Este Título establece los lineamientos para la protección del hábitat de la Ciudad de Buenos Aires.
Título 7 · Lineamientos del Hábitat
7 Lineamientos del Hábitat
Reúne los principios ambientales y sociales del Código y las reglas concretas que salen de ellos: prohibición de barrios cerrados, suelo absorbente en el centro de manzana, compromiso ambiental (techo frío o verde, ralentización de la lluvia, biodiversidad) y las normas particulares de las áreas y los usos que no se rigen por el tejido general, desde las reservas ecológicas y los clubes hasta las áreas de renovación urbana y los bajo viaductos.
- Centro Libre de Manzana absorbente
- 100%
- Techo verde sobre cubierta
- 25%
- Umbral de ralentización
- 200 m2
- Altura de escuelas entre medianeras
- 17,60 m
- Clubes de barrio
- 5.000 m2
- Ancho de la ribera
- 15 a 50 metros
Superficie y suelo absorbente, salvo el caso del artículo 6.4.3.1.
Alternativa al Techo Frío; el 60% de las especies debe ser nativa.
Obra nueva de más de 200 m2 cubiertos y más de 11,60 metros de altura, dentro de los polígonos de riesgo hídrico.
Salvo en U.S.A.A., C.M. y C.A., donde rige la altura de la Unidad de Edificabilidad.
Superficie de parcela hasta la que se aplican sus normas particulares.
Franja adyacente a la línea de ribera.
7.1Lineamientos del hábitat
7.1.1Articulación Metropolitana
El Poder Ejecutivo impulsará políticas que permitan orientar el crecimiento y afianzar una estructura metropolitana policéntrica, con el objetivo de contrarrestar las circunstancias que han tornado poco eficiente y sumamente costosa la dotación de equipamientos e infraestructuras públicas, dada la expansión de la superficie urbana de la Región Metropolitana de Buenos Aires con bajas densidades poblacionales.
La articulación metropolitana contribuirá a permeabilizar las barreras urbanas generadas por los grandes predios, por suelo vacante o por ejes ferroviarios, a fomentar la ocupación de terrenos ociosos, a mejorar las condiciones del espacio público Ver "Espacio público" en el glosario y del hábitat, a fortalecer los centros urbanos y a favorecer la movilidad urbana, revitalizando y promoviendo el equilibrio del territorio.
7.1.2Equidad de Género e Inclusión de la diversidad sexual
El Código promueve la equidad de género e inclusión de la diversidad sexual tanto en el acceso como en el uso y en el goce de los espacios públicos y los equipamientos urbanos. Asimismo, se impulsa una gestión urbana y ambiental que responda a las necesidades del conjunto de los habitantes de la Ciudad, eliminando las barreras urbanas que pueda percibir cualquier grupo de personas por su orientación sexual, género o identidad de género.
El Poder Ejecutivo promoverá una ciudad que satisfaga las demandas de equidad, de reconocimiento, de vivencia diversa y de redistribución en paridad, para mejorar la calidad de vida urbana. En tal sentido, impulsa la igualdad de oportunidades, el respeto a la diversidad, la promoción de la reflexión y la implementación de acciones en lo público que hagan de la Ciudad un espacio de educación para la diversidad y la convivencia.
7.1.3Equidad Intergeneracional e inclusión de personas con discapacidad
Se promueve una ciudad equitativa con mayor interacción intergeneracional e inclusión de las personas con discapacidad teniendo en cuenta las diferencias de cada cual en cuanto a los usos del suelo, a la accesibilidad y uso de espacios, infraestructuras y equipamientos urbanos, garantizando una adecuada gestión urbana-ambiental para atender a las necesidades de sus habitantes.
La equidad intergeneracional e inclusión de las personas con discapacidad se tendrá en cuenta en el desarrollo de Planes de Detalle y de los Instrumentos Monitoreo del Título 10.
7.1.4Respecto por la Diversidad Cultural
Se promueve el respeto por la diversidad cultural, el diálogo entre las culturas y los pueblos, basado en la mutua comprensión. El Poder Ejecutivo impulsará políticas e intervenciones en la gestión urbana y ambiental que reconozcan la diversidad cultural, especialmente en materia de protección patrimonial e identidad regulado en el Título 9 y en la implementación de los Instrumentos y Programas del Título 10.
7.1.5Ribera Accesible
Se promueve la maximización de la accesibilidad al medio físico y la posibilidad de uso recreativo de las riberas de los cursos de agua que rodean a la Ciudad, a través de las siguientes acciones:
Incentivar la accesibilidad peatonal y de personas con movilidad reducida, por bicicleta y por transporte público a los frentes costeros.
Fomentar la reforestación con especies autóctonas, adecuadas a los distintos ámbitos (bordes costeros, zonas anegables, corredores Ver "Corredor" en el glosario viales).
Maximizar su aprovechamiento y riqueza paisajística.
Destinar a uso público a los predios de dominio estatal que se desafecten en las riberas.
La Ribera tendrá un ancho adyacente a la línea de ribera entre quince (15) y cincuenta (50) metros.
Las tierras que en el futuro se incorporen por accesión al territorio de la Ciudad a partir de la línea de costa, quedarán afectadas al Área Urbanización Parque.
7.1.5.1Ribera del Río de La Plata
Se promueve la consolidación de la ribera del Río de La Plata como un espacio de acceso público, con lugares de encuentro, integración e intercambio que fomenten la diversidad cultural y generacional, con el objeto de generar valor simbólico, identidad y pertenencia.
Desde su estructura como patrimonio natural, se tendrá en consideración la protección de aquellos espacios que conserven sus características naturales, que cumplen importantes funciones ecológicas, tal como el resguardo de los ecosistemas originarios de cada región, conservando comunidades y especies autóctonas amenazadas y las Áreas de Reserva Ecológica (ARE).
Desde su estructura urbana, se promoverá la conectividad entre las áreas costeras y sus parques y el resto de la Ciudad.
7.1.5.2Ribera del Riachuelo
Con el objetivo de superar la barrera urbana que fractura el territorio y que contribuye a la degradación de sus bordes, se promueve la consolidación del Riachuelo como un río interior que estructure la Región Metropolitana de Buenos Aires. El margen del curso de agua deberá conformarse como un corredor Ver "Corredor" en el glosario recreativo, residencial y productivo, con áreas de renovación urbana de conformidad al artículo 7.2.12 Ir al artículo 7.2.12, Área de Renovación Urbana Riachuelo, que tengan en consideración criterios ambientales y paisajísticos.
7.1.6Ciudad Resiliente
La planificación urbanística en la Ciudad buscará fortalecer las capacidades para mitigar, adaptarse, recuperarse y prevenir frente a las amenazas naturales, antrópicas, económicas y sociales que puedan afectar el normal funcionamiento de la Ciudad y la calidad de vida de sus habitantes.
7.1.7Perspectiva de niñas, niños y adolescentes
Se promueve el impulso de políticas y acciones destinadas a garantizar el respeto de los derechos de la niña, niño y adolescente en todas las áreas de la vida urbana, incluyendo el acceso a espacios públicos, equipamientos y servicios de calidad.
El Poder Ejecutivo velará por la integración de la perspectiva de niñas, niños y adolescentes en todas las decisiones y proyectos urbanos, con el fin de garantizar que sus necesidades y demandas sean consideradas y atendidas. Se promoverá la participación de los niños, niñas y adolescentes en la planificación y gestión de la ciudad, para que sus opiniones sean tenidas en cuenta y se promueva una ciudad inclusiva y equitativa para todos los habitantes. Se promoverá la creación de espacios seguros y accesibles para los niños, niñas y adolescentes, que permitan su desarrollo integral y el ejercicio de sus derechos en la ciudad.
7.2Regulación para el hábitat
A continuación, se fija la regulación para la protección del hábitat de la Ciudad.
7.2.1Prohibición de Barrios Cerrados
Queda prohibida en la Ciudad de Buenos Aires la aprobación y materialización de barrios con perímetros cerrados.
Las calles públicas no podrán tener cerramientos Ver "Cerramiento" en el glosario permanentes.
7.2.2Espacio absorbente de Centro Libre de Manzana
La superficie y suelo absorbente Ver "Suelo Absorbente" en el glosario del Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario debe ser del cien por ciento (100%), salvo en el caso del artículo 6.4.3.1. Ir al artículo 6.4.3.1, Suelo absorbente en Espacio y Centro Libre de Manzana
La implementación de esta garantía debe asociarse a las estrategias de Compromiso Ambiental.
7.2.3Urbanizaciones Futuras (UF)
Corresponden a terrenos de propiedad pública, aun no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como a las tierras destinadas a uso ferroviario, zona de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a esos usos.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
7.2.3.1Disposiciones particulares
En estas Áreas podrá mantenerse el uso o estado actual de cada una y solo se permitirán obras de mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario y explotación mientras tal uso o estado no se extienda, cambie o modifique, y siempre que los mismos sean compatibles con las áreas adyacentes.
La situación existente solo podrá ser modificada en los siguientes casos:
- a)En los edificios de las estaciones ferroviarias destinadas al transporte de pasajeros, se admitirá localizar los usos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3.15.1 Ir al artículo 3.15.1, Requerimientos en edificios reformados o transformados de este Código.
- b)En los bajo viaductos ferroviarios se admitirá localizar los usos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3.15.2 de este Código.
- c)En los predios y edificios propiedad del Ferrocarril, no incluidos en los puntos a) y b) y no afectados directamente a la explotación, solo se podrán efectuar obras de conservación Ver "Conservación" en el glosario y refacción siempre que no se modifique la parte estructural, los muros de cerramiento Ver "Cerramiento" en el glosario y no se amplíe superficie. Solo cuando la construcción existente lo permita se admitirá localizar los usos permitidos en el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo (4), siempre que los mismos resulten compatibles con las áreas de mixtura de usos adyacentes.
- d)En los predios propiedad del Ferrocarril, no incluidos en los puntos a) y b) y afectados directamente a la explotación, será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo sobre Disposiciones particulares.
En los casos contemplados en los incisos a), b) y c) el Organismo Competente, deberá intervenir, con carácter previo a cualquier tipo de obra y habilitación de los usos, poniendo especial énfasis en la preservación de las áreas de uso público.
Las habilitaciones que en estos casos se concedan, tendrán carácter precario e intransferible, quedando limitadas al tiempo que dure la concesión ferroviaria otorgado por el Estado Nacional.
En el caso contemplado en el inciso d) como así también para cualquier otro cambio el mismo deberá ser sometido a estudio, para la futura planificación o urbanización de estas áreas, bajo normas especiales que requerirán aprobación legislativa.
7.2.4Urbanización Parque (UP)
Las Urbanizaciones Parque son áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos. En estas Áreas el Gobierno de la Ciudad podrá autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de las Urbanizaciones Parque.
7.2.5Parques Metropolitanos
Se consideran Parques Metropolitanos al Parque Tres de Febrero, los Parques de Costanera Sur y el Parque Almirante Brown. El Poder Ejecutivo puede incorporar nuevos Parques Metropolitanos. En éstos el diseño del espacio público Ver "Espacio público" en el glosario debe seguir las pautas establecidas en el Plan Urbano Ambiental Ver "P.U.A." en el glosario.
7.2.6Áreas de Reserva Ecológica
Corresponde a aquellas áreas que por su carácter ambiental, su configuración física y su dinámica evolutiva, dan lugar a la conformación de ambientes naturales donde las distintas especies de su flora y fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad, ya sea mediante el mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario de las condiciones naturales o con el aporte de un manejo científico.
Se delimitan en las Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
El Poder Ejecutivo a través del Organismo Competente podrá autorizar o disponer la realización de trabajos de infraestructura y equipamiento básico y/o de mantenimiento siempre que no alteren el carácter de la Reserva.
7.2.6.1Usos
En el Área de Reserva Ecológica se permiten los siguientes usos del suelo:
- a)Usos permitidos en el área de accesos: Equipamientos básicos como, casa del cuidador de la Reserva, centro sanitario, baños públicos, estacionamiento de vehículos para el personal afectado a la Reserva y emergencias, centro de información e interpretación y sala de conferencias, bar, confiterías, vivero de investigación.
- b)Usos permitidos en otras áreas: Baños Públicos, Vivero de Investigación, Áreas de Descanso.
- c)Usos prohibidos: Todos aquellos usos no encuadrados dentro de los especificados en los incisos a) y b).
7.2.6.2Senderos Públicos
En los senderos públicos sólo se admite circulación peatonal, de personas con movilidad reducida y de bicicletas. Se admitirá la delimitación de senderos de uso permanente y de uso transitorio o alternativo.
7.2.6.3Integración de Paisaje
Se protege el paisaje del ARE, ninguna edificación podrá contrariar la armonía del paisaje cualquiera sea la expresión arquitectónica que se adopte.
7.2.6.4Reserva Ecológica Ciudad Universitaria - Costanera Norte
Delimitación según el polígono cuyos límites son: al suroeste, el muro de contención de la Ciudad Universitaria; al sureste, el muro de gaviones que contienen el espejo de agua; al nor-noreste, el área zonificada como Urbanización Parque; y al nor-noroeste la desembocadura del Arroyo White.
7.2.6.5Reserva Ecológica Lago Lugano
Delimitación del área Reserva Ecológica Lago Lugano según el polígono cuyos límites son: la fracción delimitada por las Avenidas Escalada, 27 de Febrero, margen Sur del Arroyo Cildañez y caminos internos del Parque Deportivo Pte. Julio A. Roca.
Se prohíbe la alteración de la costa de la Reserva Ecológica Lago Lugano por obras o acciones humanas que degraden su condición, salvo las acciones necesarias para el funcionamiento del Lago como regulador hidráulico. Asimismo, se prohíbe alterar los sectores de pastizales y arbustos existentes en el área de Reserva Ecológica.
Los visitantes tienen derecho al acceso libre y gratuito, respetando y no alterando la flora y fauna existente.
7.2.6.6Reserva Ecológica Sector Parque Presidente Sarmiento
Queda delimitado de acuerdo a la Plancheta de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos y el Plano Nº 7.2.6.6.
El Organismo Competente en materia de ambiente debe reglamentar las condiciones de desarrollo de la Reserva Ecológica Sector Parque Presidente Sarmiento.
7.2.6.7Reserva Ecológica Costanera Sur
Delimitación según el polígono cuyos límites son: límite Sur Ex Ciudad Deportiva Boca Juniors que es la prolongación de la calle Humberto 1º, límite Norte el malecón de Puerto Nuevo; límite Oeste la Avenida Costanera Intendente Carlos M. Noel, y la Av. Costanera Tristán Achaval Rodríguez y límite Este el Río de la Plata.
Los visitantes tienen acceso libre, circulación peatonal y en bicicleta. La circulación de vehículos motorizados sólo está permitida para el personal de seguridad, emergencias y servicios en el ejercicio de sus funciones.
Queda expresamente prohibida la destrucción y/o alteración de cualquier especie del ecosistema y su diversidad biótica.
Asimismo, se prohíbe: molestar a los animales; cazar, pescar, capturar o apropiarse de cualquier recurso; colectar, cortar o causar cualquier daño a las plantas, con excepción de actividades inherentes a la Reserva; Encender fuego, arrojar residuos o efluentes de cualquier tipo; introducir especies exóticas a la zona; introducir especies autóctonas sin autorización; sobrevolar a baja altura; el ingreso a cualquier cuerpo de agua incluido el canal Viamonte.
7.2.7Espacio Público
La planificación urbanística de la Ciudad considera al espacio público Ver "Espacio público" en el glosario como ámbito de valor social, ambiental, cultural, económico y paisajístico, que posibilita la integración social y urbana, fomentando la calidad ambiental de la Ciudad.
En su diseño se promoverá la perspectiva de género, la inclusión de personas con discapacidad y la resiliencia urbana, teniendo especial consideración en la prevención del riesgo hídrico y la adaptación al cambio climático.
7.2.7.1Conectores Verdes
Se considera Conector Verde Ver "Conector Verde" en el glosario a aquella vía de circulación que esté conformada por arterias parquizadas que interconecten diferentes espacios verdes.
En los espacios públicos de las vías públicas los diseños responderán a las siguientes pautas:
Se destinará a circulación peatonal una proporción del ancho de la arteria y se incorporará arbolado público Ver "Arbolado Público" en el glosario, mobiliario urbano y espacios de estancia.
Se privilegiará la circulación peatonal y se incorporarán espacios adecuados que permitan el descanso del peatón y la interacción social. Las intersecciones de arterias contarán con medidas de pacificación de tránsito y facilidades para el cruce peatonal.
Se podrá incorporar en la arteria un espacio destinado a la circulación de bicicletas, que deberán estar conectadas a la red general de bicisendas de la Ciudad y contar con una reserva de espacio apropiado para su estacionamiento.
7.2.7.2Reserva de Árboles
Todo proyecto de construcción, reforma edilicia o actividad urbana en general deberá respetar el arbolado público Ver "Arbolado Público" en el glosario existente o el lugar reservado para futuras plantaciones, de conformidad a la normativa de arbolado público urbano.
7.2.8Compromiso Ambiental
El presente Compromiso Ambiental complementa el artículo 7.2.7 Ir al artículo 7.2.7, Espacio Público del presente Título, establece estrategias que promueven la Sustentabilidad Urbana y la Calidad Ambiental del Hábitat construido y aportan a la mitigación de los efectos del cambio climático y a la adaptación de la Ciudad frente a éstos.
Este compromiso se rige por los principios de gradualidad o progresividad, preventivo, precautorio, bioclimatismo.
7.2.8.1Estrategias de Compromiso Ambiental
Las siguientes tres estrategias de Sustentabilidad Urbana constituyen los principales pilares del Compromiso Ambiental:
Prevención de la Isla de Calor: la prevención de la Isla de Calor tiene como objetivo que la situación urbana de acumulación de calor, debida a la gran masa construida que recibe la radiación solar durante el día y que devuelve dicha energía a la atmósfera en forma de calor, disminuya a través de las distintas herramientas de compromiso ambiental. Asimismo, se promueve la eficiencia energética que permita disminuir el consumo de energía.
Prevención de Riesgo Hídrico: la prevención del Riesgo Hídrico tiene como objetivo la determinación de medidas y acciones que sean efectivas y sustentables en términos de la reducción del riesgo de inundación para los ciudadanos y sus bienes.
Restauración de la Biodiversidad: la Restauración de la Biodiversidad tiene como objetivo la reincorporación de vegetación nativa y/o adaptada dentro de las parcelas, aumentando la cantidad de espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario con funciones ecosistémicas positivas y revaloración del paisaje.
Calidad Ambiental del Hábitat construido: la Calidad Ambiental del Hábitat construido tiene como objetivo el cuidado del ambiente urbano y de la salud de las personas.
Eficiencia Energética: La Eficiencia Energética tiene como objetivo disminuir el consumo de energía.
7.2.8.2Implementación
Las estrategias de compromiso ambiental se implementan de conformidad a las siguientes reglas:
Toda obra, ampliación o re funcionalización deberá dar cumplimiento a los siguientes artículos. En el caso de la prevención de Riesgo Hídrico se deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.1 Ir al artículo 7.2.8.3.1, Compromiso Ambiental en materia de prevención de Riesgo Hídrico; en el caso de Isla de Calor deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.3 Ir al artículo 7.2.8.3.3, Compromiso Ambiental en materia de Isla de Calor y Biodiversidad deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.4. Ir al artículo 7.2.8.3.4, Compromiso Ambiental en materia de Biodiversidad
Para cada estrategia de Compromiso Ambiental el Poder Ejecutivo definirá herramientas de conformidad al artículo 7.2.8.3 Ir al artículo 7.2.8.3, Herramientas del Compromiso Ambiental;
La implementación de cada herramienta es obligatoria según su alcance. La implementación de cada herramienta computará puntaje para el cálculo de incentivos que se reglamentarán por el Poder Ejecutivo.
7.2.8.3Herramientas del Compromiso Ambiental
A continuación se enuncian las herramientas de Compromiso Ambiental que se reglamentan por el Poder Ejecutivo, las cuales no constituyen un listado taxativo:
La implementación de las herramientas se realiza de manera progresiva de conformidad a la normativa urbanística y de edificación.
- Prevención del efecto Isla de Calor:
- Techos Ver "Cubierta" en el glosario Fríos; Cubierta o techo verde Ver "Cubierta o techo verde" en el glosario extensivo; Cubierta o techo verde intensivo; Fachada vegetal, Muro verde o Cortina verde sin fertirriego en fachadas Norte, Oeste y Noroeste; Aumento de superficies reflectantes; Maximización de materiales y superficies que no absorban calor; y reducción de calor antropogénico;
- Prevención de Riesgo Hídrico:
- Ralentización; Infiltración; recolección y reúso; Superficie absorbente Ver "Superficie absorbente" en el glosario sobre el suelo natural o sobre losa; Superficie semi absorbente sobre terreno natural o losa;
- Restauración de la Biodiversidad:
- Disminución de superficies de césped vegetal y Superficie vegetada exótica en pos del Incremento de la Superficie Vegetada Nativa, incorporación de arbolado nuevo nativo, consolidación de parches urbanos y protección del arbolado existente.
- Calidad Ambiental del Hábitat construido:
- Confort visual (iluminación natural); Confort Acústico; Calidad de Aire interior; Materiales constructivos y sustentabilidad; Gestión Integral de Residuos; Gestión Ambiental del Proceso Constructivo.
- Eficiencia Energética:
- Disminución en el consumo de Energía Eléctrica; Medidores Inteligentes. Sistemas de Acondicionamiento Térmico Eficiente; Incorporación de Energías Renovables.
7.2.8.3.1Compromiso Ambiental en materia de prevención de Riesgo Hídrico
Para la aprobación de obras nuevas cuya superficie cubierta Ver "Cubierta" en el glosario sea de más de doscientos metros cuadrados (200 m2) y su altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario sea superior a once metros con sesenta centímetros (11,60 metros) y se encuentren dentro de los polígonos determinados por el Plano N° 7.2.8.3.1 como áreas de prevención de Riesgo Hídrico deben implementar la ralentización de conformidad al artículo 7.2.8.3.1.1 Ir al artículo 7.2.8.3.1.1, Ralentización del agua de lluvia y la normativa de edificación que regule la materia.
Los subsuelos deberán dar cumplimiento a la normativa de edificación que regule la materia.
El Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario será absorbente de conformidad al artículo 7.2.2. Ir al artículo 7.2.2, Espacio absorbente de Centro Libre de Manzana
La implementación de esta herramienta se computará para el cálculo de los incentivos del apartado 7.2.8.2 c) sólo cuando se conjuguen con otras herramientas de Compromiso Ambiental, según se reglamente por el Poder Ejecutivo.
7.2.8.3.1.1Ralentización del agua de lluvia
La ralentización del agua de lluvia se lleva a cabo por los particulares a través de sistemas de ralentización y por el Estado a través de reservorios públicos.
Se entiende por ralentización a través de sistemas de ralentización al retardo entre la captación y el vuelco de las aguas de lluvia captadas a los conductos pluviales, conforme indica la normativa de edificación.
El agua capturada puede ser utilizada para riego y limpieza en el propio inmueble según se indica en la normativa de Edificación.
7.2.8.3.1.2Reservorios Públicos
Corresponde a aquellas áreas que por sus características permiten la ralentización del agua de lluvia captadas.
- a)Reservorios Parque Sarmiento. Quedan delimitados por el Plano N° 7.2.6.6.
7.2.8.3.2Ralentización del agua de lluvia captada
7.2.8.3.3Compromiso Ambiental en materia de Isla de Calor
De conformidad al art. 7.2.8.2 Ir al artículo 7.2.8.2, Implementación todas las cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y/o terrazas ya sean transitables o no, deben implementar Techo Frío o destinar en las cubierta o terrazas un veinticinco por ciento (25%) de la superficie a Cubierta o techo Verde Ver "Cubierta o techo verde" en el glosario de conformidad a la normativa de edificación. El sesenta por ciento (60%) de las especies incorporadas en la Cubierta o Techo Verde deben ser nativas.
En el caso de aplicación del artículo 6.4.2.2. Ir al artículo 6.4.2.2, Compensación de L.F.I. inciso b) debe cumplimentarse en forma excluyente la solución de cubierta o terraza verde en las condiciones expuestas, adicionando la superficie equivalente a la superficie que se compensa.
7.2.8.3.4Compromiso Ambiental en materia de Biodiversidad
De conformidad al art 7.2.8.2 Ir al artículo 7.2.8.2, Implementación todo espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario dentro de la parcela deberá incluir “Vegetación Nativa” en una superficie mínima del 25 % del total de la superficie libre, de conformidad a la reglamentación que haga el Poder Ejecutivo.
7.2.9Equipamientos Especiales (EE)
Los Equipamientos Especiales corresponden a la localización de usos singulares que, por sus características, requieren terrenos de gran superficie y/o normas individualizadas para cada actividad. Constituyen los grandes equipamientos a escala urbana y/o regional, y tal especificidad del uso condiciona su constructibilidad.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
Los usos de suelo son aquellos específicos de la actividad principal de que se trate y los usos complementarios y conexos necesarios para el desarrollo de dicha actividad.
7.2.9.1Disposiciones especiales
El Organismo Competente intervendrá en todo acto o disposición de carácter edilicio mientras el uso principal se mantenga y las intervenciones y/o nuevas construcciones complementarias no superen el veinte por ciento (20%) de la superficie total del predio.
Cuando la situación del predio pretenda ser alterada afectando una superficie superior al veinte por ciento (20%) del total del predio o se incorporen usos que alteren el carácter predominante o se pretenda desafectar el uso principal de la misma, la cuestión deberá ser sometida a estudio del Consejo, el cual evaluará la propuesta, para ser elevada a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para su tratamiento.
7.2.9.2Equipamientos Especiales Específicos
Los Equipamientos Especiales y sus normas se especifican en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario”, el cual integra el presente Código.
El Consejo dictará las normas especiales de detalle para los Equipamientos detallados en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” según corresponda.
7.2.10Disposiciones Particulares para Usos Singulares
Los siguientes usos de suelo singulares se regirán por las normas de parcelamiento, usos y tejido que en cada caso se indican.
7.2.10.1Establecimientos Educativos
Los proyectos destinados a la construcción de edificios educacionales públicos de gestión estatal y privada deben cumplir con las siguientes normas:
- a)Edificios entre medianeras. Altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario = diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60 m). Salvo en el caso de las Unidades de Sustentabilidad Alta (U.S.A.A. Ver "U.S.A.A." en el glosario), Corredores Ver "Corredor" en el glosario Medios (C.M.) y Corredores Altos (C.A.), en que pueden alcanzar la altura máxima de la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario correspondiente. Línea de Frente Interno Ver "L.F.I." en el glosario: la banda edificable se ajusta a la normativa de la unidad de edificabilidad, L.F.I o L.I.B. Ver "L.I.B." en el glosario según corresponda; asegurándose una distancia mínima de treinta metros (30m) de la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario. Retiro de frente: La Planta Baja se retira tres metros (3m) desde la L.O. frente al ingreso principal en los casos de establecimientos de afluencia masiva.
- b)Edificios educacionales de perímetro libre: Se rigen por las normas generales del artículo 6.5.2. Ir al artículo 6.5.2, Edificios de Perímetro Libre del presente Código
7.2.10.1.1Estudios particularizados en Establecimientos Educativos
Los siguientes casos dan origen a estudios particularizados a realizarse por el Consejo:
Parcela lindera con edificios existentes entre medianeras cuya altura supera las alturas del artículo 6.2 Ir al artículo 6.2, Condiciones de la Edificabilidad;
Parcela lindera con un edificio de perímetro libre Ver "Edificio de perímetro Libre" en el glosario y con otro entre medianeras cuya altura sea superior a la altura del artículo 6.2 Ir al artículo 6.2, Condiciones de la Edificabilidad;
Ampliación de edificios existentes;
Centro de manzana ocupado por edificios existentes de improbable pronta renovación urbana por la data reciente de su construcción.
En cada caso particular, las disposiciones especiales que se determinen deben incluir condiciones a cumplir con relación al espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, al tratamiento arquitectónico de volúmenes edificados y paramentos de muros divisorios a la vista, de modo que el edificio resultante encuadre adecuadamente en el paisaje urbano.
7.2.10.2Cuartel de Bomberos y Comisaría
Toda nueva construcción destinada a Comisaría, Destacamento Policial o de Bomberos puede localizarse en cualquier área y debe ajustarse a las siguientes normas urbanísticas particularizadas, sin perjuicio de cumplir con las generales de este Código que no se opongan a las mismas.
Los Cuarteles de Bomberos y las Comisarías se rigen por las siguientes disposiciones:
- a)Parcelamiento: Se regirá por las normas del Título 4 del presente código.
- b)Tejido:
- b1)Tipología Edilicia: Se permiten edificios de perímetro libre, perímetro semilibre y entre medianeras, con o sin edificación en basamento Ver "Basamento" en el glosario.
- b2)Basamento: Su altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario es de seis metros (6m) por encima de la cota de la parcela Ver "Cota de la parcela" en el glosario.
- b3)Área Edificable: Se puede ocupar la superficie de la parcela hasta treinta metros (30m) desde la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario o Línea de Edificación y sin superar la Línea Interna de Basamento Ver "L.I.B." en el glosario.
- b4)Retiro: Debe observarse, en la edificación de perímetro libre o perímetro semilibre, un retiro de cuatro metros (4m) desde las líneas divisorias de parcela laterales. En caso de construcciones con basamento por encima de los mismos se cumple el mismo retiro.
- b5)Altura de Edificación: Debe respetar la altura correspondiente a la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario donde se localice.
- b6)Espacio Urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario: Puede ser considerado como tal desde el nivel menos tres metros (3m) respecto a la cota de la parcela.
- b7)Cuerpos salientes cerrados: se permiten cuerpos salientes cerrados hasta sesenta centímetros (0,60m) por fuera de la Línea Oficial o Línea de Edificación y tres metros (3m) por encima del nivel de cota de la parcela, los cuales solo pueden ser destinados a funciones de seguridad y vigilancia.
- b8)Retiros de frente: En la planta baja se permite materializar retiros de frente en todas las Unidades de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario.
- c)Lugar de guarda y estacionamiento de vehículos: El lugar de guarda y estacionamiento de vehículos puede disponerse:
- c1)A nivel de cota Ver "Cota" en el glosario de predio ocupando total o parcialmente el volumen edificable Ver "Volumen edificable" en el glosario en basamento.
- c2)Bajo cota de predio: Ocupando total o parcialmente la totalidad de la parcela dando cumplimiento al artículo 6.6. Ir al artículo 6.6, Regulación de Subsuelos del Título 6 del presente Código.
7.2.10.3Clubes
Los clubes se rigen por los siguientes artículos:
7.2.10.3.1Club social, cultural y deportivo (con o sin instalaciones cubiertas)
Los clubes sociales, culturales y deportivos se dividen en clubes con instalaciones cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y clubes sin instalaciones cubiertas.
7.2.10.3.1.1Club social, cultural y deportivo con instalaciones cubiertas
Los clubes con instalaciones cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario deben cumplir las siguientes disposiciones:
- a)
- Usos: Los terrenos se deben destinar necesaria y exclusivamente a actividades culturales, recreativas, sociales y deportivas que correspondan al Área de Mixtura de Usos Ver "Área de Mixtura de Usos" en el glosario en que se localiza el club.
- a.1)
- Requerimientos de estacionamiento: Se debe destinar para estacionamiento una superficie no menor que el diez por ciento (10%) de la superficie total del terreno, incluyéndose en la misma las circulaciones internas del estacionamiento. La superficie de estacionamiento puede ser descubierta, semicubierta o cubierta; los estacionamientos cubierta se deben ubicar bajo el nivel del terreno, y no se incluye dentro de la superficie edificable Ver "Superficie edificable" en el glosario total del predio.
- b)
- Morfología Edilicia:
- b.1)
- Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) Ver "Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.)" en el glosario = 50% (cincuenta por ciento). Los edificios e instalaciones cubiertas sobre cota Ver "Cota" en el glosario cero no pueden ocupar más del cincuenta por ciento (50%) del total de la parcela
- b.2)
- Capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario: La superficie total construida sobre cota cero no puede exceder de dos (2) veces la superficie total del terreno. Toda obra a encargarse, en los clubes, para construir o ampliar edificaciones, debe contar con la aprobación del Consejo.
- b.3)
- Altura Máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario: corresponde a la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario en que se localiza. En los casos particulares donde no se establezca previamente dicha información, el Consejo considera su entorno inmediato de implantación siempre que estén construidos como partes del conjunto y determina la altura máxima correspondiente.
7.2.10.3.1.2Club social, cultural y deportivo sin instalaciones cubiertas
Los clubes sin instalaciones cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario deben cumplir las siguientes disposiciones:
- a)Usos Permitidos: Los terrenos se deben destinar necesaria y exclusivamente a actividades culturales, recreativas, sociales y deportivas. Siempre que no modifiquen el carácter, se permiten los siguientes usos compatibles: De la categoría Servicios: Pilates, Centro de Yoga, Estudio de danza, Local de actividades físicas recreativas, Salón de estética, Instituto remodelación adelgazamiento y gimnasia correctiva (con supervisión profesional médico), De la categoría Comercial: Alimentación general y Gastronomía, Local de venta de golosinas envasadas (kiosco). Local de venta de productos alimenticios y/o bebidas (excluido feria, mercado, supermercado y autoservicio). Comercio minorista excluido comestibles como uso principal. De la categoría Diversiones públicas, cultura, culto y recreación: Cancha de tenis/paddle/frontón con raqueta (squash), cancha de minifutbol y/o fútbol cinco, fútbol, básquet, hockey, volleyball, handball; Gimnasio, Natatorio, Colonia de vacaciones.
- b)Morfología Edilicia:
- b1)Ocupación del suelo: La proyección horizontal, real o virtual de las instalaciones al aire libre, y de los edificios no podrá ocupar una superficie mayor que el setenta por ciento (70%) del área total del terreno. De este setenta por ciento (70%) los edificios e instalaciones cubiertas, no podrán ocupar más del veinticinco por ciento (25%). Se destinará para espacio de recreación pasiva y parquizada el veinte por ciento (20%) de la superficie total de los terrenos. Dicha superficie debe ser parquizada, admitiendo un máximo del veinte por ciento (20%) de la misma como superficie no absorbente, para senderos peatonales, plataformas, bancos, fuentes, ornato, etc. Se destina para estacionamiento una superficie no menor del diez por ciento (10%) de la superficie total del terreno, incluyéndose en la misma las circulaciones internas del estacionamiento. La superficie de estacionamiento podrá ser descubierta, semi cubierta, cubierta o bajo nivel de terreno.
- b2)Tramitación: Toda obra nueva y toda obra de modificación o ampliación debe contar con la aprobación del Consejo.
- b3)Altura: La altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario será de doce (12) metros y el retiro de L.O. Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario y de L.D.P. Ver "L.D.P." en el glosario será de diez (10) metros. Sólo podrán sobrepasar la altura máxima de doce (12) metros torres, mástiles, conductos, tanques y locales de maquinarias de instalaciones del edificio, siempre que estén construidos como partes del conjunto. La superficie total construida no podrá exceder un quinto (1/5) de la superficie total del terreno.
- c)Cercos: Sólo se podrán ejecutar sobre las vías públicas cercos con basamentos Ver "Basamento" en el glosario opacos, de no más de un (1) metro de alto, complementados con alambrados del tipo denominado “artístico” o con verjas con o sin pilares, hasta un metro con ochenta centímetros (1,80m) de altura desde el nivel de acera y/o vereda. Los cercos divisorios laterales y de fondo podrán ser de setos vivos hasta esa misma altura. En el cerco sobre vía pública se podrán construir portones de acceso al club, con arcos o marquesinas de altura máxima de cuatro (4) metros en los cuales sólo podrán figurar el nombre y símbolo en letras de no más de cincuenta centímetros (0,50m) de altura, pudiendo adosarse un local complementario de contralor y portería no mayor de tres (3) m2, con no más de un metro con cincuenta centímetros (1,50m) de desarrollo de frente sobre L.O. Los pilares de conexión eléctrica deben diseñarse con materiales y formas acordes con el cerco. La iluminación nocturna se hará con artefactos y columnas de diseño adecuado, con todos los cables subterráneos. Los toldos, pérgolas, etc. deben responder a la unidad arquitectónica del conjunto de edificación.
- d)Diseño: Para el diseño se tendrá fundamentalmente en cuenta el carácter de área de recreación dentro de un espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario urbano, donde se implantará cada volumen de edificación, utilizando materiales de calidad. El Consejo rechazará todo diseño que no brinde la real jerarquía de área de recreación y deporte, que merece por su ubicación en la Ciudad y por su carácter de espacio verde urbano, dado a cada club y condicionado al cumplimiento de estas normas.
- e)Publicidad: Prohibido todo tipo de publicidad (carteles, letreros y avisos comerciales).
- f)Forestación: Se establece la obligación de conservar y mantener árboles y arbustos existentes y de parquizar las áreas libres de instalaciones y edificios, inclusive de la arborización de los estacionamientos a cielo abierto, a fin de mantener el carácter paisajístico del espacio verde urbano que integra.
- g)Instalaciones deportivas y recreativas al descubierto: Las canchas deben ser estéticamente demarcadas, niveladas y cercadas con barandas, manteniéndose las de césped con permanente cobertura vegetal, los arcos, postes, alambrados y elementos deportivos similares, deben mantenerse adecuadamente pintados y en buen estado de conservación Ver "Conservación" en el glosario. Las parrillas y hornallas para asar deben ser dispuestas de modo que los humos no ocasionen molestias a los predios vecinos, debiendo en todos los casos estar munidos de las campanas y conductos de tiraje adecuadamente diseñados.
- h)Circulaciones: Los accesos y egresos de los vehículos a la parcela deben efectuarse marcha adelante. No se permiten entradas para el acceso peatonal y vehicular desde una autopista. No se permiten accesos vehiculares en las ochavas Ver "Ochava" en el glosario. Los mismos deben emplazarse a no menos de veinte (20) metros del encuentro entre la Línea Oficial y la Línea Oficial de esquina Ver "Línea Oficial de Esquina (L.O.E.)" en el glosario.
- i)Parcelamiento: Los predios ocupados por los clubes no podrán ser subdivididos.
7.2.10.3.2Clubes de Barrio
Las siguientes normas urbanísticas son de aplicación para los clubes de barrio emplazados en parcelas de hasta cinco mil metros cuadrados (5.000 m2).
Para aquellos clubes que ocupen más de una parcela se considera la superficie resultante de la suma de aquellas que sean linderas.
Quedan exceptuados de esta normativa aquellos clubes que se encuentran enmarcados en Club Deportivo con instalaciones al aire libre.
- a)Usos permitidos: Los terrenos se destinan necesaria y exclusivamente a actividades deportivas, sociales, culturales y recreativas, incluyendo canchas y pistas deportivas cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y descubiertas, natatorios cubiertos y descubiertos, salón de juegos manuales y/o de mesa salón para actividades sociales y culturales. Siempre que no modifiquen el carácter, se permiten los siguientes usos compatibles: De la categoría Servicios: Pilates, Centro de Yoga, Estudio de danza, Salón de estética, Instituto remodelación adelgazamiento y gimnasia correctiva (con supervisión profesional médico), De la categoría Comercial: Alimentación general y Gastronomía, Local de venta de golosinas envasadas (kiosco). Local de venta de productos alimenticios y/o bebidas (excluido feria, mercado, supermercado y autoservicio). Comercio minorista excluido comestibles como uso principal. De la categoría Diversiones públicas, cultura, culto y recreación: Cancha de tenis/paddle/frontón con raqueta (squash), cancha de minifutbol y/o fútbol cinco, fútbol, básquet, hockey, volleyball, handball; Gimnasio, Natatorio, Local de actividades físicas recreativas, Colonia de vacaciones. Estacionamiento: Puede destinarse para estacionamiento una superficie de hasta el diez por ciento (10%) de la superficie total del terreno, incluyéndose en la misma las circulaciones internas del estacionamiento, para uso exclusivo de usuarios del establecimiento. La superficie de estacionamiento puede ser descubierta, semicubierta o cubierta.
- b)Tejido: corresponde a la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario en que se localice cada Club. Se permite que las instalaciones deportivas descubiertas (canchas, natatorios, pistas, graderías, etc.), ocupen el terreno hasta la línea divisoria de predios y/o centro libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario sin perjuicio de las separaciones mínimas y otras normas de implantación y acondicionamiento que les sean aplicables a efectos de evitar molestias a linderos.
- c)Localización: En las Áreas de Protección Histórica y en las Urbanizaciones Determinadas sólo se permiten los establecimientos preexistentes a la fecha de promulgación de la Ley 4905 (09/04/2014). Las ampliaciones de existencias requieren consulta al Organismo Competente.
- d)Iluminación: La iluminación artificial se hace con artefactos y columnas de diseño adecuado, con todos los cables subterráneos. Los toldos, pérgolas, etc. deben responder a la unidad arquitectónica del conjunto de edificación. El sistema lumínico implementado no debe trascender a los predios linderos.
- e)Publicidad: Se permiten las publicidades que cumplan con la normativa vigente en la materia, salvo que exista normativa especial para el área de localización.
- f)Forestación: Se deben conservar y mantener árboles existentes, parquizando las áreas libres de instalaciones y edificios (excluidas las áreas deportivas), incluyéndose también la arborización de los estacionamientos a cielo abierto, en caso que la hubiese.
- g)Instalaciones deportivas y recreativas al descubierto: Las canchas de terreno absorbente deben ser estéticamente demarcadas, niveladas y cercadas con barandas, manteniéndose las de césped con permanente cobertura vegetal, los arcos, postes, alambrados y elementos deportivos similares, deben mantenerse adecuadamente pintados y en buen estado de conservación Ver "Conservación" en el glosario. En el caso de canchas al aire libre, de superficie impermeable, deben ser construidas de acuerdo a lo especificado en la normativa de edificación, implementándose en ellas tanques de ralentización en forma conjunta con el sistema de recuperación de aguas de lluvia.
- h)Parcelamiento: Los predios ocupados por los clubes no pueden ser subdivididos.
- i)Para los Clubes de Barrio que se localicen en Sector RUA, bajo el viaducto de la autopista:
- i1)No es de aplicación la limitante de superficie de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2), pudiendo exceder este parámetro.
- i2)Debe entenderse como superficies cubiertas aquellas en donde el plano horizontal es diferente al del viaducto de la autopista o bien cuando los paramentos laterales se eleven hasta una altura igual o menor a tres metros (3m) bajo el mismo. El resto de las construcciones bajo viaducto de la autopista son consideradas “semicubiertas”.
- j)Casos particulares: Para los Clubes de Barrio que se encuentren inscriptos en el RUID y su estatuto de constitución y/o fundación sea anterior al 31/12/2012, y que se consideren No Conformes en su área de implantación, son considerados Conformes y podrán habilitar nuevos usos complementarios según lo previsto en el artículo 3.6.1 Ir al artículo 3.6.1, Usos complementarios y actividades accesorias o servicios auxiliares del presente.
7.2.10.3.3Cancha de Tenis
- a)Tejido: Si las canchas fueran cerradas, el edificio debe cumplir con las normas de tejido correspondientes al área en que se ubican. Si las canchas de tenis fueran descubiertas podrán ocupar el Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario, debiendo estar realizadas con solado de características similares al terreno absorbente.
- b)Obras: Las instalaciones deberán prever las protecciones necesarias para evitar impactos y la prolongación de ruidos en los predios vecinos, especialmente en horarios nocturnos.
- c)Usos: Las instalaciones no podrán ser usadas para efectuar en ellas torneos ni exhibiciones deportivas. Las instalaciones contarán con vestuarios y servicios sanitarios en cantidad adecuada. Se consideran usos complementarios admitidos: bar, cafetería y quiosco.
7.2.10.4Local de Baile Clase C
En los locales de baile clase C y bares, restaurantes u otros rubros cuya actividad complementaria sea local de baile Clase C, clubes, o sectores de éstos u otros establecimientos donde la actividad de baile forme parte del eje comercial del emprendimiento, solo se podrán realizar espectáculos musicales en vivo como actividad complementaria a la de baile, debiendo obtener un permiso especial previo.
Dicho permiso es otorgado por el Organismo Competente, en las condiciones y con los requisitos que establezca la reglamentación.
Se entiende por espectáculo musical en vivo a todo evento en el que quien conoce el arte de la música o lo ejerce, incluyendo entre otros, a artistas, cantantes, músicos y/o bandas musicales, ejecute sonidos de voz humana y/o de uno o varios instrumentos musicales y/o actúe en playback en forma viva y directa, excluyendo a los artistas cuya actividad tenga por finalidad acompañar o animar la actividad principal de café, bar o restaurante y no presente las características de recital. En todos los casos, el espectáculo se desarrollará como actividad accesoria al baile.
Los locales o establecimientos donde la actividad única y exclusiva sea la enseñanza, práctica y/o baile del “Tango”, actividades todas ellas conocidas comúnmente como “milongas”, están excluidos de la presente normativa.
Los locales de baile clase “C”, cuando se propongan como uso complementario de hotel; o como uso complementario a restaurante, casa de lunch, bares o confiterías, éstos deberán tener una superficie mayor a cien (100) m2 excluida las superficies de actividades complementarias, y el uso complementario no podrá superar el veinte por ciento (20%) de la superficie destinada al uso principal.
7.2.10.5Teatros
En los casos de demolición Ver "Demolición" en el glosario total o parcial de teatros o cines-teatros el propietario del predio tendrá obligación de construir en el nuevo edificio una sala teatral o cine-teatral de características semejantes a la sala demolida, entendiéndose como semejante respetar hasta un diez por ciento (10%) menos el número total de butacas, igual superficie del escenario y camarines, otorgándole al propietario la posibilidad de dividir esa totalidad en distintas salas de menor tamaño a construirse en ese mismo predio.
El plazo para cumplir esta obligación será de trescientos sesenta y cinco (365) días corridos a partir de la fecha en que se le conceda la autorización para demoler, y podrá ser prorrogado por igual período, en caso de obras de gran complejidad, por resolución conjunta con el Organismo Competente en materia de cultura.
En caso de venta o alquiler de la parcela una vez demolido el edificio preexistente la obligación recaerá en el nuevo propietario o locatario.
7.2.10.6Taller productivo anexo a vivienda
Los talleres productivos anexo a vivienda deberán funcionar en uno o más locales que no superen los cincuenta metros cuadrados (50m2) de superficie, ni el cincuenta por ciento (50%) de espacio total de la vivienda.
7.2.11Áreas de Renovación Urbana
Las Áreas de Renovación Urbana son Generales, linderas a Autopistas (RUA) y Bajo viaductos de Autopistas Urbanas.
7.2.11.1Áreas de Renovación Urbana Generales
Corresponde a zonas en las que existe la necesidad de una reestructuración integral:
Por obsolescencia de algunos de sus sectores o elementos;
Por afectación a obras trascendentes de interés público;
Por sus condiciones de deterioro en los aspectos físico - económico - social.
La afectación al Área RU implica, por el término de dos (2) años a contar desde la adopción de la medida, que no se podrá modificar el estado de los usos y construcciones, admitiéndose únicamente obras de mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario y conservación Ver "Conservación" en el glosario.
Durante el plazo fijado se dictarán normas que permitan levantar la afectación del sector a RU. En caso de no dictarse normas dentro de los dos (2) años, a su término serán de aplicación aquellas que existían con anterioridad a la afectación, sin mediar resolución alguna de la autoridad de la Ciudad y al sólo vencimiento del plazo.
7.2.11.2Áreas de Renovación Urbana linderas a Autopistas (RUA)
Son zonas longitudinales linderas a las trazas de las Autopistas de las Vías Primarias del Sistema Vial de la Ciudad, destinadas a localizar usos comerciales y de equipamiento y servicios a escala vecinal, compatibles con el uso Vial de la Autopista y el uso dominante del Área de Mixtura de Usos Ver "Área de Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo adyacente.
Están delimitadas según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
No se admite la subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario parcelaria. El englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario de las parcelas comprendidas en estas áreas se rige por el Título 4 de este Código.
7.2.11.2.1Disposiciones generales
Son de aplicación las siguientes disposiciones:
- a)Línea de Afectación Vial Ver "L.A.V." en el glosario (L.A.V.): corresponde a las trazas de las Autopistas, y sus ramales de ingreso y egreso.
- b)Línea de Retiro Obligatorio Ver "L.R.O." en el glosario (L.R.O.): Línea paralela trazada a doce (12) metros de la L.A.V en las Autopistas AU1 (25 de Mayo), AU6 (Perito Moreno), y a la Traza de vinculación entre la Avenida 9 de Julio y la Autopista Presidente Doctor Arturo Umberto Illia, y a seis (6) metros de la L.A.V de la AU7. El espacio comprendido entre la L.A.V. y la L.R.O. se denomina Franja No Edificable Ver "F.N.E." en el glosario (F.N.E.), y deberá mantenerse como espacio libre parquizado y forestado.
- c)Las superficies comprendidas en el Área de Afectación Vial y las Franjas No Edificables deben ser tratadas como espacios verdes privados, parquizadas, y mantenidas como tales, integradas cuando corresponda, con los espacios bajo viaducto y los Centros Libres de Manzana.
- d)Dentro de una franja de ochenta (80) metros contados a partir de la Línea de Afectación Vial (L.A.V.) todo paramento visible desde las autopistas debe ser tratado arquitectónicamente con igual jerarquía y calidad de materiales que las fachadas principales aunque se trate de muros medianeros o frentes interiores.
- e)Los edificios existentes que remodelaren sus muros divisorios transformándolos en fachadas laterales mediante convenios de mancomunidad celebrados entre propietarios linderos, podrán ampliarse o remodelarse, aun cuando según estas normas el actual uso fuera “no conforme”, pero con ajuste a las disposiciones del Título 4.
7.2.11.2.2Morfología Edilicia
Las manzanas comprendidas en Áreas de Renovación Urbana linderas a Autopistas se rigen por las disposiciones generales del Título 6, y por lo dispuesto en forma especial por las presentes normas.
- a)
- Área Edificable
- a.1)
- Cuando el Centro Libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario quede comprendido entre las L.R.O, se puede ocupar la totalidad de la superficie de las parcelas.
- a.2)
- Cuando el Centro Libre de Manzana se desarrolle total o parcialmente por fuera de las L.R.O, el área edificable queda comprendida entre las L.O, la L.I.B. Ver "L.I.B." en el glosario o la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosario según corresponda, y la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario
- a.3)
- En el caso de aquellas manzanas en que la distancia promedio entre la L.I.B o la L.F.I según corresponda, y la L.R.O sea menor o igual a cuatro (4) metros, es de aplicación lo establecido en el inciso a.1.
- b.1)
- 38m (treinta y ocho metros) sobre cota Ver "Cota" en el glosario de parcela: Mz. 54, S.14, C. 12, comprendida entre Av. San Juan y las calles Lima, Salta, Cochabamba. Parcelas frentistas a la Av. San Juan entre Salta y Av. Entre Ríos. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable Ver "Perfil Edificable" en el glosario, inciso a).
- b.2)
- 22,80m (veintidós metros con ochenta centímetros) sobre cota de parcela: Parcelas comprendidas entre las calles Salta y Av. Entre Ríos excluyendo a las parcelas frentistas a Av. San Juan. Tramo Av. Entre Ríos - Av. La Plata. Mz.140C, S.60, C.1, comprendida entre Av., Rivadavia y las calles Cnel. Falcón, White y Donizetti. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a).
- b.3)
- 17,20m (diecisiete metros con veinte centímetros) sobre cota de parcela. Tramo Av. La Plata - San Pedrito. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a).
- b.4)
- 12m (doce metros) sobre cota de parcela. Tramo San Pedrito - Av. Gral. Paz.
- c)
- En los tramos en que las Autopistas AU1, AU6 y AU7, atraviesan a las Áreas Especiales: APH1, U2b, U2c, U3c, U3d, U44, U31b, U31j, U52, U57, U70 EE60, EE99, EE108 y AE26 la determinación del área edificable se rige por lo establecido en 7.2.11.2.1 inciso b), y son de aplicación las normas de edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario establecidas para dichas Áreas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario”, o en el Mapa de Edificabilidades cuando corresponda.
7.2.11.2.3Usos de Suelo
En el Área RUA se permiten los usos establecidos en el Cuadro de Usos de Suelo N° 3.3 para el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario de Suelo (4). Los rubros comprendidos en los Agrupamientos Residencia, Educación y Sanidad, podrán admitirse con resolución fundada del Consejo. En los tramos en que las AU1, AU6 y AU7, atraviesan a la Áreas UP y a las Áreas Especiales: APH1, U2b, U2c, U3c, U3d, U44, U31b, U31j, U52, U57, U70, EE60, EE99, EE108 y AE26 rigen los usos admitidos en cada una de las mismas.
7.2.11.2.4Azoteas y Techos
En el Área RUA, las azoteas accesibles de las edificaciones, cuya cota Ver "Cota" en el glosario sea inferior a los 10,50 metros (diez metros con cincuenta centímetros), deberán ser tratadas como terrazas ajardinadas, las azoteas no accesibles y los techos Ver "Cubierta" en el glosario inclinados o abovedados, deberán presentar superficies no reflejantes. En ningún caso podrán utilizarse como depósito Ver "Depósito" en el glosario.
7.2.11.2.5Nuevos espacios verdes
Los remanentes de las parcelas adquiridas por el Gobierno para abrir las trazas de las autopistas serán englobados, y las nuevas parcelas resultantes de dicho englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario conformarán Áreas de Urbanización Parque, Artículo 7.2.4 Ir al artículo 7.2.4, Urbanización Parque (UP), la cuales serán tratadas paisajísticamente como espacios verdes, incluyendo en ellos instalaciones deportivas y recreativas al aire libre para uso recreativo vecinal.
Los nuevos espacios verdes así conformados a uno y otro lado de las trazas de las autopistas, podrán intercomunicarse por debajo de los respectivos Viaductos, en virtud de convenios entre el Gobierno y el concesionario de las autopistas. El Gobierno de la Ciudad podrá asimismo convenir el uso de las franjas linderas a la traza vial afectadas a la concesión, con el objeto de desarrollar en ellas y bajo el Viaducto, instalaciones recreativo - deportivas, que conformen una unidad con los nuevos espacios verdes, linderos a las trazas de las autopistas.
7.2.11.2.6Materialización de la Línea de Retiro Obligatorio
- a)La edificación existente podrá ser objeto de obras de remodelación (modificación, refacción, ampliación), siempre que como consecuencia de tales obras, se materialice la Franja No Edificable Ver "F.N.E." en el glosario delimitada por la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario inciso b) del artículo 7.2.11.2.1 Ir al artículo 7.2.11.2.1, Disposiciones generales, y/o el centro libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario, delimitado por la L.F.I o la L.B.I. cuando corresponda, según lo establecido en el inciso a.2 del artículo 7.2.11.2.2. Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia
- b)En esos casos, con Resolución fundada del Consejo, podrá compensarse la demolición Ver "Demolición" en el glosario de las superficies cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario, con la materialización de un volumen retirado a dos, 2 metros de la L.R.O., la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosario, o la L.I.B. Ver "L.I.B." en el glosario según corresponda, con una altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario de 3 metros. Por encima de dicho nivel, sólo podrán ubicarse tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera Ver "Escalera" en el glosario, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de azotea, en tanto no se superen los planos límite establecidos. Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas, formando una unidad de composición arquitectónica.
- d)La edificación remodelada, refaccionada y/o ampliada deberá responder a todas las demás normas de este Código, en especial a las que se refieran habitabilidad y a la salvaguardia y conservación Ver "Conservación" en el glosario de los edificios patrimoniales, catalogados o que formen parte de las Áreas Especiales.
7.2.11.2.7Edificios con Perímetro Libre
En las manzanas que respondan a las normas del Artículo 7.2.11.2.2. Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia a.2 exclusivamente, se admitirán edificios de perímetro libre según las normas establecidas en el artículo 6.5.2.1 Ir al artículo 6.5.2.1, Ubicación de Edificios de Perímetro Libre para cada Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario, en los cuales sólo se admiten los rubros vivienda, hotelería y oficinas Ver "Oficina" en el glosario en general del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3.
7.2.11.2.8Propuesta de Desarrollo Integral
Los propietarios de parcelas comprendidas en estas zonas podrán proponer desarrollos integrales. El Organismo Competente en materia de Planificación Urbana, intervendrá en toda propuesta de desarrollo de proyectos integrales y/o de los proyectos de obras tanto públicas como privadas.
Para el desarrollo de Proyectos Integrales, deberán preverse circuitos peatonales, pasajes, adecuados al sistema vial del entorno, y la cesión de espacios verdes públicos, los cuales contarán con un tratamiento paisajístico que garantice la unidad del conjunto. Los Proyectos Integrales deberán desarrollarse a partir de propuestas de englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario parcelario, considerando como unidad de proyecto la superficie de la manzana, comprendida entre las L.O. Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario que la conforme, y la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario En este supuesto la Franja no Edificable Ver "F.N.E." en el glosario se considerará como espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, se admitirá la redistribución volumétrica de la edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario admitida para la manzana para todas las tipologías admitidas, y no regirán las disposiciones generales del artículo 7.2.11.2.2 Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia a.2), ni las limitaciones a los usos previstas en el artículo 7.2.11.2.3. Ir al artículo 7.2.11.2.3, Usos de Suelo Con el objeto de conformar un nuevo frente urbano, el Gobierno de la Ciudad podrá a través de convenio, permitir el acceso a la fracción generada por englobamiento, desde la franja no edificable lindera a la traza vial.
La altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario por tramo es la siguiente:
Para el desarrollo de Proyectos Integrales, son de aplicación las previsiones del artículo 7.2.13.1 Ir al artículo 7.2.13.1, Área de Desarrollo Prioritario Sur (ADPS) ADP1 Área Sur.
- a.1)
- H. máx. = 45m. Mz. 54, S.14, C. 12, comprendida entre Av. San Juan y las calles Lima, Salta, Cochabamba. Parcelas frentistas a la Av. San Juan entre Salta y Av. Entre Ríos. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable Ver "Perfil Edificable" en el glosario, inciso a)
- a.2)
- H.máx = 31m. Parcelas comprendidas entre las calles Salta y Av. Entre Ríos excluyendo las frentistas a Av. San Juan. Tramo Av. Entre Ríos - Av. La Plata. Mz.140C, S.60, C.1, comprendida entre Av., Rivadavia y las calles Cnel. Falcón, White y Donizetti. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a).
- a.3)
- H. máx. = 24m. Tramo Av. La Plata - San Pedrito. Tramo San Pedrito - Av. Gral. Paz. Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a).
- a.4)
- Distancia de los Paramentos a la L.A.V. Ver "L.A.V." en el glosario ≥ 16m
- a.5)
- Los retiros serán parquizados.
7.2.11.3Áreas Bajo Viaductos de Autopistas Urbanas
7.2.11.3.1Delimitación
Las Áreas AU se constituyen con las parcelas de propiedad oficial que en cada manzana se formen mediante englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario parcelario como consecuencia de la concreción de las trazas de las autopistas urbanas.
7.2.11.3.2Ocupación
Conforme a lo establecido en el artículo 7.2.11.2.1 Ir al artículo 7.2.11.2.1, Disposiciones generales b) y en el artículo 7.2.11.3.1 Ir al artículo 7.2.11.3.1, Delimitación, cuando el Área AU de propiedad oficial se encuentra bajo un Viaducto, el área de la misma que puede ser edificada debe responder a los siguientes requisitos urbanísticos:
- a)Línea de Edificación sobre calle transversal a la traza vial elevada: coincidirá con la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario de la calle o avenida respectiva.
- b)Línea de Edificación Lateral: coincidirá con la proyección del borde lateral del viaducto. Cuando se proyecten recovas para tránsito peatonal en planta baja deberá efectuarse un retiro mínimo de cuatro (4) metros, de la Línea de Edificación Lateral. La cara exterior de los pilares de la recova podrá coincidir con la mencionada línea.
- c)Salientes de la Línea de Edificación Lateral: se admiten únicamente sobre espacios verdes públicos de superficie mayor a mil m2 que flanqueen al Área AU y podrán representar como máximo un veinte por ciento (20%) de la superficie total de la fachada lateral respectiva. Estas invasiones deberán contar con la aprobación expresa del Organismo Competente, en lo relativo a la dimensión de la saliente y tratamiento arquitectónico.
- d)Cuando haya retiro lateral el mismo deberá ser parquizado o provisto de solados, pudiendo combinarse con o sin cercas divisorias con espacios similares de parcelas linderas o con espacios verdes públicos,
- e)Altura de las construcciones: Se podrá ocupar toda la altura libre bajo el viaducto.
- f)Conductos de ventilación: Podrán sobresalir del borde lateral de la autopista con las dimensiones y altura indispensables para cumplir con el fin a que están destinados.
- g)Iluminación: Con el objeto de cumplimentar los requisitos mínimos de iluminación reglamentaria, se considerará como espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario a la franja no edificable Ver "F.N.E." en el glosario del Área RUA adyacente a la autopista, cuando sea de propiedad oficial y posea las dimensiones mínimas requeridas a esos efectos.
7.2.11.3.3Reservas para uso de la Ciudad
Las Áreas AU linderas a parcelas del Área RUA que contengan edificios singulares señalados por el Gobierno o linderas a los espacios verdes públicos que define el Artículo 7.2.11.2.5 Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes podrán destinarse para ampliar dichos edificios e intercomunicar dichos espacios verdes. En estos casos el Gobierno podrá otorgar cuando corresponda, concesiones de uso de parcelas del Gobierno linderas a las Áreas AU, con el objeto de asegurar el acceso a las edificaciones, que el respectivo concesionario realice bajo los viaductos o, para complementarlos con edificaciones conforme con las normas establecidas para el Área RUA.
7.2.11.3.4Usos de suelo
- a)
- Permitidos: los establecidos en el artículo 7.2.11.2.5. Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes Nuevos Espacios Verdes y los siguientes:
- a.1)
- Playas de estacionamiento y guarda de vehículos automotores.
- a.2)
- Comercios minoristas y mayoristas permitidos en el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario de Suelo (4).
- a.3)
- Con resolución fundada del Consejo, los admitidos en las Áreas de Mixtura de Usos del Suelo adyacentes al Área RUA, excepto los rubros comprendidos en los Agrupamientos Residencia, Educación y Sanidad.
- a.4)
- Con resolución fundada del Consejo podrán permitirse los siguientes usos: Playas de estacionamiento y guarda de vehículos automotores de todo tipo, inclusive de carga pesada o liviana. Estaciones para líneas de transporte público de pasajeros de recorrido urbano. Comisarías policiales, destacamentos de seguridad, departamentos de bomberos y sus locales complementarios, para estacionar, guardar y custodiar vehículos. Depósito Ver "Depósito" en el glosario de Clases II a VI, siempre que su acceso se haga desde y hacia vías secundarias.
- b)
- Requeridos: Todos los establecidos por las normas sobre estacionamiento y guarda de vehículos para los usos permitidos.
7.2.11.3.5Casos Especiales
Las Parcelas 3d, 3e y 3f de la Manzana 48 y el sector Este de la Parcela 11 de la Manzana 39 hasta aproximadamente cuarenta y ocho (48) metros medidos desde la línea oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario del lote sobre Av. Paseo Colón, comprendidas en la Circunscripción 12, Sección 4 correspondientes al Bajo Viaducto de la Autopista 25 de Mayo (AU1), deberán englobarse de acuerdo a lo establecido en el artículo 7.2.11.2.5 Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes, se encuentran afectadas a Área UP y conforman un sitio de interés histórico, por emplazarse en dicho predio los restos arqueológicos del Centro Clandestino de Detención y Tortura “El Atlético”.
En dichos predios se permitirán realizar las intervenciones que se relacionen con acciones tendientes a la recuperación arqueológica, relevamiento documental y testimonial, y puesta en valor del sitio. Dichas acciones contarán con aprobación previa del Organismo Competente en materia de planificación urbana.
7.2.12Área de Renovación Urbana Riachuelo
El Área de Renovación Urbana Ver "R.U.A." en el glosario Riachuelo es un ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinado a la transformación de la situación urbana existente, para lo que se prevé su renovación por cambio de uso, de volumetría, su afectación a obras trascendentes de interés público, o por el desarrollo de Proyectos Integrales, teniendo en consideración los lineamientos del artículo 7.1.5. Ir al artículo 7.1.5, Ribera Accesible
El Organismo Competente en materia de planificación urbana interviene en toda propuesta de reestructuración vial, de desarrollo de proyectos integrales, de proyecto de obras tanto públicas como privadas, iniciativas de protección patrimonial y/o de rehabilitación sustentable.
7.2.12.1Carácter
Área destinada a localización de usos residenciales de densidad alta y mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario con carácter de subcentro local comercial, servicios, administrativo y financiero compatibles con la vivienda.
7.2.12.2Delimitación
La delimitación se rige según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos y comprende los siguientes tres polígonos:
- a)Polígono Av. Sáenz: Comprendido por el eje de la calle Agustín de Vedia, por este hasta la intersección con el eje de la calle Echauri, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Sáenz, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Amancio Alcorta vereda par, por este hasta la intersección con el eje de la calle Mar Dulce, por este hasta la intersección con el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la calle Romero y su prolongación virtual hasta eje de la calle Don Pedro de Mendoza, por este hasta la prolongación virtual del eje de la calle Mar Dulce, por este hasta el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Sáenz, por este hasta la intersección con el eje de la Av. 27 de Febrero, por este hasta la intersección con el eje de la calle Agustín de Vedia.
- b)Polígono Av. 9 de Julio: comprendido por el eje de la calle Vieytes, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Osvaldo Cruz, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Manuel A. Montes de Oca, por este hasta la intersección con el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Regimiento de Patricios, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Don Pedro de Mendoza, por este hasta la intersección con el eje de la calle Vieytes.
- c)Polígono Av. Vélez Sarsfield: polígono comprendido por el eje de la calle Río Limay, por este hasta la intersección con el eje de la calle Pedro de Luján, por este hasta la intersección con el eje de la calle Agustín Magaldi, por este hasta la delimitación de la Urbanización Determinada Barrio Agustín Magaldi, por este hasta la intersección con la prolongación virtual del eje de la calle Luzuriaga, por este hasta la intersección con el eje de la prolongación virtual Río Limay.
7.2.12.3Parcelamiento
Las propuestas de subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario y englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario deben cumplir con lo dispuesto en el Título 4 de este Código.
Las fracciones o manzanas mayores o iguales a diez mil metros cuadrados (10.000 m2) admiten el desarrollo de Proyectos Integrales, en los cuales pueden organizarse circuitos vehiculares y peatonales, garantizando la unidad del conjunto. La propuesta de subdivisión, la cesión de espacios verdes públicos y de circulaciones vehiculares o de pasajes, se adecuará al sistema vial del entorno, y el conjunto debe ser objeto de tratamiento paisajístico. Los Proyectos Integrales pueden desarrollar propuestas de redistribución volumétrica de la edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario admitida.
Los Proyectos Integrales se evalúan por el Organismo Competente en materia de Planificación Urbana e Interpretación Urbanística previo a todo trámite.
Cuando los Proyectos Integrales cumplimenten las condiciones establecidas en el párrafo segundo de este artículo pueden ser objeto de Planes de Detalle y desarrollarse según lo establecido en el artículo 10.5. Ir al artículo 10.5, Plan de Detalle
7.2.12.4Tejido
Se aplicarán las normas de tejido de este Código siempre y cuando no se opongan a las siguientes disposiciones.
7.2.12.4.1Morfología edilicia
El área edificable, altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario, la capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario y los retiros se rigen por las siguientes disposiciones:
El Organismo Competente en materia de interpretación urbanística y/o catastral según corresponda debe tener en cuenta la situación de los inmuebles o bienes patrimoniales y las parcelas de escasas dimensiones. La liberación de construcciones en la superficie afectada por el Camino de Ribera es obligatoria para la determinación de las Líneas Oficiales.
- a)Área edificable y altura máxima: Se podrá ocupar hasta el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de la parcela, discriminada de la siguiente manera: treinta y cinco por ciento (35%) de la superficie de la parcela podrá destinarse a edificios de altura máxima de veintidós (22) metros. El cuarenta por ciento (40%) restante se destinará a edificios exentos con altura máxima de treinta y ocho (38) metros. Las edificaciones deben cumplir las condiciones exigidas por el presente Código y por la normativa de edificación relativas a espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, patios, ventilación e iluminación de acuerdo a los locales que enfrentan.
- b)Plano Límite Ver "Plano Límite" en el glosario: se rige por el artículo 6.3 Ir al artículo 6.3, Perfil Edificable inciso a) de este Código.
- c)Capacidad constructiva: será la que surja de sextuplicar la superficie de la parcela. El requerimiento exigible de estacionamiento no computará capacidad constructiva tanto se desarrolle en subsuelo o hasta los tres (3) metros sobre nivel. En este último caso no se podrá elevar el plano horizontal para el cálculo de la altura máxima y/o el Plano Límite.
- d)Retiros: Todas las edificaciones correspondientes a las parcelas frentistas a: la Av. Don Pedro de Mendoza entre la calle Gral. Daniel Cerri y la Av. Vieytes; la calle Lavadero entre la calle Av. Vieytes y San Antonio y al Camino de la Ribera abierto o a abrir entre las calles San Antonio y Cnel. Esteban Bonorino, Isabel la Católica entre Osvaldo Cruz y Villarino deben conformar un retiro de frente mínimo de diez (10) metros, el cual debe ser parquizado.
7.2.12.4.2Inmuebles o bienes con valor patrimonial
Los inmuebles o bienes con valor patrimonial localizados en el área no computarán en el cálculo de la capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario reconocida a la parcela.
7.2.12.5Usos
Se permiten los Usos del Suelo que resulten de aplicar las disposiciones del Cuadro de Usos del Suelo Nº 3.3 para el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo (4) a excepción de los que se enumeran:
Para parcelas mayores a dos mil quinientos metros cuadrados (2.500) m2 al menos el veinte por ciento (20%) de la superficie suelo se destinará a uso comercial con acceso desde vía pública.
Usos Requeridos: Guarda o Estacionamiento Vehicular y espacio para carga y descarga según Cuadro de Uso del Suelo N° 3.3.
- Categoría Comercial:
- Comercio mayorista con depósito Ver "Depósito" en el glosario; Comercio mayorista sin depósito; Materiales de Construcción Clase II; Materiales de Construcción Clase III;
- Categoría Transporte:
- Estación Intermedia; Garaje Ver "Garaje" en el glosario para camiones con servicio al transportista sin abastecimiento; Garaje para camiones con servicio al transportista con abastecimiento;
- Categoría Depósitos:
- Todos;
- Categoría Diversiones Públicas, Cultura, Culto y Recreación:
- Sala de loto, loto familiar o loto de salón, Sala de Bingo; Calesita; Club Deportivo con Instalaciones a aire libre; Cancha de Golf; Estudio de Televisión; Estación de Radio; Estación de Televisión; Locales de Baile Clase C; Polígono de Tiro;
- Categoría Educación:
- Todos;
- Categoría Establecimientos de Sanidad:
- Clínica Veterinaria; Servicios de traslado sanitario; Sanatorio; Maternidad; Clínica; Instituto Privado (sanidad) con internación; Instituto Privado (sanidad) sin internación; Hogares de Niñas, Niños y Adolescentes; Hospital de todas las clases;
- Categoría servicios:
- Escuela para Pequeños Animales; Pensionado para Pequeños Animales; Empresa de Servicios de Seguridad con polígono de tiro; Empresa de Servicios de Seguridad sin polígono de tiro;
7.2.13Área de Desarrollo Prioritario
Se llaman Áreas de Desarrollo Prioritario a aquellos polígonos delimitados dentro del territorio de la Ciudad a los efectos de lograr su revitalización, a través de la realización de desarrollos públicos y/o privados superadores de la situación actual. La regulación urbana en la delimitación de un Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario mantiene plena vigencia en todo lo que no haya sido objeto de un Convenio Urbanístico. Los polígonos que determinan las Áreas de Desarrollo Prioritario serán propuestos por el Organismo Competente en consonancia con los lineamientos del Plan Urbano Ambiental Ver "P.U.A." en el glosario y aprobados por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
7.2.13.1Área de Desarrollo Prioritario Sur (ADPS)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Sur Ver "A.D.P.S." en el glosario (ADP N° 1 - Área SUR) el siguiente polígono: Polígono delimitado por las parcelas frentistas a la Av. San Juan, las parcelas frentistas a la Av. Directorio, el eje de la Av. Olivera, las parcelas frentistas a la Av. J. B. Alberdi, el eje de la Av. General Paz, el Riachuelo, el eje de la Av. Don Pedro de Mendoza, el eje de la Av. Ing. Huergo y las parcelas frentistas a la Av. San Juan.
Dentro del polígono delimitado por las parcelas frentistas de la Av. San Juan, parcelas frentistas de la Av. Ingeniero Huergo su continuación por Av. Don Pedro de Mendoza hasta el Riachuelo, el eje de la Av. Vélez Sársfield, su continuación por el eje de la Av. Entre Ríos, hasta su intersección con la Av. San Juan, no será de aplicación lo establecido en el siguiente párrafo del presente artículo.
En los edificios destinados al uso residencial será de aplicación una reducción de los Derechos de Delineación y Construcción del cincuenta por ciento (50%).
7.2.13.2Área de Desarrollo Prioritario 2 - “Área Tecnológica” (ADP Nº 2)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario (ADP N°2 - “Área Tecnológica”) el siguiente polígono: Polígono delimitado por las parcelas frentistas a las Avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, las parcelas frentistas a las calles Alberti y Manuel García y las parcelas frentistas a la Av. Amancio Alcorta (ambas aceras).
Área destinada en forma prioritaria a la localización de Actividades de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TIC), en convivencia con los usos admitidos en las distintas áreas de mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del suelo que componen el ADP Nº 2.
Se permiten los usos consignados en el Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3 de conformidad a las Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
7.2.13.3Área de Desarrollo Prioritario Constitución (ADPN°3)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario Constitución (ADP N° 3 - “Constitución”) el polígono delimitado por el eje Av. Independencia, Piedras, Av. Caseros, Gral. Hornos, Dr. Enrique Finochietto, Guanahani, prolongación virtual de Ituzaingó (puente), Paracas, Av. Entre Ríos; hasta el eje de la Av. Independencia; del Barrio de Constitución-Comuna1.
Son objetivos prioritarios del ADPN°3: Promover la integración socio-urbana del barrio a la Ciudad. Fomentar su desarrollo urbano, económico, educativo y cultural. Impulsar una mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario deseable, que garantice la convivencia urbana. Preservar y potenciar su riqueza histórica y patrimonial. Recuperar la calidad de vida de sus habitantes.
La Unidad de Gestión a conformar para el cumplimiento de los objetivos establecidos se integrará por los Organismos Competentes dependientes de la Jefatura de Gabinete de Ministros y por todo otro organismo competente cuya intervención se requiera para la para la consecución de sus fines.
- a)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Estudio Diagnóstico del polígono y su base metodológica.
- b)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Plan de Sector del polígono y su base metodológica.
- c)Elaborar, coordinar y/o aprobar los programas y proyectos del Plan de Sector.
- d)Conformar una Mesa de Trabajo y Consenso ADP-Constitución como instancia de participación abierta y pública ad honorem, para la elaboración y gestión del Plan de Sector.
- e)Promover otras instancias de participación con actores de la sociedad civil y evaluar las propuestas que se pongan a consideración.
- f)Proponer a la Legislatura el polígono y/o ejes para determinar Parcelas Receptoras de C.C.A. Ver "C.C.A." en el glosario
7.2.13.4Área de Desarrollo Prioritario “Avenida Avellaneda y entorno” (ADPN°4)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario “Avenida Avellaneda y entorno” (ADP N° 4 - “Avenida Avellaneda y entorno”) el polígono delimitado por el eje de la Av. Gaona, Av. Boyacá, Av. Rivadavia, Av. Segurola, hasta el eje de la Av. Gaona, perteneciente a los de barrios de Flores y Floresta - Comunas 7 y 10, excluyéndose del mismo al polígono que delimita el APH 53 “Floresta”.
Son objetivos prioritarios del ADPN°4: Revertir la fragmentación urbana y promover la revitalización del polígono y su entorno. Mitigar los impactos negativos que genera la actividad productiva textil. Abordar las problemáticas sociales asociadas. Redefinir la normativa urbanística, promoviendo una mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario deseable y mecanismos para regular la saturación de los usos del suelo. Dimensionar y recomponer la matriz de infraestructura de servicios. Crear mecanismos de incentivo para la relocalización de actividades textiles. Preservar y potenciar la riqueza histórica y patrimonial del área. Preservar el carácter identitario de los barrios localizados en el polígono. Impulsar la localización de nuevas actividades que potencien la economía barrial. Garantizar la convivencia y la seguridad ciudadana. Recuperar la calidad de vida de sus habitantes.
La Unidad de Gestión a conformar para el cumplimiento de los objetivos establecidos se integrará por los Organismos Competentes dependientes de la Jefatura de Gabinete de Ministros y por todo otro organismo competente cuya intervención se requiera para la consecución de sus fines:
- a)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Estudio Diagnóstico
- b)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Plan de Sector del polígono, así como la definición del área de amortiguación;
- c)Elaborar, coordinar y/o aprobar los programas y proyectos del Plan de Sector.
- d)Conformar una Mesa de Trabajo y Consenso Área de Desarrollo Prioritario - Polo Textil Avellaneda (ADP - PTA) como instancia de participación abierta y pública ad honorem, para la elaboración y gestión del Plan de Sector.
- e)Promover otras instancias de participación con actores de la sociedad civil.
7.2.13.5Área de Desarrollo Prioritario “Pompeya” (ADPN°5)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario Pompeya (ADP N° 5 - “Pompeya”) el polígono delimitado por la calle Del Barco Centenera, Alcorta, Monteagudo, Famatina, Almafuerte, La Plata, Tabaré hasta Del Barco Centenera de la Comuna 4.
Son objetivos prioritarios del ADPN° 5: Promover la integración socio-urbana del barrio a la Ciudad. Fomentar su desarrollo urbano, económico, educativo y cultural. Impulsar una mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario deseable, que garantice la convivencia urbana. Preservar y potenciar su riqueza histórica y patrimonial. Recuperar la calidad de vida de sus habitantes.
La Unidad de Gestión a conformar para el cumplimiento de los objetivos establecidos se integrará por los Organismos Competentes dependientes de la Jefatura de Gabinete de Ministros y por todo otro organismo competente cuya intervención se requiera para la consecución de sus fines.
- a)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Estudio Diagnóstico del polígono y su base metodológica.
- b)Elaborar, coordinar y/o aprobar el Plan de Sector del polígono y su base metodológica.
- c)Elaborar, coordinar y/o aprobar los programas y proyectos del Plan de Sector.
- d)Conformar una Mesa de Trabajo y Consenso ADP-Pompeya como instancia de participación abierta y pública ad honorem, para la elaboración y gestión del Plan de Sector.
- e)Promover otras instancias de participación con actores de la sociedad civil y evaluar las propuestas que se pongan a consideración.
7.2.14Áreas Bajo Viaductos Ferroviarios y Bajo Viaducto en sectores de Estaciones Ferroviarias
Las edificaciones bajo viaducto ferroviarios y bajo viaducto en sectores de estaciones ferroviarias y los espacios linderos a los mismos deben adecuarse a las normas que a continuación se indican, así como por la normativa aplicable en materia de seguridad ferroviaria, protección ambiental y de prevención y mitigación de impactos negativos, determinados por los Organismos Competentes; así como toda otra normativa aplicable.
7.2.14.1Bajo Viaductos Ferroviarios líneas FFCC Mitre, FFCC San Martín y FFCC Belgrano Sur
Corresponden a los espacios conformados por la proyección vertical de los viaductos resultantes de las obras de elevación de las trazas de las líneas ferroviarias General Mitre, General San Martín y Belgrano Sur, en los sectores especificados a continuación:
- a)
- Ferrocarril General Mitre
- a.1)
- Sector delimitado entre Avenida Congreso y Avenida Monroe.
- a.2)
- Sector delimitado entre la Avenida Monroe y Avenida Juramento.
- a.3)
- Sector delimitado entre la calle Mariscal J.M. de Sucre y La Pampa.
- a.4)
- Sector delimitado entre La Pampa y prolongación virtual de la calle Virrey del Pino.
- a.5)
- Sector del bajo viaducto sobre el túnel de Avenida Del Libertador.
- a.6)
- Sector delimitado entre la prolongación virtual de la calle Virrey Loreto y proyección virtual de la Avenida Federico Lacroze.
- a.7)
- Sector delimitado entre la Avenida Olleros y la línea de deslinde con la Parcela 000A, Manzana 149 Sección 23.
- a.8)
- Sector desde la línea de deslinde con la Parcela 000A, Manzana 149, Sección 23 y la Avenida Dorrego.
- b)
- Ferrocarril General San Martín
- b.1)
- Sector Avenida Warnes delimitado por el eje de las Avenidas Garmendia - Trelles y la Avenida Jorge Newbery.
- b.2)
- Sector entre Avenida Jorge Newbery y Avenida Dorrego.
- b.3)
- Sector del bajo Viaducto sobre el túnel de Avenida Dorrego.
- b.4)
- Sector entre Avenida Corrientes y Coronel Niceto Vega.
- b.5)
- Sector Bajo Viaducto Distrito U45 Nuevo Palermo del Código de Planeamiento Urbano, delimitado entre las calles Soler y Coronel Niceto Vega.
- c)
- Ferrocarril Belgrano Sur
- c.1)
- Sector Ancaste delimitado entre las calles Ochoa y la proyección virtual de la calle Lavardén.
- c.2)
- Sector Carrillo delimitado entre la Avenida Suárez y la calle Brandsen.
7.2.14.1.1Parcelamiento
Se admite la subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario parcelaria. No se aplica el artículo 4.1 Ir al artículo 4.1, Cesiones de espacio público del presente Código Urbanístico.
Se puede sectorizar con el objeto de delimitar concesiones o permisos de uso.
7.2.14.1.2Ocupación del Bajo Viaducto
La ocupación del suelo bajo viaducto y fuera del bajo viaducto correspondiente a cada una de las trazas ferroviarias enumeradas en 7.2.14.1., debe cumplir con los siguientes criterios:
7.2.14.1.2.1Criterios para la Ocupación del Bajo Viaducto Ferroviario
Se propicia la incorporación de usos comerciales en su intersección con calles transversales, jerarquizando dichos espacios con la apertura de frentes y vidrieras para vincular e integrar la traza urbana.
- 1.1)
- Se admite ocupación del cien por ciento (100%) del bajo Viaducto en los siguientes sectores: b.2) Sector entre Avenida Jorge Newbery y Avenida Dorrego. b.4) Sector entre Avenida Corrientes y Coronel Niceto Vega. c.1) En el Sector Ancaste entre las calles Ochoa y Monteagudo.
- 1.2)
- Se admite ocupación del sesenta y cinco por ciento (65%) del bajo Viaducto en los siguientes sectores: a.3) Sector delimitado entre la calle Mariscal J.M. de Sucre y La Pampa. a.4) Sector delimitado entre La Pampa y prolongación virtual de la calle Virrey del Pino. a.6) Sector delimitado entre la prolongación virtual de la calle Virrey Loreto y proyección virtual de la Avenida Federico Lacroze. a.7) Sector delimitado entre la Avenida Olleros y la línea de deslinde con la Fracción A, Manzana 149 Sección 23. a.8) Sector desde la línea de deslinde con la Parcela 000A, Manzana 149, Sección 23 y la Avenida Dorrego. b.1) Sector Avenida Warnes delimitado por el eje de las Avenidas Garmendia Trelles y la Avenida Jorge Newbery. b.5) Sector Bajo Viaducto Distrito U45 Nuevo Palermo del Código de Planeamiento Urbano, delimitado entre las calles Soler y Coronel Niceto Vega. c.1) En el Sector Ancaste entre las calles Monteagudo y la proyección virtual de la calle Lavardén. c.2) Sector Carrillo delimitado entre la Avenida Suárez y la calle Brandsen.
- 1.3)
- Se admite ocupación del cincuenta por ciento (50%) del bajo Viaducto en el siguiente sector: a.2) Sector delimitado entre la Avenida Monroe y Avenida Juramento.
- 1.4)
- No se admite ocupación del bajo Viaducto en los siguientes sectores: a.5) Sector del bajo Viaducto sobre el túnel de Avenida Del Libertador no se admite ocupación. b.3.) Sector del bajo Viaducto sobre el túnel de Av. Dorrego, no se admite ocupación.
7.2.14.1.2.2Espacios Libres por fuera del Bajo Viaducto Ferroviario
Se propicia la incorporación de usos comerciales en su intersección con calles transversales, jerarquizando dichos espacios con la apertura de frentes y vidrieras para vincular e integrar la traza urbana.
Las construcciones por fuera y abajo del Viaducto deben tratarse como un conjunto propiciando la unidad volumétrica, proponiendo a la permeabilidad visual y de recorrido.
Se admite la ocupación de los Espacios Libres por fuera del Bajo Viaducto con expansiones no cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario para usos de acuerdo con lo establecido en 7.2.14.1.3.
Las parcelas pueden vincularse con los espacios adyacentes a través de aberturas Ver "Abertura" en el glosario en los muros.
Se admiten ocupaciones por fuera de proyección de viaducto hasta una altura de cuatro metros (4 m) y/o coincidente con el borde inferior del tablero del viaducto con aprobación de la autoridad de seguridad ferroviaria, de acuerdo a 7.2.14.1.2. inciso 3)
En la superficie de ocupación deben respetarse los espacios libres que indique la autoridad de seguridad ferroviaria.
Se propicia la creación de corredores Ver "Corredor" en el glosario verdes, peatonales y ciclovías, bicisendas.
- 2.1)
- Se admite ocupación del cien por ciento (100%) fuera de proyección de Viaducto en los siguientes sectores: b.2) Sector entre Avenida Jorge Newbery y Avenida Dorrego. b.4) Sector entre Avenida Corrientes y Coronel Niceto Vega. Entre Loyola y Ramírez de Velazco únicamente se permitirá la ocupación del sector Sur. c.1) En el Sector Ancaste entre las calles Ochoa y Monteagudo.
- 2.2)
- Se admite ocupación del cincuenta por ciento (50%) de los espacios entre el bajo viaducto y los fondos o laterales de parcela en los siguientes sectores: a.2) Sector delimitado entre la Avenida Monroe y Avenida Juramento.
- 2.3)
- Se admite la ocupación de hasta el treinta por ciento (30%) de los espacios entre el Bajo Viaducto y los fondos o laterales de parcela en los sectores que se indican en este punto. Las construcciones por fuera del bajo viaducto pueden adosarse a los fondos o laterales de las parcelas, propendiendo a la permeabilidad visual y de recorrido: a.1) Sector delimitado entre Avenida Congreso y Avenida Monroe. a.3) Sector delimitado entre la calle Mariscal J.M. de Sucre y La Pampa. a.4) Sector delimitado entre La Pampa y prolongación virtual de la calle Virrey del Pino. a.6) Sector delimitado entre la prolongación virtual de la calle Virrey Loreto y proyección virtual de la Avenida Federico Lacroze. a.7) Sector delimitado entre la Avenida Olleros y la línea de deslinde con la Fracción A, Manzana 149 Sección 23. a.8) Sector desde la línea de deslinde con la Parcela 000A, Manzana 149, Sección 23 y la Avenida Dorrego. b.1) Sector Avenida Warnes delimitado por el eje de las Avenidas Garmendia Trelles y la Avenida Jorge Newbery. c.1) En el Sector Ancaste entre las calles Monteagudo y la proyección virtual de la calle Lavardén. c.2) Sector Carrillo delimitado entre la Avenida Suárez y la calle Brandsen.
- 2.4)
- No se admite ocupación por Fuera del bajo Viaducto en los siguientes sectores: a.5) Sector del bajo viaducto sobre el túnel de Avenida Del Libertador no se admite ocupación. b.3) Sector del bajo viaducto sobre el túnel de Av. Dorrego, no se admite ocupación.
7.2.14.1.2.3Criterios Constructivos
Las construcciones bajo los viaductos deben cumplir con los siguientes criterios:
- a)Con el objeto de cumplimentar los requerimientos de iluminación y ventilación de las edificaciones admitidas bajo viaducto ferroviario, puede considerarse espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario al espacio libre entre muros enfrentados cuando la distancia entre los mismos sea de seis metros (6m) mínimo.
- b)Para el proyecto y ejecución de las edificaciones bajo viaducto se deben cumplir con la normativa de edificación en materia de locales, iluminación y ventilación de locales, medios de salida, protección contra incendios, servicios de salubridad, e instalaciones complementarias. El Consejo debe dictaminar sobre las alternativas de adecuación o flexibilización de la normativa aplicable con relación a cada propuesta.
- c)Pueden realizarse construcciones en subsuelo con las limitaciones de cercanía a elementos estructurales y fundaciones que establezca la autoridad ferroviaria y hasta tres metros (3 m) de profundidad.
7.2.14.1.2.4Disposiciones Particulares
Las construcciones bajo los viaductos deben cumplir con las siguientes disposiciones:
- a)Tratamiento Paisajístico: los espacios libres que hubiera bajo viaducto y las zonas linderas al mismo deben ser tratadas con una propuesta integral de parquización e iluminación y, cuando corresponda, mobiliario urbano.
- b)Cuando la distancia entre los fondos y/o laterales de parcelas situadas a un lado y al otro del viaducto permita la circulación peatonal de un ancho mínimo de cuatro metros (4 m) por fuera de la proyección vertical de los bordes laterales del viaducto, los muros se deben tratar arquitectónicamente y/o como fachadas vegetales, muros o cortinas verdes. En el caso de materializarse las aberturas Ver "Abertura" en el glosario previstas en el artículo 7.2.14.1.2.2 Ir al artículo 7.2.14.1.2.2, Espacios Libres por fuera del Bajo Viaducto Ferroviario no se admite la colocación de letreros salientes.
7.2.14.1.3Usos del Suelo
Se permite localizar en los sectores enumerados en 7.2.14.1, los usos establecidos en el artículo 3.17.2 Ir al artículo 3.17.2, Bajo viaductos ferroviarios sobre bajo viaductos ferroviarios.
En los sectores a.1), a.2), a.4), a.5), a.6), a.8), y b.1) pueden materializarse espacios para circulaciones y estacionamientos de cortesía como complementarios a usos permitidos en los bajo viaductos hasta un veinticinco por ciento (25 %) del espacio libre de ocupación fuera del bajo viaducto. Dicho estacionamiento no computa dentro de la superficie de ocupación del 7.2.14.1.1.
En los tramos específicos siguientes se permite además los usos enumerados a continuación:
- a.
- Ferrocarril General Mitre:
- a.3)
- Sector Mariscal JM de Sucre - La Pampa: Estación Intermedia para Transporte Público Urbano Automotor. Garaje Ver "Garaje" en el glosario para Ómnibus y Colectivos.
- a.5)
- Sector del Bajo Viaducto sobre el túnel de Avenida Del Libertador: Se admiten exclusivamente usos de espacio público Ver "Espacio público" en el glosario.
- a.7)
- Sector delimitado entre la Avenida Olleros y la línea de deslinde con la Parcela 0001, Manzana 149 Sección 23: Estación Intermedia de Transporte Público Urbano Automotor. Garaje para Ómnibus y Colectivos.
- b.
- Ferrocarril General San Martín:
- b.3)
- Sector del Bajo Viaducto sobre el Túnel de Avenida Dorrego: Se admiten exclusivamente usos de espacio público.
- 2)
- En cada uno de los sectores especificados en 7.2.14.1., pueden existir espacios de guarda y estacionamiento.
- 3)
- En cada uno de los sectores especificados en 7.2.14.1., se propicia destinar el 10% de la ocupación admitida en el bajo viaducto para equipamiento de la Ciudad.
7.2.14.2Bajo Viaducto en sectores de Estaciones Ferroviarias
Corresponde a los espacios conformados por la proyección vertical de las Estaciones intermedias y sus adyacencias, correspondientes a las líneas ferroviarias General Mitre, General San Martín, Belgrano Sur y General Roca, en los sectores y/o tramos especificados en el artículo 7.2.14.2.1 Ir al artículo 7.2.14.2.1, Sectores y Delimitación
7.2.14.2.1Sectores y Delimitación
Los Bajo Viaducto en sector de Estaciones Ferroviarias son los siguientes:
Los sectores se delimitan según planos siguientes: Ferrocarril Mitre, planos Nº 7.2.14.2 I a), Nº 7.2.14.2 II a); Ferrocarril San Martín, planos Nº 7.2.14.2 I b), Nº 7.2.14.2 II b) y Nº 7.2.14.2 III b); Ferrocarril Belgrano Sur, planos Nº 7.2.14.2 I c), Nº 7.2.14.2 II c) y Nº 7.2.14.2 III c); Ferrocarril Roca, planos 7.2.14.2 I d).
- a)
- Ferrocarril General Mitre
- a.1)
- Estación Belgrano C - Sector comprendido entre Avenida Juramento y la calle Mariscal J.M. de Sucre.
- a.2)
- Estación Lisandro de la Torre - Sector entre prolongación virtual de Avenida Federico Lacroze y Avenida Olleros.
- b)
- Ferrocarril General San Martin:
- b.1)
- Estación Villa Crespo - Sector entre Avenida Dorrego y Avenida Corrientes.
- b.2)
- Estación Paternal - Sector entre Avenida Garmendia y prolongación virtual de Calle Punta Arenas.
- b.3)
- Estación Palermo - Sector entre Avenida Santa Fe y calle Charcas.
- b.4)
- Estación 3 de Febrero - Sector entre Avenida Del Libertador y Avenida Cerviño.
- c)
- Ferrocarril Belgrano Sur:
- c.1)
- Estación Dr. Antonio Sáenz - Sector entre la calle Enrique Ochoa y calle Fournier y/o calle Ramírez.
- c.2)
- Estación Buenos Aires - Sector entre prolongación virtual de calle Lafayette y prolongación virtual de Calle Rochdale.
- d)
- Ferrocarril Roca
- d.1)
- Estación Yrigoyen. Sector entre calle Osvaldo Cruz y Villariño.
7.2.14.2.2Parcelamiento
No se admite la subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario de las parcelas una vez asignadas a las estaciones. No resulta de aplicación el artículo 4.1 Ir al artículo 4.1, Cesiones de espacio público “Cesiones de Espacio Público Ver "Espacio público" en el glosario” del presente Código, sin perjuicio de las superficies que la Administración Nacional convenga ceder al Gobierno de la Ciudad.
Se puede sectorizar con el objeto de delimitar concesiones y permisos de uso.
Existiendo columnas de apoyo se deben tener en cuenta las normas de seguridad y mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario, así como las servidumbres necesarias de acuerdo a artículo 7.2.14.2.3.1 Ir al artículo 7.2.14.2.3.1, Criterios para la Ocupación en sectores de Estaciones Ferroviarias del Bajo Viaducto y áreas adyacentes inciso d).
7.2.14.2.3Ocupaciones en sectores de Estaciones Ferroviarias del Bajo Viaducto y áreas adyacentes
7.2.14.2.3.1Criterios para la Ocupación en sectores de Estaciones Ferroviarias del Bajo Viaducto y áreas adyacentes
La ocupación en los sectores de estaciones ferroviarias del bajo viaductos y las áreas adyacentes se regula según las normas que a continuación se indican, y debe ser autorizada por la autoridad ferroviaria y el organismo competente de acuerdo a la particularidad de cada una de las localizaciones.
- 1)Se admite ocupación del cien por ciento (100%) del bajo Viaducto de Estación en los siguientes sectores, según planos de delimitación correspondiente: a) Ferrocarril Mitre. a.1) Sector comprendido entre Avenida Juramento y la calle Mariscal J.M. de Sucre - “Estación Belgrano C”. a.2) Sector entre Avenida Olleros y prolongación virtual Avenida Federico Lacroze - “Estación Lisandro de la Torre”. b) Ferrocarril San Martin. b.3) Sector entre Avenida Santa Fe y calle Charcas - “Estación Palermo”. b.4) Sector entre Avenida Del Libertador y Avenida Cerviño - “Estación 3 de Febrero”. c) Ferrocarril Belgrano Sur. c.1) Sector entre la calle Enrique Ochoa y calle Fournier y/o calle Ramírez - “Estación Dr. Antonio Sáenz”. c.2) Sector entre prolongación virtual de calle Lafayette y prolongación virtual de Calle Rochdale - “Estación Buenos Aires”. d) Ferrocarril Roca. d.1) Sector entre calle Osvaldo Cruz y Villariño - “Estación Yrigoyen”.
- 2)Se admite, según planos de delimitación correspondiente, ocupación del treinta y cinco por ciento (35%) y setenta y cinco por ciento (75%) del bajo Viaducto de Estación en los siguientes sectores: b) Ferrocarril San Martin. b.1) Sector entre Avenida Dorrego y Avenida Corrientes - “Estación Villa Crespo”.
- 3)Se admite, según planos de delimitación correspondiente, ocupación setenta y cinco por ciento (75%) y cien por ciento (100%) del bajo Viaducto de Estación en los siguientes sectores: b) Ferrocarril San Martin. b.2) Sector entre Avenida Garmendia y prolongación virtual de calle Punta Arenas - “Estación Paternal”.
7.2.14.2.3.2Espacios Libres fuera del Bajo Viaducto Ferroviario en sectores de estación
No se admite la ocupación con edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario por fuera de la proyección del viaducto correspondiente a la estación.
En la superficie de ocupación deben respetarse los espacios libres a requerimiento de la autoridad de seguridad ferroviaria.
Se admite la expansión de usos complementarios, no cubiertos, por fuera de la proyección del viaducto.
Se propicia la creación de corredores Ver "Corredor" en el glosario verdes, peatonales, ciclovías y bicisendas
7.2.14.2.3.3Criterios Constructivos
La ejecución de construcciones cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y/o semicubiertas o nuevos edificios, propias de las Estaciones y en correspondencia con las mismas, se debe ajustar a la normativa que a continuación se indica y a los requerimientos de los organismos competentes con el objetivo de permitir una integración del edificio con el entorno circundante y las actividades que en el mismo se permitan.
- a)Línea de Edificación sobre calle transversal a la traza ferroviaria elevada coincidirá con la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario de la vía pública respectiva.
- b)Línea de Edificación Lateral: coincide con la proyección del borde lateral del viaducto. Cuando se proyecten recovas para tránsito peatonal en planta baja debe efectuarse un retiro mínimo de seis metros (6m), de la Línea de Edificación Lateral.
- c)Cuando haya retiro lateral, el mismo debe ser provisto de solados, pudiendo combinarse con o sin cercas divisorias con espacios similares de parcelas linderas con espacios verdes públicos.
- d)Altura de las construcciones: Se puede ocupar hasta una altura límite determinada por las restricciones de autoridad ferroviaria, a fin de permitir que una cuadrilla pueda realizar sus tareas de mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario en las instalaciones del viaducto; las mismas deben ser independientes de la estructura del viaducto.
- e)Iluminación: Con el objeto de cumplimentar con los requerimientos mínimos de iluminación y ventilación de los locales bajo viaducto en sectores de estación, se considera como espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario a la franja no edificable Ver "F.N.E." en el glosario del Área adyacente al viaducto, cuando sea de propiedad oficial y posea una dimensión mínima de seis metros (6m) requerida a ese efecto.
- f)Las construcciones por debajo del viaducto en sectores de estación deben tratarse como un conjunto propiciando la unidad volumétrica, proponiendo la permeabilidad visual y de recorrido.
- g)Cerramientos Ver "Cerramiento" en el glosario y envolventes de edificaciones adyacentes a Estaciones: Las fachadas con vista al viaducto ferroviario que sobrepasen la altura del mismo pueden permitir visuales hacia el exterior y el ingreso de luz natural mediante carpinterías de paño fijo. En caso de requerir sistemas de ventilación de locales con vistas al viaducto ferroviario, deben estar materializados por medio de rejillas fijas y/o ventilaciones forzadas para garantizar la seguridad de la infraestructura ferroviaria y sus equipamientos. No se permite la construcción de terrazas y/o balcones que miren hacia el sector de vías.
7.2.14.2.3.4Disposiciones Particulares
Cuando la distancia entre los fondos y/o laterales de parcelas situadas a un lado y al otro del viaducto permita la circulación peatonal de un ancho mínimo de seis metros (6m) por fuera de la proyección vertical de los bordes laterales del viaducto, los muros deben ser tratados arquitectónicamente y/o como fachadas vegetales, muros o cortinas verdes.
Para el caso de la Estación Hipólito Yrigoyen y Viaducto del Ferrocarril General Roca, debe darse intervención al organismo competente en materia de protección del Patrimonio Histórico, en atención al Área de Protección Histórica Ver "A.P.H." en el glosario APH7- Ámbito Estación Hipólito Yrigoyen y Viaducto del Ferrocarril General Roca del Anexo II Áreas de Especiales Individualizadas de este Código Urbanístico.
7.2.14.2.4Usos del Suelo
En los edificios de las estaciones ferroviarias destinadas al transporte de pasajeros, se admite localizar los usos permitidos en el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario (4), comprendidos en las Descripciones: “1.4 Comercio minorista de productos de abasto y alimenticios”, “1.5 Alimenticios en general y gastronomía”, “1.6 Comercio minorista alimenticios por sistema de venta”, “1.7 Comercio minorista no alimenticios por sistema de venta” y “1.8 Comercio minorista excluido comestibles como uso principal” del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3, hasta un máximo del cuarenta por ciento (40%) de su superficie cubierta Ver "Cubierta" en el glosario, sin ocupar andenes ni medios de salida, donde queda prohibida toda actividad que dificulte el traslado y la libre circulación de los pasajeros.
No se permiten los usos de la Categoría 1. Comercial, Descripción 1.4. Comercio Minorista de productos de abasto y alimenticios, el Rubro 1.4.1. Local de venta de leña y carbón de leña; Descripción 1.8. Comercio Minorista excluido como uso principal, los Rubros 1.8.37. Gas envasado y 1.8.38. Gas envasado, distribución hasta 100kgs.
7.2.15Áreas de Desarrollo Urbano Especial
Corresponde a parcelas o manzanas que son objeto de Convenio Urbanístico. Se delimitan en el Anexo III “Atlas” y en el Anexo IV “Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos”.
Su normativa aplicable se define para cada caso en particular y se encuentra en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario”.
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