Introducción
Comprar una propiedad con crédito hipotecario es una de las formas más accesibles de acceder a la vivienda propia en Argentina. Sin embargo, el proceso tiene requisitos específicos que debés conocer antes de iniciar la búsqueda de tu casa o departamento.
Esta guía complementa nuestra Guía para Vendedores desde la perspectiva del comprador que necesita financiamiento. Si ya tenés el crédito aprobado, te recomendamos leer sobre Boleto de Compraventa y Seña para entender los pasos contractuales.
Marco regulatorio del crédito hipotecario
Los créditos hipotecarios en Argentina están regulados por:
- Ley 21.526: Ley de Entidades Financieras
- Comunicaciones BCRA: Normas del Banco Central sobre préstamos
- Ley 27.271: Creación de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)
- Código Civil y Comercial: Regulación de la hipoteca (Arts. 2205 a 2211)
Tipos de créditos hipotecarios
Créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)
Los créditos UVA fueron creados por la Ley 27.271 y ajustan el capital por inflación (índice CER):
Características
- Tasa de interés: Baja (generalmente 3% a 8% anual sobre UVA)
- Ajuste del capital: Por Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)
- Cuota inicial: Más baja que tasa fija tradicional
- Riesgo: La cuota aumenta con la inflación
Cálculo de la cuota UVA
La cuota se calcula en UVAs y luego se convierte a pesos:
- Se determina la cuota en UVAs (fija durante todo el préstamo)
- Se multiplica por el valor del UVA del día de pago
- El valor del UVA se actualiza diariamente según CER
Protección al deudor
Existen mecanismos de protección cuando la cuota supera cierto porcentaje del ingreso:
- Extensión del plazo del préstamo
- Cuota tope en relación al salario
- Refinanciación en casos extremos
Créditos a tasa fija
Características
- Tasa de interés: Alta (puede superar 100% TNA en contextos inflacionarios)
- Cuota: Fija en pesos durante todo el préstamo
- Ventaja: Previsibilidad total
- Desventaja: Cuota inicial muy alta, se "licúa" con la inflación
Créditos a tasa variable
Características
- Tasa: Se ajusta periódicamente según indicador de referencia (ej: Badlar)
- Capital: No se ajusta por inflación
- Riesgo: Variación de tasa según política monetaria
Comparación de sistemas
| Aspecto |
UVA |
Tasa Fija |
Tasa Variable |
| Cuota inicial |
Baja |
Alta |
Media |
| Previsibilidad |
Media |
Alta |
Baja |
| Riesgo inflación |
Alto |
Nulo |
Medio |
| Disponibilidad actual |
Alta |
Limitada |
Limitada |
Requisitos del solicitante
Requisitos personales
- Edad: Entre 18 y 65/70 años (varía según banco)
- Nacionalidad: Argentino o extranjero con residencia permanente
- Antigüedad laboral: Mínimo 6 meses a 2 años según categoría
- Situación crediticia: Sin antecedentes negativos en centrales de riesgo
Requisitos de ingresos
Relación cuota/ingreso
El Banco Central establece que la cuota no puede superar un porcentaje del ingreso neto:
- Límite general: 25% a 35% del ingreso neto familiar
- Cálculo: Se suman los ingresos de todos los co-titulares
- Ingreso computable: Sueldo neto, sin considerar horas extra variables
Ingresos mínimos orientativos
Para un crédito de USD 100.000 a 20 años (valores de referencia):
- Sistema UVA: Ingreso familiar neto mínimo aprox. $1.500.000 - $2.000.000 mensuales
- Sistema tasa fija: Ingreso significativamente mayor por cuota inicial más alta
Nota: Estos valores son orientativos y varían según tasa vigente, plazo y política de cada banco.
Categorías de trabajadores
| Categoría |
Antigüedad mínima |
Documentación específica |
| Empleado en relación de dependencia |
6 meses a 1 año |
Recibos de sueldo, certificación de ingresos |
| Monotributista |
1 a 2 años |
Constancia AFIP, extractos bancarios, DDJJ |
| Autónomo/Responsable Inscripto |
2 años |
DDJJ Ganancias, estados contables |
| Jubilado/Pensionado |
No aplica |
Recibo de haberes, constancia ANSeS |
Documentación del solicitante
Documentación básica
- DNI (original y copia)
- Constancia de CUIL/CUIT
- Certificado de domicilio o servicio a nombre del solicitante
- Estado civil (libreta de matrimonio, sentencia de divorcio si aplica)
Documentación laboral e ingresos
- Últimos 3 a 6 recibos de sueldo
- Certificación de ingresos emitida por empleador (formulario del banco)
- Últimas 2 declaraciones juradas de Ganancias (autónomos)
- Constancia de inscripción en AFIP (monotributistas)
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
Documentación patrimonial
- Declaración jurada patrimonial
- Última declaración de Bienes Personales (si presenta)
- Documentación de otros bienes (si los tiene)
Requisitos del inmueble
Condiciones que debe cumplir la propiedad
- Título perfecto: Sin gravámenes ni restricciones al dominio
- Planos aprobados: Construcción regularizada ante el municipio
- Coincidencia título-realidad: La superficie real debe coincidir con la escriturada
- Estado de conservación: Apto para garantía hipotecaria
- Destino vivienda: Uso habitacional (algunos bancos financian otros destinos)
Tasación bancaria
El banco realiza una tasación independiente del inmueble:
- Valuación de mercado: Determina el valor real del inmueble
- Valuación de garantía: Valor a efectos del préstamo (generalmente 80-90% del valor de mercado)
- Costo: Lo paga el solicitante (no reembolsable si no se otorga el crédito)
Loan to Value (LTV)
Es el porcentaje del valor del inmueble que el banco financia:
- LTV habitual: 70% a 80% del valor de tasación
- LTV máximo: Hasta 100% en algunos programas especiales (ej: ProCreAr)
- Ahorro previo necesario: 20% a 30% más gastos de escrituración
Ejemplo de cálculo
Propiedad valuada en USD 150.000 con LTV del 75%:
- Préstamo máximo: USD 112.500
- Aporte propio mínimo: USD 37.500
- Gastos escrituración (aprox. 7%): USD 10.500
- Total a disponer: USD 48.000
Inmuebles que NO califican
Generalmente los bancos no financian:
- Inmuebles en sucesión no concluida
- Propiedades con embargos o hipotecas previas
- Construcciones sin plano aprobado
- Inmuebles en zonas inundables no permitidas
- Propiedades con usufructo vigente
- Inmuebles ocupados por terceros
- Terrenos sin construcción (salvo líneas específicas)
Para verificar el estado del inmueble, consultá nuestra guía sobre Documentación y Certificados para Escriturar.
Proceso de obtención del crédito
Etapas del trámite
1. Pre-calificación (1-2 semanas)
- Consulta inicial con el banco
- Verificación preliminar de ingresos
- Consulta en centrales de riesgo (Veraz, Nosis)
- Estimación del monto a otorgar
2. Presentación de documentación (1-2 semanas)
- Entrega de toda la documentación personal e ingresos
- Análisis crediticio formal
- Verificación laboral
3. Aprobación crediticia (2-4 semanas)
- Resolución del comité de créditos
- Carta de pre-aprobación
- Validez de la pre-aprobación: 60-90 días
4. Identificación del inmueble
- Búsqueda de la propiedad (si no la tenés)
- Firma de boleto con cláusula de crédito
- Presentación de documentación del inmueble
5. Tasación (1-2 semanas)
- Solicitud de tasación al banco
- Visita del tasador
- Informe de tasación
6. Aprobación final (1-2 semanas)
- Análisis de la garantía
- Aprobación definitiva del préstamo
- Confección de documentación hipotecaria
7. Escrituración (según agenda del escribano)
- Coordinación de fecha de escritura
- Firma de escritura de compraventa e hipoteca
- Desembolso del préstamo
Tiempo total estimado
Desde la pre-calificación hasta el desembolso: 60 a 120 días en condiciones normales.
Bancos que otorgan créditos hipotecarios
Bancos públicos
- Banco Nación: Líneas UVA y programas especiales
- Banco Provincia (Buenos Aires): Créditos para residentes de PBA
- Banco Ciudad: Líneas para CABA y zona metropolitana
- Banco Hipotecario: Especialista en créditos para vivienda
Bancos privados
- Santander
- BBVA
- Galicia
- Macro
- ICBC
- HSBC
Comparación de ofertas
Al comparar créditos, evaluá:
- Tasa de interés (TNA y CFT)
- Gastos de otorgamiento
- Seguros obligatorios (vida e incendio)
- Gastos de tasación
- Comisiones de mantenimiento
- Penalidad por cancelación anticipada
Seguros obligatorios
Seguro de vida
Cubre el saldo del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez del titular. Es obligatorio y generalmente lo contrata el banco.
Seguro de incendio
Protege el inmueble hipotecado. Cubre el valor de reconstrucción de la propiedad.
Costo de los seguros
Se suman a la cuota mensual. Representan aproximadamente 0,5% a 1,5% adicional del monto del préstamo anual.
Gastos de escrituración con crédito
Además de los gastos normales de escritura, el crédito hipotecario agrega:
- Escritura de hipoteca: Honorarios del escribano por constituir la garantía
- Inscripción de hipoteca: Tasa registral
- Gastos bancarios: Otorgamiento, estudio de título, administrativos
Para conocer los impuestos que paga el vendedor en la operación, consultá nuestra Guía sobre ITI e Impuesto a las Ganancias.
Estimación de gastos totales
Como comprador con crédito, calculá aproximadamente un 7% a 10% adicional al precio del inmueble para cubrir todos los gastos.
Cláusula de crédito en el boleto
Si vas a comprar con crédito, el boleto de compraventa debe incluir una cláusula suspensiva:
"El presente contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el COMPRADOR obtenga la aprobación definitiva del crédito hipotecario solicitado al Banco [NOMBRE] por un monto mínimo de [MONTO] en un plazo no mayor a [X] días corridos desde la firma del presente. Vencido dicho plazo sin que se hubiera obtenido la aprobación, el presente quedará sin efecto y el VENDEDOR restituirá al COMPRADOR la totalidad de las sumas recibidas."
Esta cláusula te protege si el banco no aprueba el crédito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo sumar ingresos con mi pareja?
Sí, los bancos permiten sumar ingresos de cónyuges o convivientes. Ambos serán co-titulares del crédito y del inmueble.
¿Puedo cancelar anticipadamente?
Sí. Algunos bancos cobran una penalidad (generalmente 1-2% del saldo) y otros no tienen penalidad por cancelación anticipada.
¿Qué pasa si me atraso en las cuotas?
Se aplican intereses punitorios. Acumulando atrasos, el banco puede ejecutar la hipoteca y rematar el inmueble. Ante dificultades, consultá inmediatamente con el banco para refinanciar.
¿Puedo usar el crédito para construir?
Existen líneas específicas de crédito para construcción. Generalmente requieren terreno propio y planos aprobados.
¿Puedo alquilar el inmueble comprado con crédito?
Depende del tipo de crédito. Los créditos para "primera vivienda" generalmente exigen ocupación personal. Consultá las condiciones específicas.
Normativa de referencia
- Ley 21.526: Ley de Entidades Financieras
- Ley 27.271: Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)
- Código Civil y Comercial: Arts. 2205-2211 (hipoteca)
- Comunicaciones BCRA: Normas sobre préstamos hipotecarios
Importante: Las condiciones de los créditos varían constantemente. Consultá siempre con el banco las condiciones vigentes al momento de solicitar.