Es el título que dice cuánto se puede construir en una parcela. Clasifica la Ciudad en siete Unidades de Edificabilidad, le fija a cada una una altura máxima o un plano límite, y después define el área edificable con líneas: la Línea Oficial adelante, la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento atrás. Encima de la altura máxima permite dos niveles retirados, y regula aparte los balcones, los patios, los subsuelos, las tipologías de edificio y el completamiento de tejido contra un lindero más alto.
Altura máxima Corredores Altos
38m
Con Planta Baja mínima de 3m (art. 6.2.1.).
Altura máxima Corredores Medios
31,20m
Art. 6.2.2.
Altura máxima U.S.A.A.
22,80m
Altura Alta. En U.S.A.M. la altura máxima es 17,20m (arts. 6.2.3. y 6.2.4.).
Plano Límite U.S.A.B. 1
12m
U.S.A.B. 2 llega a 14,60m y U.S.A.B. 0 a 9,00m (arts. 6.2.5. a 6.2.7.).
Banda edificable mínima garantizada
16m
Medida desde la L.O. o la L.R.O. (art. 6.4.).
Distancia de la L.F.I.
1/4
De la medida entre los puntos medios de las L.O. opuestas de la manzana (art. 6.4.2.).
b)Corredores Medios (C.M.): son los corredores principales. Concentran actividades, modos de transporte y densidades, con un menor grado de consolidación.
No se exige el retiro de cuatro metros (4.00m) en el contrafrente en caso que se pueda ejecutar sólo la banda mínima edificable o cuando se elija materializar una vivienda permanente destinada al personal de conformidad a la normativa de edificación.
Para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 0, 1 y 2 la altura máxima coincide con el Plano Límite.
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deben ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas formando una unidad de composición arquitectónica.
Se permite superar el Plano Límite con techos inclinados cuyos espacios interiores no sean habitables únicamente para los casos de U.S.A.B.1 y U.S.A.B 0.
Todos los balcones deben mantener su borde exterior a una distancia no menor de cincuenta centímetros (0.50 m) desde la vertical del filo del cordón y/o un metro (1.00m) desde el eje del arbolado de alineación.
Deben cumplir una separación mínima de treinta centímetros (0.30m) desde la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.).
No se pueden ejecutar balcones sobre las líneas divisorias de Parcela (LDP) de las vías férreas o línea de afectación, ni sobre deslindes de Urbanizaciones Parque (UP), plazas y/o plazoletas, ni sobre aceras aporticadas.
Dicha estructura debe cumplir, en su ancho con la relación L/5 siendo L la profundidad del primer retiro, no pudiendo ser L mayor a 3,00 m; el diseño estructural de la viga se rige por la normativa de edificación.
Para el caso de parcelas de hasta ocho metros sesenta y seis centímetros (8,66m) de frente no se pueden tener elementos intermedios de apoyo.
Parcelas mayores a ocho metros sesenta y seis centímetros (8,66m), pueden tener elementos intermedios de apoyo, casos de requerimiento estructural, según se determine por el Organismo Competente.
Todas las edificaciones deben tratar sus fachadas principales, laterales y posteriores estética y/o arquitectónicamente. En caso de dudas sobre el tratamiento aplicado se debe solicitar al Consejo que se expida.
Los edificios no pueden tener accesos desde estos espacios públicos. En caso de ser de interés público, el Consejo debe evaluar la autorización y las condiciones de dichos accesos.
En parcelas linderas a vía férrea, debe materializarse la fachada con frente a las vías, pudiendo abrir vanos a partir de los seis metros (6.00 m) de altura, contados a partir del nivel de la vía, para cumplimentar requerimientos de iluminación y ventilación sin perjuicio de lo que establezca la autoridad de aplicación en seguridad ferroviaria.
No se pueden, en ningún caso, ejecutar balcones ni cuerpos salientes sobre las fachadas lindantes a estos espacios.
En todos los casos se garantiza a las parcelas una banda edificable mínima de dieciséis metros (16m), medida desde la Línea Oficial (L.O.) o de la Línea de Retiro Obligatorio (L.R.O.).
La edificación frentista a las vías públicas comprendidas en el Listado “Vías con Líneas Oficiales de Edificación Particularizadas” del Título 5 deberá respetar los retiros de frente con respecto al eje de calle que allí se indican.
Es obligatorio materializar la L.O.E. cuando se realicen aperturas, ensanches o rectificaciones de vías públicas, se construyan edificios o aceras, o se modifiquen las existentes.
Sobre la L.O.E. queda prohibida la construcción de accesos vehiculares sobre la zona de seguridad de bocacalle.
1)No es obligatoria la formación de la L.O.E. para los casos de ampliación en: Av. Del Libertador entre Austria y Virrey del Pino; la esquina de Migueletes y Teodoro García (Parcela 9, Manzana 123); Av. Luis María Campos entre José Hernández (dos esquinas) y La Pampa; la esquina de Av. Luis María Campos y Virrey del Pino (Parcela 9, Manzana 101); en la calle Florida en el tramo comprendido entre Rivadavia y Av. Pte. Roque Sáenz Peña. Para los casos de obra nueva se debe conformar L.O.E.
3)En urbanizaciones especiales: La L.O.E. de una parcela comprendida en una urbanización especial aprobada por el Gobierno se ajustará a la traza fijada en la urbanización.
Los edificios que sobre ella se erijan no podrán tener voladizos ni retiros, salvo que se construyan simultáneamente formando una unidad arquitectónica y previo establecimiento de una servidumbre, la que se instrumentará mediante Escritura Pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble.
En los edificios de esquina que avancen en pisos altos hasta el encuentro de las L.O. de las calles concurrentes, según lo establecido en este artículo, no se permite emplazar en la acera ningún apoyo para soporte del saledizo.
En las certificaciones de nivel que se expidan para parcelas de esquina, se dejará constancia de la curvatura del cordón del pavimento actual o del que el Organismo Competente resuelva adoptar en cada caso.
Quedan excluidos de esta obligación las parcelas cuyos propietarios se comprometan por escrito a no avanzar con cuerpos salientes sobre la L.O.E., a ejecutar reformas o ampliaciones internas de edificios existentes o a construir únicamente el piso bajo. Si por aplicación de lo establecido precedentemente resultara un chaflán, su resolución arquitectónica será aprobada por el Organismo Competente.
6.4.1.3 — La ochava se cede abajo y se recupera arriba
Hasta 3 m: respeta la L.O.E.
Sobre 3 m: cuerpo saliente
Ochava: sin construir en planta baja
Arts. 6.4.1.3, 6.4.1.3.2 y 6.4.1.3.4 del Código Urbanístico
6.4.1.3.5Convenio para formar la Línea Oficial de Esquina (C.L.O.E.)
6.4.1.3.6Liberación de la contribución por ocupación del espacio aéreo por C.L.O.E.
a)En manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus lados opuestos resulte inferior a sesenta y dos metros (62m),
b)Cuando la superficie de la manzana sea inferior a cuatro mil metros cuadrados (4.000m2),
c)Cuando la manzana tenga tres (3), cinco (5) o más lados, o algún lado curvo.
En todos los casos el Organismo Competente establece de oficio mediante acto administrativo la Línea de Frente Interno correspondiente para toda la manzana, o ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario.
Complementariamente se debe respetar las siguientes reglas:
b1)En parcelas menores o iguales a diez metros (10.00 m): la edificación que sobrepasa la L.F.I. puede desarrollarse en una distancia entre las L.D.P. medida desde el punto final de la medianera a cubrir (s), no pudiendo ser (d) menor de tres metros (3.00 m).
b2)En parcelas con frente mayor a diez metros (10.00 m): la edificación que sobrepasa la L.F.I. puede desarrollarse en hasta dos tercios (2/3) de la distancia entre las L.D.P., medida desde el punto final de la medianera a cubrir (s); esta distancia debe ser menor igual a trece metros (≤13.00 m).
b3)Para parcelas ubicadas en unidades de sustentabilidad de altura baja (1 y 2) la edificación que sobrepasa la L.F.I. puede desarrollarse en un ancho máximo de cuatro metros (4.00 m), no pudiendo ser (d) menor de tres metros (3.00m). No se puede compensar en parcelas ubicadas en unidades de sustentabilidad de altura baja 0 (USAB 0).
6.4.2.3Extensiones vinculadas al Espacio Libre de Manzana
b1) Si la distancia (d) entre la Línea de Frente Interno (L.F.I.) y la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.) de fondo es menor o igual a dos metros (2.00 m), y no existe un edificio consolidado en la parcela lindera de fondo, se consideran vinculadas al Espacio Libre de Manzana. Se puede conformar una extensión de dicho espacio separándose mínimo tres metros (3.00 m) de la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.) de fondo con el fin de generar fachada.
c) Conformación de extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo regular (EELMR), ante la inexistencia de edificios consolidados:
Es de aplicación para el caso de parcelas que disten menos de la distancia determinada por la prolongación virtual de las L.F.I. concurrentes más nueve metros (9m) y ninguno de los edificios existentes en dicho polígono estén consolidados o de existir no invada o impida la traza de la extensión regular del Espacio Libre de Manzana.
La extensión del Espacio Libre de Manzana debe conformarse de la siguiente manera:
En los ángulos del encuentro virtual de las dos trazas de la L.F.I., a una distancia a = 9 m de aquél, éstas deben retroceder hacia la L.O., con una perpendicular de longitud a' = 9 m. Desde allí deben arrancar sendas paralelas a las LO. que en su encuentro definan los límites del espacio libre de manzana. Cuando las L.O. formen un ángulo menor de 80°, la distancia al encuentro virtual de las dos trazas de las L.F.I. debe ser (a`) = 18 m, siendo los retiros iguales que en el caso anterior.
Cuando por aplicación del procedimiento establecido precedentemente, la extensión del Espacio Libre de Manzana resulte totalmente comprendida en una parcela, su conformación no es exigible. En este caso el espacio libre de manzana queda limitado por la intersección de las L.F.I. respectivas.
Para la conformación de las extensiones serán de aplicación, complementariamente, las siguientes relaciones:
• En CA. y C.M. la distancia entre L.D.P. de fondo (d') y la edificación debe ser igual o mayor a ocho metros (8.00m).
d) Conformación de extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo irregular (EELMI), por enfrentamientos laterales y retiro de fondo ante la existencia de edificios consolidados: Su aplicación es obligatoria para los casos de parcelas que disten menos de la distancia determinada por la prolongación virtual de las L.F.I. concurrentes más nueve metros (9.00m) y el/los edificios se encuentren consolidados dentro del polígono de la prolongación e impidan la conformación de extensiones de tipo regular (EELMR).
Para las parcelas menores a veintidós metros (22.00 m) de profundidad que se encuentren directamente vinculadas o, si a través de la extensión, se vincula directamente al Espacio Libre de Manzana, el retiro de fondo mínimo puede ser de tres metros (3.00 m).
El área descubierta resultante se considera Espacio Urbano.
6.4.2.4Edificabilidad en las parcelas no alcanzadas por la L.F.I
En el caso donde la edificación lindera resulte consolidada se debe enfrentar el área descubierta de fondo en un ancho de tres metros (3.00 m) con el fin de no generar nuevas medianeras expuestas.
No se permiten salientes sobre estas áreas descubiertas.
a)Para el caso de Edificaciones destinadas a Uso del Suelo Residencial, hasta un treinta por ciento (30%) de la superficie del Centro Libre de Manzana puede tener tratamiento diferente a suelo absorbente, salvo en Áreas de Prevención de Riesgo Hídrico de conformidad al Plano N° 7.2.8.3. En dicho porcentaje pueden incluirse piletas de natación siempre que cumplan con las reglamentaciones dictadas por la autoridad competente.
Las dimensiones de las áreas descubiertas, se determinan con exclusión de la proyección horizontal de voladizos de saliente menor a diez centímetros (0.10 metros).
c)El espacio entre paramentos laterales de los Edificios de Perímetro Libre y Semilibre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y con el Espacio Libre de Manzana.
f)El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro de la misma parcela, según las siguientes relaciones: Lado mínimo = cuatro metros (4 m); r= h`/d`= 1.5; Esta relación debe verificarse en el sentido en el cual ventilen e iluminen los locales.
Para los casos de reconversión de edificios existentes el organismo competente en materia de interpretación urbanística, con consulta previa del Consejo, puede elevar el arranque del Espacio Urbano.
La cota arquitectónica de barranca corresponde a la cota del eje central de la parcela determinada por los organismos competentes en materia catastral.
6.4.4.2.1Extensiones Apendiculares del Espacio Urbano.
El arranque de los Patios Verticales entre volúmenes edificados dentro de la misma parcela es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del mismo.
6.4.5Vacíos de Edificación y Cuerpos Salientes sobre el Contrafrente
Se permite la ejecución de Vacíos de Edificación y de Cuerpos Salientes sobre el Contrafrente de conformidad a las reglas que a continuación se indican.
Se admiten Vacíos de Edificación descubiertos de cualquier dimensión. Los mismos no pueden utilizarse para cumplimentar requerimientos de iluminación y ventilación exigidos.
Al menos uno de los Vacíos de Edificación debe enfrentarse a un patio lindero existente y debe ser descubierto.
De existir balcones en el contrafrente éstos deben ejecutarse dentro del cuerpo saliente.
Se puede llegar a la Planta Baja con estructura de apoyo hasta una línea paralela y distante como máximo un metro con cincuenta centímetros (1,50m) de la L.F.I.
En todos los casos se garantiza a estas parcelas una banda edificable mínima (d2) de cinco metros (5m) con desarrollo de altura mayor (HM), medida desde su L.D.P. más cercana a la esquina.
Cuando la distancia (d) diste menos de tres metros (3m) o coincida con la línea divisoria de parcela, las construcciones por sobre la altura menor (hm), deben igualmente retirarse como mínimo tres metros (3m) de la línea divisoria de parcela, para acreditarse la altura mayor (HM) y debe constituir fachada.
En todos los casos, la fachada lateral resultante debe cumplir las previsiones de fachada.
6.4.7Altura de edificación y ocupación en parcela intermedia con frente a dos o más calles
Los edificios de perímetro libre pueden alcanzar los siguientes planos límites, constituyendo volumen sin retiros:
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deben ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas formando una unidad de composición arquitectónica.
Planos Límite de los Edificios de Perímetro Libre
Unidad de Edificabilidad
Plano Límite
C.A.
cuarenta y cinco metros (45.00 m)
C.M.
treinta y ocho metros con veinte centímetros (38.20 m)
U.S.A.A.
veintinueve metros con ochenta centímetros (29.80 m)
U.S.A.M.
veinticuatro metros con veinte centímetros (24.20 m)
b) Cuando la parcela tenga un frente mayor a treinta y cuatro metros (34.00m) y se encuentre flanqueada por dos (2) edificios de tipología entre medianeras.
Para materializar la combinación de tipologías edilicias dentro de una misma parcela se debe cumplir las siguientes reglas:
a) La tipología de Perímetro Semilibre debe estar separada de la tipología de Perímetro libre una distancia mínima (s) de cuatro metros (4.00m) y los paramentos no se encuentren enfrentados. En el caso de estar enfrentados, se debe separar una distancia mínima de seis metros (6.00m).
Se consideran edificios de igual altura, cuando la diferencia entre los mismos sea menor o igual a un metro con cuarenta centímetros (1,40m).
A1)En el caso de una o más parcelas flanqueadas por edificios de igual altura cuya distancia entre los edificios existentes sobre la LO. sea menor o igual a veintiséis metros (26m), se puede igualar la altura de los mismos en cualquiera de las parcelas intermedias.
En el caso de parcelas de esquina cuyo frente lindero a la edificación de mayor altura sea mayor o igual a veintiséis (26) metros, la mayor altura solo podrá materializarse hasta una separación máxima de ocho (8) metros desde la L.D.P.
6.5.5.4Parcelas Flanqueadas por Edificio de Perímetro Libre o Semilibre y un Edificio Entre Medianeras (Tipo C)
b2)Sistemas de drenaje de la superficie freática que permitan su evacuación sin producción de daños, ni aumentos en los niveles de dicha superficie en las zonas aledañas, de acuerdo a lo establecido en la normativa de edificación.
Se pueden presentar propuestas superadoras a las antes mencionadas ante el Consejo.
6.6.1Regulación de hundimientos de nivel de planta baja
El Consejo puede autorizar hundimientos de nivel de planta baja en parcelas que no estén ubicadas en sectores de riesgo hídrico según el Plano Nº 7.2.8.3.1.
c)Por sobre el plano límite determinado para cada parcela, no podrá sobresalir ningún elemento componente del edificio ni de sus instalaciones complementarias, incluso antenas y conductos.
d)Toda construcción a ejecutarse en las parcelas afectadas por el cinturón digital que superen los treinta y cinco (35) metros de altura deben presentar, con la documentación requerida para lograr el permiso de obra, el certificado a otorgar por Organismo Competente determinando el plano límite correspondiente a la parcela.
6.10Edificabilidad Existente
En la aplicación de las normas de este Título se consideran las edificaciones existentes según los artículos siguientes.
d)Se encuentre catalogado con nivel de protección integral o estructural, o bien con nivel de protección cautelar y grado máximo de intervención 3.
Complementariamente, para los casos ubicados dentro de USAB y USAM se debe cumplir con el ochenta por ciento (80%) de ocupación dentro del área edificable.
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