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
065-118-001a
BOYACA 996
109 m²
065-118-001b
FRANKLIN 2114
117 m²
065-118-035
BOYACA 966
487 m²
065-118-025
NEUQUEN 2191
201 m²
065-118-018b
GAVILAN 1011
115 m²
065-118-032
BOYACA 926
1.267 m²
065-118-018d
NEUQUEN 2239
202 m²
065-118-002b
FRANKLIN 2124
105 m²
065-118-003
FRANKLIN 2128
108 m²
065-118-004
FRANKLIN 2130
112 m²
065-118-019
NEUQUEN 2231
178 m²
065-118-021
NEUQUEN 2223
183 m²
Catastro AGIP · última sincronización 26/08/2026
Valor de referencia
Valor de referencia
A 1.593 USD/m² de suelo en Flores
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
La parcela no declara metros construibles
Mediana de 321 terrenos publicados en Flores. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Prefactibilidad
Envolvente
Plano límite (ver en el glosario del Código)
La altura máxima coincide con el plano límite: sin retiros
5 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.5
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Área edificable en planta
7.580,33 m²
7.580,33 m² publicados por EPOK ÷ 87,92 m de frente = 86,22 m de banda edificable
Ya contempla la L.F.I., las afectaciones y la forma real de la parcela, así que no la volvemos a trazar.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
48,55 m
145,64 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 48,55 m, acotado a los 104,68 m de fondo = 48,55 m
Superficie de piso del cuerpo principal
7.580,46 m²
86,22 m de banda × 87,92 m de frente = 7.580,46 m², acotado a los 9.204,00 m² de la parcela = 7.580,46 m²
Niveles hasta la cota del plano límite de U.S.A.B. 2
5 niveles
PB de 2,60 m + ⌊(14,60 m − 2,60 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 4 pisos
Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados
0 m²
U.S.A.B. 2: la altura máxima coincide con el plano límite, así que no hay niveles retirados
Subsuelo hasta la L.I.B.
4.268,52 m²
48,55 m × 87,92 m = 4.268,52 m² de planta bajo cota
No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
37.902,3 m²
PB 7.580,46 + Piso 1 7.580,46 + Piso 2 7.580,46 + Piso 3 7.580,46 + Piso 4 7.580,46 = 37.902,30 m²
Completamiento de tejido
0 m²
lindero más alto 6,00 m contra los 14,60 m de U.S.A.B. 2 = no habilita completamiento
0 de 12 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 12,00 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
Producto
Expansiones
Se venden a una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
Exenta · 258 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
Son 6.450 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
5.037,3 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 758,05 m² + técnico 227,41 m² = 1.007,46 m², × 5 niveles = 5.037,30 m²
El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
32.865 m²
37.902,30 m² computables − 5.037,30 m² comunes = 32.865,00 m² (eficiencia 86,7 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
3.943,8 m²
32.865,00 m² cubiertos × 12 % = 3.943,80 m²
Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
646 unidades
6.573,00 m² vendibles por planta → 235 × Monoambiente de 35 m², 263 × 2 ambientes de 50 m², 114 × 3 ambientes de 72 m², 34 × 4 ambientes de 98 m² = 646 unidades, 51,0 m² de media
El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
258 módulos
235 × Monoambiente de 35 m² → 79; 263 × 2 ambientes de 50 m² → 88; 114 × 3 ambientes de 72 m² → 57; 34 × 4 ambientes de 98 m² → 34 = 258 módulos
Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: el edificio está sujeto a protección especial, inciso c), a criterio del Organismo
Los 258 módulos pasan a ser optativos. Son 6.450,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
La conclusión
Valor máximo del lote (ver en el glosario del Código)
Equivale a USD -2.449 a 312 por m² de lote
Mediana de 3189 avisos de Flores · p25 USD 1.471 · p75 USD 2.154
Referencia vigente al 2026-08-01
Supuesto del modelo, no un hecho.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Ingreso por venta
61.548.783 USD
(32.865,00 m² cubiertos + 3.943,80 m² de expansión × 0,40) = 34.442,52 m² equivalentes × USD 1.488 a 2.122 /m² = USD 51.250.470 a 73.087.027
La banda son el p25 y el p75 de los avisos de la zona, no un intervalo de confianza. El factor de 0,40 sobre la expansión es un supuesto nuestro.
Costo de obra, categoría estándar
52.255.350 USD
(32.865,00 m² cubiertos + 3.943,80 m² de expansión × 0,50) = 34.836,90 m² costeables × USD 1.400 a 1.600 /m² = USD 48.771.660 a 55.739.040
Sin IVA y sin honorarios. La expansión se cuenta al 0,50 del metro cubierto, que es un supuesto nuestro: cuesta menos que un ambiente y más que nada. El ingreso la cuenta al 0,40, así que los dos lados de la resta miden la misma superficie con su propio factor declarado.
Derechos, tasas y honorarios
7.315.749 USD
14 % sobre el costo de obra = USD 6.828.032 a 7.803.466
Parámetro declarado. Cambia con la escala del proyecto y con quién firma la dirección de obra.
Margen del desarrollador
12.433.750 USD
20 % del ingreso = USD 10.250.094 a 14.617.405
Es un supuesto del modelo y no un hecho. Va sobre el ingreso porque es así como se pacta, y es el número que un desarrollador va a querer mover primero.
Valor máximo del lote por método residual
-10.456.065 USD
ingreso − obra − demolición − derechos − plusvalía − margen = USD -22.542.130 (escenario bajo) a USD 2.869.930 (alto)
Es el techo de lo que el lote soporta con estos supuestos, no una tasación. La punta baja cruza el ingreso bajo con los costos altos, que es como el escenario malo ocurre de verdad.
Incidencia del suelo
-318 USD/m² vendible
USD -22.542.130 a 2.869.930 ÷ 32.865,00 m² vendibles = USD -686 a 87 por m² vendible
Es la conclusión del estudio y el único denominador en el que este lote se compara con otro.
Tasar
Tiempo
Duración del ciclo
De la compra al último cobro
Residual descontado
Valor presente del flujo
Costo del tiempo
Lo que el residual estático sobrevaluaba
Anteproyecto, registro de planos y permiso de obra. La contribución por plusvalía se paga al final de esta etapa, no al escriturar el lote.
Demolición, estructura y terminaciones. El costo se devenga parejo mes a mes.
Arranca con el permiso registrado, que es cuando se puede vender en pozo, y termina después de la obra.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Línea de tiempo del proyecto
39 meses
permiso 9 meses, obra 24 meses desde el permiso, comercialización 30 meses desde el permiso = 39 meses hasta el último cobro
Los plazos son supuestos. Lo que no lo es: la contribución por plusvalía cae en el mes del permiso, porque la Ley 6062 la exige al registrarlo.
Residual descontado
-10.363.643 USD
flujo descontado al 12 % anual = USD -10.363.643, contra USD -10.456.065 del residual estático
El residual estático sobrevalúa el suelo en USD -92.422, que es lo que cuesta tener la plata parada 39 meses. La tasa del 12 % anual es un supuesto y es lo primero que un desarrollador va a querer cambiar.
Precios de venta · muestra generada el 27/8/2026
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre BOYACA 938 entre 2000 y 2026: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 63 hechos sobre esta parcela entre 2000 y 2026. Hay 32 trámites de obra, una habilitación comercial y 29 inspecciones. El relevamiento de usos de 2024 la registró como unicomercial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
Hay un expediente de obra que no figura cerrado
El aviso de obra 15762244/2017 figura en estado En demolición. Un expediente abierto se transfiere con el inmueble y condiciona el permiso siguiente.
Alcanzado por la Ley 3056
El inmueble es anterior a 1941, así que un pedido de demolición pasa por el dictamen del CAAP antes del permiso. Es un plazo y un riesgo, no un impedimento.
Hay nueve inspecciones de los últimos cinco años
El padrón registra que la AGC vino, no el resultado de la visita. Para saber si labró un acta y en qué terminó hay que pedir el expediente con el número de ticket.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2026-08-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Auditorias Integrales Programadas
Local inspeccionado: Feca Cafe S.R.L... Ticket DGFyC-1437448.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-1437448
2026-06-25
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-46968224-GCABA-DGROC
2026-01-19
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-27204895-GCBA-DGROC
2026-01-19
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-46968224-GCBA-DGROC
2025-12-04
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Modificatorio
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-43315807-GCABA-DGROC
2025-10-31
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-46968224-GCABA-DGROC
2025-09-19
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-40035762-GCABA-DGROC
2025-09-18
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-27204895-GCABA-DGROC
2025-07-10
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Ventilación Mecánica
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-24971619-GCABA-DGROC
2025-03-21
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-13367148-GCABA-DGROC
2025-03-18
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Térmica
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-32887012-GCABA-DGROC
2025-03-05
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2025-9776094-GCABA-DGROC
2024-08-12
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Plano Conforme a Obra Civil
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-27204895-GCABA-DGROC
2024-06-24
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2024-13367148-GCABA-DGROC
2024-05-16
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Ventilación Mecánica
Ubicación declarada: Boyaca 990.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-46297081-GCABA-DGROC
2024-02-08
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Total y Obra Nueva con destino vivienda multifamiliar sobre 11.938 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: Obra finalizada con AVO 4.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2024-01-11
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Térmica
Ubicación declarada: Franklin 2118.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-12637787-GCABA-DGROC
2023-12-29
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Total y Obra Nueva sobre 3.885 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: Obra finalizada con AVO 4.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2023-08-16
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-13751945-GCABA-DGROC
2023-07-08
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Total y Obra Nueva sobre 4.689 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: Obra finalizada con AVO 4.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2023-05-12
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-3492086-GCABA-DGROC
2023-04-10
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-13751945-GCABA-DGROC
2023-03-09
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-27908028-GCABA-DGROC
2023-01-13
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-3492086-GCABA-DGROC
2022-09-13
Habilitación
Se habilitó un local: Local de venta de productos alimenticios y/o bebidas (excluido feria, mercado, supermercado y autoservicio). de 236 m²
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-32506361- -GCABA-DGHP
2022-08-26
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-3284063-GCABA-DGROC
2022-08-17
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Gavilan 1021.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-6302456-GCABA-DGROC
2022-07-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Gavilan 1095. Ticket DGHySA-360619.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-360619
2022-06-23
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Ventilación Mecánica
Ubicación declarada: Franklin 2190.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-18308642-GCABA-DGROC
2022-04-08
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-513095.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-513095
2022-02-02
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Térmica
Ubicación declarada: Neuquen 2203.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-25771708-GCABA-DGROC
2022-01-28
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Ajuste de Instalacion Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Boyaca 938.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2020-17680460-GCABA-DGROC
2021-12-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-488694.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-488694
2021-11-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-484283.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-484283
2021-04-21
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Parcial y Obra Nueva con destino otros sobre 11.000 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: En AVO 3.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2021-04-21
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-438959.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-438959
2021-02-24
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Parcial y Obra Nueva con destino otros sobre 11.299 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: En AVO 1.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2021-02-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-427025.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-427025
2021-02-05
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-426045.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-426045
2021-01-18
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-422502.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-422502
2020-11-26
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-414058.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-414058
2020-11-16
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-412074.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-412074
2020-10-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-407807.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-407807
2020-10-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-408174.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-408174
2020-09-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-401798.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-401798
2020-07-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-400245.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-400245
2020-02-17
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-375651.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-375651
2020-02-17
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-375654.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-375654
2020-01-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Gavilan 1031. Ticket DGFyCO-369879.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-369879
2020-01-09
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-397474.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-397474
2020-01-09
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-397491.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-397491
2019-12-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Gavilan 1021. Ticket DGFyCO-359838.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-359838
2019-09-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Neuquen 2203. Ticket DGFyCO-342975.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-342975
2019-09-20
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Neuquen 2203. Ticket DGFyCO-339166.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-339166
2019-09-20
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Neuquen 2203. Ticket DGFyCO-337783.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-337783
2019-09-04
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Neuquen 2203. Ticket DGFyCO-338595.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-338595
2019-08-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Neuquen 2203. Ticket DGFyCO-328151.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-328151
2019-06-13
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Parcial y Obra Nueva con destino otros sobre 9.900 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: En AVO 1.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-15762244- -MGEYA-DGROC
2018-03-01
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Total
Estado del trámite: En demolición. Último aviso de obra: Demolición.
Ver artículo con los detallesExpediente 15762244/2017
2017-01-01
Patrimonio
El lote figura en el registro de protección patrimonial: sin nivel declarado en estado nota caap
Protección: Desestimado. Alcanzado por la Ley 3056, que exige dictamen del CAAP antes de un permiso de demolición.
Ver artículo con los detalles2000-02-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-484862.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-484862
2000-01-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-484868.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-484868
2000-01-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Avo
Local inspeccionado: Boyaca 938. Ticket DGFyCO-469393.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyCO-469393
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
9.203 m²
Superficie apilada
36.814 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
14,6 m de altura máxima · 4 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
R2a II 16
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Con este informe en la mano
El estudio firmado sobre esta parcela: envolvente verificada contra el perímetro de manzana, mezcla de unidades, residual y flujo de fondos.
Ya sabés cuántos metros habilita y en qué banda de incidencia se mueve la zona. Es con lo que se sale a pedir precio.
Quiero venderloEl tasador arranca centrado en este lote, con los avisos reales de las cuadras de alrededor. Es la otra mitad de la cuenta de arriba.
Ver comparablesEscribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.