Introducción
Vender una propiedad en Argentina implica cumplir con una serie de requisitos legales, impositivos y documentales. Esta guía te explica paso a paso qué necesitás como vendedor, basándose en la normativa vigente.
Documentación que debe reunir el vendedor
Documentos del inmueble
- Título de propiedad (escritura): El documento original que acredita tu dominio sobre el inmueble.
- Plano de mensura aprobado: Debe estar registrado en la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad.
- Reglamento de copropiedad y administración: Solo para propiedades en propiedad horizontal (departamentos, PH).
Certificados que tramita el escribano
- Informe de dominio: Certifica quién es el titular del inmueble y si tiene gravámenes (hipotecas, embargos, etc.). Se solicita al Registro de la Propiedad Inmueble.
- Certificado de inhibición: Verifica que el vendedor no tenga inhibiciones judiciales que le impidan vender.
- Informe de anotaciones personales: Complementa el certificado de inhibición.
Libres deuda obligatorios
- Libre deuda de expensas: Firmado por el administrador del consorcio. Confirma que no hay deudas de expensas ordinarias ni extraordinarias.
- Libre deuda de ABL/Rentas: Certificado de que no hay deuda por impuesto inmobiliario (ARBA en provincia, AGIP en CABA).
- Libre deuda de tasas municipales: Según corresponda a cada jurisdicción.
- Libre deuda de servicios: Agua (AySA), electricidad y gas. No siempre son obligatorios para escriturar, pero el comprador suele exigirlos.
Documentación personal del vendedor
- DNI vigente
- CUIT o CUIL
- Constancia de inscripción en AFIP (si corresponde)
- Acta de matrimonio (si el inmueble es ganancial, debe firmar el cónyuge)
- Sentencia de divorcio y liquidación de bienes (si aplica)
- Sucesión inscripta (si el inmueble fue heredado)
Impuestos que paga el vendedor
ITI - Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
Es un impuesto nacional regulado por la Ley 23.905 que grava la transferencia de inmuebles ubicados en el país.
- Alícuota: 1,5% sobre el precio de venta
- Quién lo paga: El vendedor
- Quién lo retiene: El escribano interviniente, quien lo deposita en AFIP
Exención del ITI (Certificado de No Retención)
Podés quedar exento si cumplís todos estos requisitos:
- Sos persona humana (no empresa)
- El inmueble es tu única vivienda y/o único terreno
- El producido de la venta se destinará a la compra o construcción de otra vivienda
- Tramitás el Certificado de No Retención en AFIP antes de la escritura
Importante: Tenés un plazo de 1 año para adquirir el inmueble de reemplazo. Si no lo hacés, debés ingresar el impuesto con intereses.
Impuesto a las Ganancias
Desde 2018, la venta de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 tributa Impuesto a las Ganancias (15% sobre la ganancia). Los inmuebles adquiridos antes de esa fecha siguen tributando ITI.
- Alícuota: 15% sobre la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado
- Exención: Vivienda única, familiar y de ocupación permanente (similar al ITI)
Impuesto de Sellos
Es un impuesto provincial que grava los contratos. En general:
- CABA: 3,6% sobre el valor de la operación, pagado 50% por cada parte
- Provincia de Buenos Aires: 3,6%, con similar distribución
Nota: Si el comprador tramita un crédito hipotecario del Banco Nación o provincial, puede haber exenciones.
Honorarios y costos
Comisión inmobiliaria
Según los usos y costumbres del mercado inmobiliario argentino:
- Venta: Entre 3% y 4% del valor de la operación
- Quién paga: Habitualmente, tanto vendedor como comprador pagan comisión (puede negociarse)
Los corredores inmobiliarios matriculados en CUCICBA (Ciudad de Buenos Aires) o colegios provinciales deben respetar las normas de ejercicio profesional de la Ley 25.028.
Honorarios del escribano
El escribano cobra honorarios por su intervención profesional. Según la práctica habitual:
- Quién paga: El comprador paga los honorarios del escribano que él elige
- El vendedor paga: Los certificados de dominio, inhibición y otros trámites previos necesarios para escriturar
Los honorarios se calculan según aranceles del Colegio de Escribanos de cada jurisdicción.
Proceso de venta paso a paso
1. Tasación del inmueble
Obtené una valuación profesional para establecer un precio de mercado realista. Podés usar nuestro tasador gratuito como punto de partida.
2. Preparación de documentación
Reuní toda la documentación listada arriba. Si hay irregularidades (sucesión no inscripta, plano desactualizado), resolverlas puede demorar meses.
3. Publicación y comercialización
Publicá en portales inmobiliarios y/o contratá una inmobiliaria matriculada.
4. Reserva y seña
Cuando aparece un comprador interesado:
- Reserva: Monto menor (1-2% del valor) que congela el precio por unos días mientras se verifican las condiciones
- Seña o boleto de compraventa: Entre 10% y 30% del precio. Es un contrato vinculante con efectos legales
5. Firma de escritura
El escribano (generalmente elegido por el comprador) coordina la firma:
- Verifica toda la documentación
- Solicita los certificados registrales
- Calcula y retiene los impuestos
- Inscribe la transferencia en el Registro de la Propiedad
6. Entrega de la posesión
Puede ser el mismo día de la escritura o en fecha acordada. Se entregan llaves y se firman actas de entrega.
Tiempos estimados
| Etapa |
Tiempo estimado |
| Preparación de documentación |
2-4 semanas |
| Comercialización hasta reserva |
Variable (1-6 meses) |
| De reserva a boleto |
7-15 días |
| De boleto a escritura |
30-90 días |
| Obtención de certificados registrales |
5-15 días hábiles |
Errores comunes a evitar
- No verificar el estado del título: Embargos, inhibiciones o sucesiones sin inscribir pueden paralizar la venta.
- Ignorar las expensas adeudadas: El certificado de libre deuda es obligatorio y las deudas deben cancelarse antes de escriturar.
- No tramitar el certificado de no retención a tiempo: Si cumplís los requisitos para la exención del ITI, debés tramitarlo antes de la escritura.
- Sobrevalorar el inmueble: Un precio alejado del mercado prolonga innecesariamente el proceso de venta.
- No regularizar construcciones: Ampliaciones no declaradas pueden generar problemas en la escritura.
Fuentes y normativa aplicable
- ITI: Ley 23.905, Decreto 463/2018, RG AFIP 2141
- Impuesto a las Ganancias (inmuebles): Ley 27.430 (reforma tributaria 2017)
- Corredores inmobiliarios: Ley 25.028 (ejercicio profesional)
- Código Civil y Comercial: Arts. 1017-1018 (forma de contratos inmobiliarios), 1123-1169 (compraventa)
- Colegio de Escribanos CABA: Aranceles y guías de trámites