Marco Legal
Marco Legal
Inmobiliario
Argentina

Ley de Alquileres en Argentina: Evolución, Impacto y Perspectivas Actuales

Análisis integral de la evolución normativa de los alquileres en Argentina, desde la Ley 27.551 hasta el Decreto 70/2023, con especial énfasis en el impacto del Índice de Contratos de Locación (ICL) y las implicancias para el mercado inmobiliario nacional.

Especialista Inmobiliario
15 de diciembre de 2024
22 min

Introducción

La evolución normativa del mercado de alquileres argentino durante los últimos años ha sido intensa y transformadora. La sanción de la Ley 27.551 en 2020 y su posterior derogación parcial mediante el Decreto 70/2023 representan un hito fundamental en la regulación locativa nacional, con implicancias directas para millones de argentinos que participan del mercado inmobiliario.

Esta transformación normativa ha generado debates intensos entre propietarios, inquilinos, profesionales del sector y autoridades públicas, evidenciando la complejidad de regular un mercado tan sensible socialmente y económicamente estratégico.

Marco Histórico de la Regulación

La Ley 27.551: Un Cambio Paradigmático

La Ley 27.551, sancionada el 1 de julio de 2020 y promulgada el 27 de julio del mismo año, introdujo modificaciones sustanciales al régimen de locaciones urbanas contenido en el Código Civil y Comercial. Sus principales innovaciones incluyeron:

  • Plazo mínimo de tres años para contratos de vivienda (antes dos años)
  • Actualización anual obligatoria mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL)
  • Nuevas modalidades de garantías admisibles
  • Registro obligatorio de contratos ante AFIP
  • Limitaciones a las comisiones inmobiliarias

Información oficial disponible en: Argentina.gob.ar - Alquileres

El Decreto 70/2023: Retorno a la Libertad Contractual

El 21 de diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo Nacional promulgó el Decreto 70/2023, estableciendo en su artículo 614 que las partes pueden pactar libremente el ajuste del precio de los alquileres, eligiendo cualquier índice de actualización, público o privado, correspondiente a la moneda de pago pactada.

Documento oficial disponible en: Boletín Oficial - Decreto 70/2023

El Índice de Contratos de Locación (ICL)

Metodología y Fundamentación Técnica

El ICL, desarrollado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), se calcula mensualmente según la siguiente fórmula científica:

ICL = 50% × Variación IPC + 50% × Variación CVS

Donde:

  • IPC: Índice de Precios al Consumidor (INDEC)
  • CVS: Coeficiente de Variación Salarial (INDEC)

Esta metodología busca equilibrar la evolución de los precios con la capacidad de pago de los trabajadores, creando un índice que refleje tanto la inflación como la evolución del poder adquisitivo.

Evolución Histórica Reciente

Datos Oficiales 2023-2024

Según datos del BCRA, la evolución del ICL durante el período crítico fue:

  • Diciembre 2023: 20,6% mensual
  • Enero 2024: 20,6% mensual
  • Febrero 2024: 13,2% mensual
  • Marzo 2024: 11,0% mensual
  • Abril 2024: 8,8% mensual

Fuente: BCRA - Principales Variables

Recomendaciones Profesionales

Para Propietarios

  1. Evaluación integral: Considerar no solo la rentabilidad, sino también la estabilidad del inquilino
  2. Diversificación: Mantener carteras con diferentes tipos de contratos
  3. Asesoramiento: Consultar profesionales especializados en cada operación
  4. Documentación: Mantener registros completos de todas las transacciones

Para Inquilinos

  1. Análisis proyectivo: Evaluar la evolución futura del índice elegido
  2. Negociación: Aprovechar la flexibilidad contractual actual
  3. Documentación: Mantener registros claros de todos los acuerdos
  4. Planificación: Considerar escenarios de ajuste en el presupuesto familiar

Conclusiones

La evolución normativa del mercado de alquileres argentino refleja la tensión permanente entre la protección de los inquilinos y la necesidad de mantener un mercado dinámico. La experiencia con la Ley 27.551 demostró que las regulaciones excesivamente rígidas pueden generar efectos contraproducentes, reduciendo la oferta y aumentando los precios.

El actual marco regulatorio, establecido por el Decreto 70/2023, ofrece un equilibrio más adecuado entre protección y flexibilidad, permitiendo que las fuerzas del mercado operen con mayor libertad mientras mantiene salvaguardas esenciales para ambas partes.

Es fundamental que tanto propietarios como inquilinos comprendan las implicancias de estas modificaciones y busquen asesoramiento profesional para navegar exitosamente en este nuevo escenario normativo.