Todo sobre el ITI (1,5%) y el Impuesto a las Ganancias (15%) en la venta de propiedades. Cómo calcularlos, cuándo aplica cada uno, exenciones y cómo tramitar el Certificado de No Retención en AFIP.
Cuando vendés un inmueble en Argentina, debés tributar impuestos sobre esa operación. Dependiendo de cuándo adquiriste la propiedad, pagarás el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o el Impuesto a las Ganancias. Esta guía te explica en detalle cómo funciona cada uno, basándose en la legislación vigente.
Si estás por vender tu propiedad, te recomendamos leer primero nuestra Guía Completa para Vender tu Propiedad en Argentina donde explicamos todo el proceso paso a paso.
La respuesta depende de la fecha de adquisición del inmueble:
| Fecha de adquisición | Impuesto aplicable | Alícuota |
|---|---|---|
| Antes del 1/1/2018 | ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) | 1,5% del precio de venta |
| Desde el 1/1/2018 | Impuesto a las Ganancias | 15% sobre la ganancia |
Esta distinción fue establecida por la Ley 27.430 (reforma tributaria de diciembre 2017), que incorporó la venta de inmuebles al régimen del Impuesto a las Ganancias para las adquisiciones posteriores a su entrada en vigencia.
El ITI está regulado por:
Vendés un departamento adquirido en 2015 por USD 150.000:
Este monto será retenido por el escribano al momento de la escritura.
La ley establece una exención total del ITI cuando se cumplen determinadas condiciones. El artículo 14 de la Ley 23.905 dispone que quedan exentas las transferencias cuando:
El trámite se realiza en AFIP de forma online:
El escribano verificará la validez del certificado antes de la escritura. Si el certificado es válido, no efectuará la retención del 1,5%.
Si obtuviste el certificado de no retención pero no adquirís otra vivienda dentro del año:
Para inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, aplica el régimen de la Ley 27.430 que modificó la Ley de Impuesto a las Ganancias (Ley 20.628):
La fórmula es:
Impuesto = (Precio de venta - Costo actualizado) × 15%
Compraste un departamento en marzo 2020 por USD 100.000 y lo vendés en 2024 por USD 130.000:
Importante: En contextos inflacionarios, la actualización del costo por IPIM frecuentemente resulta en que no hay ganancia gravable, ya que el costo actualizado supera el precio de venta en dólares.
Al igual que el ITI, existe una exención para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente:
Si cumplís estos requisitos, no pagarás el 15% sobre la ganancia aunque técnicamente exista una diferencia positiva.
| Aspecto | ITI | Impuesto a las Ganancias |
|---|---|---|
| Inmuebles alcanzados | Adquiridos antes del 1/1/2018 | Adquiridos desde el 1/1/2018 |
| Alícuota | 1,5% fija | 15% sobre ganancia |
| Base de cálculo | Precio de venta total | Ganancia (venta menos costo actualizado) |
| Actualización | No aplica | Por índice IPIM |
| Exención vivienda única | Sí, con certificado AFIP | Sí, vivienda única y permanente |
| Obligación de reemplazo | Sí, dentro de 1 año | No es requisito |
Si heredaste un inmueble, la fecha de adquisición a considerar es:
En caso de donación:
Cuando hay varios propietarios:
Los terrenos (sin construcción) también están alcanzados por estos impuestos. La exención de vivienda única aplica si es tu único terreno y el producido se destina a construir tu vivienda.
Es un impuesto provincial que grava el boleto de compraventa y la escritura:
Mientras seas propietario del inmueble, debés declararlo en Bienes Personales si el total de tus bienes supera el mínimo no imponible. La venta del inmueble no genera un impuesto adicional en Bienes Personales, pero sí modifica tu declaración del período.
Sí, en el Impuesto a las Ganancias podés deducir:
Si el precio de venta es menor al costo actualizado, no hay ganancia gravable y el impuesto es $0. Sin embargo, en el caso del ITI, siempre pagarás el 1,5% del precio de venta (o quedarás exento con el certificado).
No. El impuesto se retiene al momento de la escritura. Si no tenés el certificado de no retención, el escribano retendrá el monto correspondiente del precio de venta.
El escribano interviniente es responsable de calcular y retener el impuesto correspondiente. Vos como vendedor debés proporcionarle la información necesaria (fecha y precio de adquisición, mejoras, etc.).
Disclaimer: Esta guía tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal ni impositivo. Ante cualquier operación concreta, consultá con un contador público y/o escribano matriculado.
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