Analizá el potencial constructivo de cualquier terreno en CABA. FOT, altura máxima, metros vendibles y plusvalía urbana con datos oficiales del GCBA. Sin costo, sin registro.
Cada comuna tiene normativas específicas. Seleccioná una para ver el análisis de edificabilidad de sus barrios.
Constitución, Monserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo
Recoleta
Balvanera, San Cristóbal
Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios
Almagro, Boedo
Caballito
Flores, Parque Chacabuco
Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati
Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda
Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro, Villa Real
Villa del Parque, Villa Devoto, Villa General Mitre, Villa Santa Rita
Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza
Belgrano, Colegiales, Núñez
Palermo
Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, Villa Ortúzar
Consultá el potencial constructivo de los 48 barrios de CABA.
Agronomía
Comuna 15
Almagro
Comuna 5
Balvanera
Comuna 3
Barracas
Comuna 4
Belgrano
Comuna 13
Boedo
Comuna 5
Caballito
Comuna 6
Chacarita
Comuna 15
Coghlan
Comuna 12
Colegiales
Comuna 13
Constitución
Comuna 1
Flores
Comuna 7
Floresta
Comuna 10
La Boca
Comuna 4
Liniers
Comuna 9
Mataderos
Comuna 9
Monserrat
Comuna 1
Monte Castro
Comuna 10
Nueva Pompeya
Comuna 4
Núñez
Comuna 13
Palermo
Comuna 14
Parque Avellaneda
Comuna 9
Parque Chacabuco
Comuna 7
Parque Chas
Comuna 15
Parque Patricios
Comuna 4
Paternal
Comuna 15
Puerto Madero
Comuna 1
Recoleta
Comuna 2
Retiro
Comuna 1
Saavedra
Comuna 12
San Cristóbal
Comuna 3
San Nicolás
Comuna 1
San Telmo
Comuna 1
Vélez Sársfield
Comuna 10
Versalles
Comuna 10
Villa Crespo
Comuna 15
Villa del Parque
Comuna 11
Villa Devoto
Comuna 11
Villa General Mitre
Comuna 11
Villa Lugano
Comuna 8
Villa Luro
Comuna 10
Villa Ortúzar
Comuna 15
Villa Pueyrredón
Comuna 12
Villa Real
Comuna 10
Villa Riachuelo
Comuna 8
Villa Santa Rita
Comuna 11
Villa Soldati
Comuna 8
Villa Urquiza
Comuna 12
La prefactibilidad es una consulta no obligatoria que realiza el solicitante a la autoridad de aplicación del GCBA para obtener una estimación previa del potencial constructivo según el nuevo Código Urbanístico 2025.
Un estudio de prefactibilidad urbanística determina cuántos metros podés construir en un terreno según la normativa vigente. En Buenos Aires, esto está regulado por el nuevo Código Urbanístico 2025 (Ley 6099/18 con las modificaciones de diciembre 2024).
Fórmula: Superficie edificable = FOT × Superficie total del terreno
Ejemplo: FOT 3 en terreno de 250m² = 750m² construibles totales
6 alturas predefinidas: 9, 14, 24, 29, 38 y 45 metros
Excepciones: Hasta 68m en Av. Córdoba, Cabildo, Juan B. Justo
Áreas emisoras sur: La Boca, Pompeya, Constitución, Barracas
Corredores receptores norte: Córdoba, Rivadavia, Cabildo
Zonas y alícuotas: Zona 1: 10% | Zona 2: 18% | Zona 3: 27% | Zona 4: 35%
Sobre metros adicionales vs. código anterior
Sistema de 6 alturas predefinidas elimina "torres sorpresa"
Incentivos para desarrollar barrios del sur
Mayor equilibrio de altura dentro de cada manzana
Hasta 68m en avenidas seleccionadas del norte
Conocer la edificabilidad de un terreno antes de comprarlo te permite:
Beneficio: Generan metros CAC vendibles
Uso: Pueden comprar metros CAC para mayor edificabilidad
Elegí tu barrio y descubrí el potencial constructivo específico de cada zona
Cada barrio tiene parámetros específicos de FOT, altura y zonificación
Hacé clic en cualquier parcela del mapa para ver su análisis detallado
Reporte completo con FOT, altura, volumetría 3D y plusvalía urbana
Todo lo que necesitas saber sobre el código de prefactibilidad en CABA. Normativas actualizadas al nuevo Código Urbanístico 2025.
El código de prefactibilidad es un trámite no obligatorio regulado por el artículo 10.9 del Código Urbanístico de CABA, donde la autoridad de aplicación (Secretaría de Desarrollo Urbano) analiza la documentación de un proyecto según los lineamientos urbanísticos vigentes.
Objetivo Principal:
Obtener una evaluación técnica previa sobre la viabilidad urbanística de un proyecto antes de realizar la inversión completa en documentación y trámites.
Con el nuevo Código Urbanístico 2025 (Ley 6776, vigente desde diciembre 2024), este estudio es fundamental para:
Tip Importante: Aunque no es obligatorio, realizar la prefactibilidad puede ahorrarte tiempo y dinero al detectar problemas antes del trámite de factibilidad definitivo.
Requisito Previo:
Usuario miBA nivel 2 o 3 validado para acceder al Sistema TAD (Tramitación a Distancia)
Computables:
Superficies que suman para FOT
No computables:
Cocheras, bauleras, etc.
Libres:
Patios, terrazas descubiertas
Importante: Si la documentación está incompleta o no cumple requisitos, el trámite será observado y deberás completar la información antes de continuar.
Costos según Ley Tarifaria 2025:
Los aranceles se calculan en Unidades Tributarias (UT) según la superficie total del proyecto.
Superficie: Más de 50 m² hasta 1.000 m²
Costo: 1.350 UT
Ejemplo: Un edificio de 800 m² = 1.350 UT
Superficie: Más de 1.000 m² hasta 5.000 m²
Costo: 8.100 UT
Ejemplo: Un edificio de 3.500 m² = 8.100 UT
La UT es una unidad de medida que se actualiza anualmente. Para 2025, cada UT equivale aproximadamente a $XXX (consultar valor vigente en GCBA).
Ejemplo de cálculo:
• Obra Menor: 1.350 UT × $XXX = $XXX.XXX aproximadamente
• Obra Media: 8.100 UT × $XXX = $XXX.XXX aproximadamente
Recordatorio: Los costos pueden variar según modificaciones en la Ley Tarifaria. Siempre verificar valores actualizados en buenosaires.gob.ar antes de iniciar el trámite.
Ley 6776 - Vigente desde diciembre 2024:
El nuevo Código Urbanístico moderniza las normativas de construcción con un enfoque en previsibilidad y equilibrio urbano.
Permite transferir metros entre zonas para equilibrar el desarrollo. Incentiva construcción en el sur permitiendo usar esa capacidad en corredores del norte.
Eliminación de "torres sorpresa" asegurando alturas equilibradas dentro de cada manzana. Mayor previsibilidad para vecinos y desarrolladores.
Incorporación de usos mixtos (residencial + comercial) para crear barrios más dinámicos y reducir desplazamientos.
Transición: Los proyectos iniciados bajo el código anterior pueden mantener esas condiciones si están en proceso. Nuevos proyectos deben aplicar la normativa 2025.
Con el nuevo código se establecen alturas fijas por zona:
El FOT determina la superficie máxima construible como múltiplo de la superficie del terreno:
Con el nuevo código, el FOT se combina con las alturas máximas fijas para determinar la edificabilidad real.
La plusvalía urbana (Ley 6062) se paga solo cuando aprovechás una mayor constructividad otorgada por el Código Urbanístico:
Los edificios catalogados y las Áreas de Protección Histórica (APH) tienen normativas especiales:
Las cocheras son obligatorias excepto en estos casos:
En los demás casos, se debe cumplir con la dotación mínima de cocheras según el Código Urbanístico.
La documentación técnica debe incluir:
Los plazos de vigencia son:
Es importante iniciar el proceso de obra dentro de estos plazos para no perder la prefactibilidad otorgada.
Las principales diferencias son:
Cada una de las 15 comunas de CABA puede tener normativas específicas:
El trámite se realiza completamente online:
Crear o validar cuenta miBA nivel 2 o 3 en miBA.buenosaires.gob.ar
Reunir título, informe de dominio, DNI y documentación técnica
Elaborar croquis DWF, axonometría y cálculo de superficies
Acceder a tramitesadistancia.gob.ar con credenciales miBA
Completar formularios y subir toda la documentación requerida
Generar y abonar la boleta según superficie del proyecto
El GCBA evalúa la documentación (15-30 días hábiles aprox.)
Obtención de la providencia con resultado de prefactibilidad
Preparación: 7-15 días
Ingreso al sistema: 1-2 días
Análisis GCBA: 15-30 días
Total estimado: 25-50 días
Vigencia resultado: 180 días
Vigencia pago: 365 días
Importante: Los plazos pueden extenderse si hay observaciones que requieren correcciones o documentación adicional.
Errores que Causan Demoras:
Evitar estos errores puede reducir significativamente los tiempos de trámite.
Tip Pro: Guardar borradores frecuentemente en TAD y hacer una revisión final antes del envío definitivo.
Sistema CAC (Capacidad Constructiva Adicional):
Herramienta de equilibrio territorial que permite transferir capacidad edificatoria entre diferentes zonas de la ciudad.
Para el Generador (Sur):
Para el Receptor (Norte):
Verificación: En la prefactibilidad se debe determinar si el proyecto genera o requiere CAC, y calcular el impacto económico correspondiente.
Glosario de Términos Urbanísticos:
Conceptos esenciales para entender la normativa urbana de CABA.
Indica cuántos metros cuadrados podés construir en relación a la superficie del terreno. FOT 3 = podés construir hasta 3 veces la superficie del lote.
Porcentaje del terreno que puede ser ocupado por la construcción en planta baja. FOS 0.6 = máximo 60% del terreno ocupado.
Límite vertical de construcción desde el nivel del terreno hasta la línea municipal, medido en metros.
Zonas residenciales de baja densidad. USAB 0, 1, 2 con alturas de 9m, 12m y 14.6m respectivamente.
Zonas con valor patrimonial donde rigen normativas especiales para preservar el carácter histórico.
Avenidas y calles principales con mayor altura permitida (24m, 29m, 38m) para densificar el transporte público.
Superficie que cuenta para el cálculo del FOT. Incluye departamentos, oficinas, locales comerciales cubiertos.
No suma para FOT pero tiene restricciones. Cocheras, bauleras, circulaciones comunes, salas de máquinas.
Espacios descubiertos obligatorios. Patios, terrazas, jardines, espacios de absorción de agua.
Contribución por el mayor valor que obtiene un terreno debido a cambios normativos. Se paga cuando se aprovecha mayor edificabilidad.
Sistema de transferencia de metros de construcción entre zonas para equilibrar el desarrollo urbano.
Unidad de medida para tasas municipales, actualizada anualmente según índices oficiales.
Nomenclatura catastral que identifica unívocamente cada parcela de CABA. Formato: sección.manzana.parcela
Sistema online del GCBA para realizar trámites digitales. Requiere usuario miBA validado.
Formato de archivo CAD vectorial requerido para planos técnicos en trámites urbanísticos.
Tip: Familiarizarte con estos términos te ayudará a entender mejor el resultado de tu estudio de prefactibilidad y comunicarte efectivamente con profesionales.
Impacto en Valoración de Terrenos:
La prefactibilidad es clave para determinar el valor real de un terreno según su potencial constructivo.
Incidencia Terreno = Valor Terreno ÷ Metros Vendibles
Ejemplo:
• Terreno: USD 300.000
• Superficie vendible: 1.500 m²
• Incidencia: USD 200/m² vendible
Regla: Incidencia no debería superar 15-25% del valor de venta
Puerto Madero, Palermo, Recoleta
Incidencia: USD 500-800/m²
Caballito, Villa Crespo, Colegiales
Incidencia: USD 200-400/m²
La Boca, Parque Patricios, Lugano
Incidencia: USD 100-250/m²
Riesgo: Comprar sin prefactibilidad puede resultar en sobrepago significativo si el potencial constructivo es menor al estimado.
Resultado Negativo de Prefactibilidad:
Cuando el proyecto propuesto no cumple con las normativas vigentes, existen alternativas y soluciones.
Oportunidad: Un resultado negativo puede llevarte a descubrir alternativas más rentables o eficientes que no habías considerado inicialmente.
Apoyo Técnico: El GCBA ofrece mesa de ayuda en conveniosurbanisticos@buenosaires.gob.ar para clarificar dudas sobre las observaciones.
Para consultas específicas sobre tu proyecto, contacta directamente con el GCBA:
Información extraída directamente de las bases de datos oficiales del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Parámetros actualizados según Ley 6776, vigente desde diciembre 2024. Alturas fijas, plusvalía urbana y sistema CAC
Consultas directas: conveniosurbanisticos@buenosaires.gob.ar
Sistema TAD con usuario miBA validado
Este análisis es orientativo y preliminar. Para el trámite oficial de prefactibilidad debe consultarse directamente al GCBA a través del Sistema TAD. Los resultados pueden variar según condiciones específicas de cada parcela.
Elegí un barrio para ver el análisis específico de edificabilidad con el nuevo Código Urbanístico 2025. Incluye FOT, alturas fijas, plusvalía urbana y sistema CAC.
Última actualización: Diciembre 2024 - Código Urbanístico Ley 6776
Glosario aplicado
Los números que publica esta página (FOT, altura máxima, metros edificables) salen todos de definiciones del Código Urbanístico. Cada una está transcripta con el artículo del que sale.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.)
El porcentaje máximo del terreno que se puede cubrir con la proyección horizontal de lo construido en todos los pisos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva.
La red de constructoras
Elegí un barrio o escribí directo la dirección del lote. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.