Qué es el valor de mercado y qué no lo es
El valor de mercado es el precio más probable de venta entre un comprador y un vendedor informados, ninguno de los dos apurado. Todo lo demás que trae un número asociado a la casa mide otra cosa, y confundirlos es el error más caro de la operación.
La valuación fiscal, la que aparece en la boleta del impuesto inmobiliario, es una base de cálculo del tributo y suele estar muy por debajo del valor de mercado. El precio de publicación de las casas del barrio tampoco es el valor: es lo que se pide, no lo que se paga, y en un mercado lento la diferencia entre pedido y cerrado es de dos dígitos. Y el precio de reposición, cuánto costaría construir la misma casa hoy, ignora el terreno y la ubicación, que son la mitad del número.
- Valuación fiscal: base impositiva, no valor de venta.
- Precio de publicación: lo que se pide, con el margen de negociación adentro.
- Precio de cierre: lo que efectivamente se pagó, y es lo que hay que estimar.
- Costo de construcción: cuánto sale levantarla, sin el terreno ni la ubicación.
El método de comparables, que es el que usa el mercado
Una casa se tasa comparándola con las casas parecidas que se vendieron o se están vendiendo cerca. El método tiene tres pasos y ninguno es opcional.
Primero se junta la muestra: propiedades del mismo tipo, en la misma zona, de superficie parecida, con avisos vigentes. Segundo se calcula el precio por metro cuadrado de cada una y se toma la mediana, no el promedio: un aviso con un error de carga, o una casa excepcional, mueve el promedio y no mueve la mediana. Tercero se ajusta esa mediana por lo que distingue a la casa que se está tasando de la muestra.
El tamaño de la muestra es parte del resultado. Con tres avisos el número no describe un mercado, describe tres avisos. Cuando la zona es chica o el tipo de propiedad es raro, lo honesto es ampliar el radio y decir que se amplió, no publicar una cifra con la misma cara de certeza.
Los ajustes que de verdad mueven el número
Sobre la mediana de la zona se corrige por las diferencias que el mercado paga. No son todas las diferencias que existen: son las que se ven en el precio de cierre.
La superficie no se cuenta toda igual. Un metro cubierto vale más que uno semicubierto, y uno semicubierto más que uno descubierto: se computan con coeficientes, y por eso una casa de 120 metros cubiertos con 40 de galería no es lo mismo que una de 160 cubiertos. El estado de conservación es el ajuste más grande y el más discutido, porque una cocina y dos baños a estrenar se pagan, y una casa que necesita instalación eléctrica nueva se descuenta por el costo de la obra más la molestia.
- Superficie cubierta, semicubierta y descubierta, cada una con su coeficiente.
- Estado de conservación y antigüedad, que en una casa pesan más que en un departamento.
- El lote: frente, fondo, forma, y si queda algo por construir encima.
- Orientación, luz y si da a una calle tranquila o a una avenida.
- Servicios, cocheras, y si está reglamentada la ampliación que se hizo.
- Los planos aprobados y la situación registral, que no cambian la casa y sí el precio.
Cómo saber el valor de tu casa gratis, paso a paso
El simulador de tasaciones hace el método de comparables con los avisos publicados, así que lo que hay que darle es lo que el método necesita para elegir bien la muestra.
Se marca la ubicación en el mapa, se elige el tipo de propiedad, se cargan los metros y los ambientes, y el resultado vuelve como una banda de precios con la cantidad de propiedades comparables que la sostienen. Esa banda es el rango dentro del cual conviene publicar. Si la muestra es chica, el número lo dice, y esa es la señal para ampliar la zona antes que para creerle a la cifra.
El resultado es inmediato, no pide registrarse y se puede repetir con otros supuestos, que es justamente para lo que sirve: probar qué pasa con el número si la casa se publica como está o si se arreglan dos cosas antes.
Cuánto sale una tasación firmada y cuándo hace falta
Una tasación en línea no lleva firma ni matrícula, así que no sirve como documento. Para eso está la tasación profesional, que hace un martillero, un corredor inmobiliario o un arquitecto matriculado, con visita a la propiedad e informe escrito.
Los honorarios los fija cada colegio provincial y se acostumbra cobrarlos como un porcentaje del valor tasado, del orden del medio por ciento al uno por ciento, con un mínimo por debajo del cual no se baja. En la práctica, para una casa de valor medio son unos cientos de dólares, y muchas inmobiliarias no la cobran cuando el que la pide les da la propiedad en venta. Conviene pedir el presupuesto por escrito antes, y preguntar si incluye la visita y el informe.
Hace falta la firmada cuando el número va a ser leído por alguien más que el comprador y el vendedor.
- Un crédito hipotecario: el banco pide su propia tasación y elige al tasador.
- Una sucesión o una división de bienes, donde el valor lo homologa un juzgado.
- Un juicio, una expropiación o un reclamo con contraparte.
- Un balance o un aporte de la propiedad a una sociedad.
Los cuatro errores que inflan el número
Casi todas las tasaciones que después no se venden tienen una de estas cuatro cosas adentro, y las cuatro se pueden revisar antes de publicar.
- Comparar contra precios de publicación sin descontar la negociación, que es publicar el precio que nadie pagó.
- Contar los metros de una ampliación sin planos aprobados como si estuvieran reglamentados.
- Usar el promedio de la zona en lugar de la mediana, y arrastrar el aviso mal cargado.
- Sumarle a la casa el valor de las mejoras que el dueño hizo a su gusto, que el mercado no siempre paga.