Diferencias entre reserva, seña y boleto de compraventa. Qué debe incluir cada documento, efectos legales, arrepentimiento y qué pasa si una parte no cumple.
Antes de llegar a la escritura, la compraventa de un inmueble atraviesa varias etapas contractuales: la reserva, la seña y el boleto de compraventa. Cada una tiene efectos jurídicos distintos y es fundamental conocerlos para proteger tus intereses, ya seas comprador o vendedor.
Esta guía complementa nuestra Guía Completa para Vender tu Propiedad en Argentina y profundiza en los aspectos contractuales previos a la escritura. Si ya firmaste el boleto y necesitás preparar la documentación, consultá nuestra guía sobre Documentación y Certificados para Escriturar.
Los contratos inmobiliarios en Argentina están regulados por:
La reserva es un acuerdo preliminar por el cual el potencial comprador entrega una suma de dinero para que el vendedor retire el inmueble del mercado durante un período breve, mientras se verifican las condiciones de la operación.
Depende de lo pactado en el documento:
La reserva es un paso previo y más flexible que la seña. No tiene los efectos legales del artículo 1059 del Código Civil y Comercial que sí aplican a la seña.
El artículo 1059 del Código Civil y Comercial establece:
"La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada."
Si no se aclara nada, la seña es confirmatoria. Esto significa:
Si las partes acuerdan la facultad de arrepentimiento:
En la práctica inmobiliaria argentina:
Según el artículo 1059 in fine, el arrepentimiento no puede ejercerse después del "principio de ejecución del contrato". En compraventa inmobiliaria, esto ocurre cuando:
El boleto de compraventa es un contrato preliminar (artículos 994 a 996 del Código Civil y Comercial) por el cual las partes se obligan a celebrar la escritura pública de compraventa en un plazo determinado.
| Aspecto | Boleto de compraventa | Escritura pública |
|---|---|---|
| Forma | Instrumento privado | Instrumento público (escribano) |
| Transferencia de dominio | No transfiere | Sí transfiere (con inscripción) |
| Oponibilidad a terceros | Limitada | Total (erga omnes) |
| Requisito legal | No es obligatorio | Obligatoria para transferir inmuebles |
El artículo 1170 del Código Civil y Comercial otorga protección especial al comprador por boleto:
"El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria."
Esto significa que si cumplís estos requisitos, tu derecho prevalece sobre embargos posteriores.
El comprador puede:
El vendedor puede:
Las partes pueden acordar dejar sin efecto el boleto de mutuo acuerdo, estableciendo cómo se distribuyen las sumas entregadas.
El boleto de compraventa está alcanzado por el Impuesto de Sellos:
Para conocer en detalle todos los impuestos de la operación, consultá nuestra Guía sobre ITI e Impuesto a las Ganancias.
Usualmente se divide en partes iguales, pero puede acordarse otra distribución.
"Las partes convienen expresamente la facultad de arrepentirse de la presente operación hasta el día [FECHA]. En caso de arrepentimiento del COMPRADOR, perderá la suma entregada en concepto de seña. En caso de arrepentimiento del VENDEDOR, deberá restituir al COMPRADOR el doble de la seña recibida."
"El presente boleto queda sujeto a la condición suspensiva de que el COMPRADOR obtenga un crédito hipotecario por la suma de [MONTO] en un plazo de [X] días. Si el crédito no fuera otorgado por causas no imputables al COMPRADOR, el presente quedará sin efecto y el VENDEDOR restituirá íntegramente las sumas recibidas."
"En caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente, la parte incumplidora deberá abonar a la otra, en concepto de cláusula penal, la suma de [MONTO o PORCENTAJE], sin perjuicio de la facultad de la parte cumplidora de exigir el cumplimiento del contrato o su resolución."
Sí, pero es recomendable que lo redacte o revise un abogado o escribano para proteger tus intereses.
No es legalmente obligatorio, pero es la práctica habitual en Argentina. Protege a ambas partes durante el período entre el acuerdo y la escritura.
Sí, si ambas partes están de acuerdo y tienen toda la documentación lista, se puede ir directamente a la escritura. Esto es más común en operaciones rápidas o entre conocidos.
Los herederos están obligados a cumplir con el boleto. El comprador puede exigir la escrituración a la sucesión.
Importante: Esta guía es informativa. Ante una operación concreta, consultá siempre con un profesional matriculado (abogado o escribano).
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