Cómo Calcular ROI Inmobiliario en Argentina - Métodos y Fórmulas 2025
Aprende a calcular el ROI inmobiliario paso a paso. Fórmulas, métricas clave y ejemplos prácticos para evaluar inversiones inmobiliarias en Argentina.
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¿Cómo calcular el ROI inmobiliario correctamente?
ROI básico: (Ingreso neto anual ÷ Inversión total) × 100. Pero hay métodos más precisos según tu situación.
Calcular correctamente el ROI inmobiliario es fundamental para tomar decisiones de inversión informadas. Te mostramos los métodos más utilizados y cuándo aplicar cada uno.
Métodos principales de cálculo
1. ROI Simple (Rental Yield)
ROI = (Alquiler anual ÷ Valor de compra) × 100
✓ Ventajas:
- • Cálculo rápido y simple
- • Ideal para comparar propiedades
- • Útil para evaluación inicial
✗ Limitaciones:
- • No considera gastos operativos
- • Ignora vacancia y impagos
- • No incluye forma de financiamiento
2. Cap Rate (Capitalization Rate)
Cap Rate = (NOI ÷ Valor de propiedad) × 100
NOI = Net Operating Income (Ingreso neto operativo)
Considera todos los ingresos y gastos operativos, pero no el financiamiento.
NOI = Ingresos por alquiler - Gastos operativos
Gastos: expensas, impuestos, seguros, mantenimiento, gestión
3. Cash-on-Cash Return
CoC = (Flujo de caja anual ÷ Dinero invertido) × 100
Mide el retorno sobre el dinero efectivamente invertido (entrada + gastos de compra), considerando financiamiento.
Ejemplo práctico paso a paso
Departamento en Palermo - USD 120.000
Datos de entrada:
- Valor de compra: USD 120.000
- Gastos de escritura (4%): USD 4.800
- Financiamiento (70%): USD 84.000
- Dinero propio invertido: USD 40.800
Ingresos y gastos anuales:
- Alquiler mensual: USD 650
- Ingreso anual bruto: USD 7.800
- Gastos operativos: USD 1.800
- Cuota hipoteca anual: USD 4.200
- Flujo de caja neto: USD 1.800
Resultados del ejemplo
ROI Simple
6.5%
7.800 ÷ 120.000 × 100
Cap Rate
5.0%
6.000 ÷ 120.000 × 100
Cash-on-Cash
4.4%
1.800 ÷ 40.800 × 100
Métricas avanzadas
| Métrica | Fórmula | Cuándo Usar |
|---|---|---|
| ROI Total | (Flujo + Apreciación) ÷ Inversión | Para evaluar retorno completo |
| IRR (TIR) | Tasa que hace VAN = 0 | Proyectos multi-año complejos |
| Payback Period | Inversión ÷ Flujo anual | Tiempo de recuperación |
| DSCR | NOI ÷ Servicio de deuda | Capacidad de pago crédito |
Factores a incluir en el cálculo
Ingresos a considerar:
- Alquiler base - Renta mensual pactada
- Ajustes por inflación - Aumentos periódicos
- Servicios extras - Cochera, baulera, amenities
- Depósito en garantía - Rendimiento del capital
- Ingresos eventuales - Alquiler temporal
Gastos operativos:
- Expensas ordinarias - Mensuales del consorcio
- Impuestos - ABL, inmobiliario, bienes personales
- Seguros - Incendio, integral de consorcio
- Mantenimiento - Reparaciones y mejoras
- Gestión inmobiliaria - Comisión administración
- Vacancia - Períodos sin inquilino (5-10%)
Herramientas y plantillas de cálculo
Estructura de análisis recomendada:
Paso 1: Recopilar datos
Valor de compra, gastos de escritura, alquileres de mercado, gastos operativos estimados
Paso 2: Calcular métricas básicas
ROI bruto, Cap Rate, NOI, flujo de caja después de financiamiento
Paso 3: Análisis de sensibilidad
Evaluar escenarios optimistas, pesimistas y probables
Paso 4: Comparar alternativas
Contrastar con otras propiedades y tipos de inversión
Errores frecuentes en el cálculo
Errores que debes evitar:
- Usar alquileres optimistas - Verificar precios reales del mercado
- Subestimar gastos - Incluir todos los costos operativos
- Ignorar la vacancia - Contemplar períodos sin alquiler
- No actualizar por inflación - Gastos crecen en el tiempo
- Olvidar gastos extraordinarios - Expensas especiales, reparaciones
- No considerar el valor tiempo - Flujos futuros vs. presentes
Adaptaciones para el mercado argentino
Considerar la dolarización
Propiedades en USD vs alquileres en pesos - incluir riesgo cambiario
Impacto de la inflación
Gastos en pesos crecen más rápido que alquileres dolarizados
Regulaciones cambiantes
Ley de alquileres, controles de precios, restricciones cambiarias
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