La cadena completa, en cinco pasos
Entre la superficie de tu lote y el número que le importa a un comprador hay cinco escalones, y cada uno resta algo. Verlos en orden explica por qué dos lotes de 400 m² pueden terminar en ofertas que difieren en un tercio.
- La superficie y la forma de la parcela, que salen del plano de mensura
- La Unidad de Edificabilidad de la manzana, que fija la altura máxima y el plano límite
- El tejido, que decide qué parte de la parcela se puede ocupar en cada nivel
- La superficie de piso resultante, que es lo que la norma computa
- Los metros vendibles, que son la superficie de piso menos la circulación y los espacios comunes
De dónde sale la altura
La Unidad de Edificabilidad es la clasificación que el Código le asigna a cada manzana, y es el dato del que cuelga todo lo demás. Fija una altura máxima y un plano límite, que no son lo mismo: la altura máxima es hasta dónde llega el volumen principal, y el plano límite es el techo absoluto por encima del cual no se construye nada.
Entre una y otro hay lugar para los niveles retirados, que es donde suelen quedar las unidades más caras del edificio. Lo que puede aparecer por encima de la altura máxima está tasado en el artículo de estructuras sobre altura máxima, y no es cualquier cosa: tanques, salas de máquinas y poco más.
Sobre las avenidas la cosa cambia de escala. Los Corredores Altos admiten alturas que en el interior de la manzana no existen, y por eso una parcela con frente a una avenida y otra a cincuenta metros de distancia sobre la calle interna se valúan como si estuvieran en barrios distintos.
Superficie de piso no es superficie cubierta
Acá se pierde la mitad de las discusiones entre un vendedor y un comprador. La superficie de piso es una definición del Código de Edificación y no coincide con lo que uno mediría con una cinta: hay superficies cubiertas que no computan y hay descubiertas que sí.
La consecuencia para vos es simple de enunciar y cara de ignorar. Cuando alguien te dice que en tu lote entran mil metros, la pregunta es mil metros de qué: de superficie de piso, de superficie construida o de superficie vendible. Entre el primero y el último se va habitualmente entre un 15 y un 25 %, que es la circulación, los palieres, la sala de máquinas y los espacios comunes.
El precio del suelo se arma sobre el último. Un desarrollador calcula su incidencia del suelo dividiendo lo que paga por el terreno por los metros que efectivamente puede escriturar, y ese cociente es lo que compara entre lotes.
El frente, el fondo y lo que no se puede ocupar
La forma de la parcela decide cuánto de esa altura se puede aprovechar. Un lote angosto y profundo tiene la misma altura máxima que uno ancho y corto de igual superficie, y produce muchos menos metros vendibles, porque el núcleo de circulación se come una proporción mayor de cada planta.
Hay dos límites geométricos que aparecen siempre. La línea de frente interno marca hasta dónde llega el volumen edificable hacia el fondo, y lo que queda detrás es centro libre de manzana, que no se ocupa. El espacio urbano es la otra restricción: los patios tienen que tener una dimensión mínima para que los locales que ventilan a ellos sean habitables.
Y la posición en la manzana cambia el producto. Una parcela de esquina tiene dos frentes, ochava obligatoria y reglas de altura propias respecto de sus linderas; una parcela pasante llega de calle a calle y admite proyectos que ninguna intermedia admite. Por eso una esquina se paga por encima de la mediana del barrio, y la diferencia no es marketing.
Completamiento de tejido: lo que ya está construido al lado
El Código no lee tu parcela sola, la lee con sus vecinas. El artículo de completamiento de tejido resuelve qué altura puede alcanzar un edificio nuevo según con qué esté flanqueado, y distingue el caso de dos linderos de igual altura, el de alturas distintas y el de un lindero de perímetro libre.
Traducido a tu operación: si a los dos costados tenés edificios altos y consolidados, tu lote hereda buena parte de esa altura aunque la Unidad de Edificabilidad diga menos. Si estás entre dos casas bajas, no la heredás. Es uno de los pocos datos que no se ven en la ficha y que un desarrollador verifica caminando la cuadra.
Metros que se compran aparte
Además de lo que la parcela permite por sí misma, el Código habilita comprar edificabilidad. La Capacidad Constructiva Adicional es un régimen por el cual una parcela receptora suma metros que otra parcela emitió, con un certificado que se transfiere y se registra.
Para un vendedor esto abre dos preguntas concretas. Si tu lote es receptor, el proyecto que lo compre puede crecer por encima de su propia capacidad, y eso sube lo que te pueden pagar. Y si tenés un inmueble catalogado, puede ser emisor, que es una de las pocas maneras en que una catalogación agrega valor en lugar de restarlo.
Para operaciones grandes existe además la vía de los convenios urbanísticos, que es el instrumento por el cual la Ciudad acuerda condiciones particulares a cambio de compensaciones. No es un camino para un lote de doscientos metros, pero sí es lo que está detrás de casi cualquier proyecto de manzana entera.