La salvaguarda y puesta en valor de los lugares y bienes, considerados por estas normas de valor histórico, arquitectónico, simbólico y/o ambiental obliga a todos los habitantes a ordenar sus conductas en función de su protección, como así también de aquellos elementos contextuales que contribuyen a su valoración. Las obligaciones de protección permanecerán en vigencia aunque los bienes fueran enajenados, alquilados o sometidos a cualquier tipo de disposición legal que sobre ellos puedan establecer sus propietarios.
Título 9 · Protección Patrimonial e Identidad
9 Protección Patrimonial e Identidad
Regula las Áreas de Protección Patrimonial, el procedimiento de catalogación de edificios y los tres niveles de protección edilicia (integral, estructural y cautelar), con los cuatro grados de intervención que cada nivel habilita. También fija qué se puede construir en la parcela de al lado de un edificio catalogado y qué desgravaciones tiene el propietario de un bien protegido.
- Niveles de protección edilicia
- 3
- Grados de intervención
- 4
- Retiro lindero a integral o estructural
- 3 m
- Altura del nuevo volumen sobre el catalogado
- dos (2) veces
- Desgravación impositiva máxima
- cien por cien (100%)
- Caducidad de la catalogación preventiva
- cuatro (4) años
Integral, estructural y cautelar.
Cada nivel de protección habilita distintos grados.
Desde la L.D.P. con el edificio protegido, a partir de la altura de su fachada.
Proporción óptima respecto de la altura del bien protegido, sin superar el plano límite.
Del impuesto inmobiliario y de la tasa de ABL.
Desde su notificación, si no se sancionó la catalogación definitiva.
9.1Obligación de Proteger
El texto consolidado imprime el número de algunos artículos de este capítulo y de otros no. Donde falta, la numeración de abajo sigue el orden en que los artículos aparecen y las remisiones que hace el propio Código (9.1.2.1, 9.1.2.1.1, 9.1.3.2.1, 9.1.3.2.2).
9.1.1Áreas de Protección Patrimonial (APH y AE)
Las Áreas de Protección Patrimonial, constituidas por las Áreas de Protección Histórica (APH) y las Áreas de Arquitectura Especial (AE), son áreas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, simbólicos y/o ambientales poseen características diferenciales de alto significado patrimonial y por lo tanto merecen tratamiento de protección.
Estos espacios pueden referirse a un área de la ciudad, a una parcela, a un espacio dentro de una parcela y a uno o varios objetos.
Las Áreas de Protección Patrimonial se encuentran identificadas en las Planchetas de Edificabilidad y Usos.
9.1.1.1Áreas de Protección Histórica
Las Áreas de Protección Histórica son espacios o conjuntos urbanos que por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, singulares y/o ambientales constituyen ámbitos claramente identificables como referentes de nuestra diversidad cultural. Las mismas se encuentran reguladas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas" que forma parte integrante del presente Código.
9.1.1.1.1Nuevas Áreas de Protección Histórica
Se establecen los siguientes espacios como ámbitos de regulación patrimonial:
- •
- Entorno Palacio de Correos en donde se destacan edificios que merecen protección especial. Edificios singulares: Palacio de Correos, Bolsa de Comercio (edificio antiguo), edificio Mihanovich.
- •
- Plaza Roberto Arlt, Iglesia y Tiendas San Miguel (Esmeralda, Rivadavia, Bartolomé. Mitre, Suipacha).
- •
- Vuelta de Rocha.
- •
- Transbordador.
- •
- Barrio La Colonia (Cachi, Diógenes Taborda, José Cortejarena, Andrés Ferreyra).
- •
- Palacio de Aguas Argentinas y Normal N° 1 (Ayacucho, Viamonte, Junín, Paraguay).
- •
- Corredor Luis María Campos entre Olleros y Av. Dorrego. (APH 39). Edificios singulares: San Benito de Palermo, Colegio Esclavas, Hospital Militar, Regimiento de Granaderos.
- •
- Barrio Los Andes (Guzmán, Concepción Arenal, Rodney y Leiva). (APH 47).
- •
- Plaza Irlanda y entorno. (APH 25). Edificios singulares: Colegio, Iglesia Nuestra Sra. Buenos Aires.
- •
- Seminario Conciliar (José Cubas, Concordia, Gabriela Mistral, Fernández de Enciso). (APH 24).
- •
- Estación Villa Lugano del Ferrocarril. (APH 35).
- •
- Barrio Parque Patricios. (APH 33).
9.1.1.2Áreas de Arquitectura Especial (AE)
Corresponden a ámbitos o recorridos urbanos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas particulares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno.
Son áreas que por el carácter histórico-cultural, tradicional o ambiental que ya poseen son objeto de un ordenamiento especial mediante normas particularizadas con el fin de preservar dicho carácter.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad y Usos y los planos singulares según corresponda.
La tipología edilicia para las parcelas comprendidas en estas Áreas se rige según sus normas especiales establecidas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas”. En caso de no contar con normas especiales rigen las disposiciones generales del Título 4 que no se opongan al carácter de dicha Área.
Los Usos del Suelo se determinan para cada caso de conformidad a las Áreas de Mixtura de Usos del Suelo.
9.1.2Catalogación
La catalogación constituye el instrumento de protección para la salvaguarda y puesta en valor de edificios a partir de sus criterios de valoración.
A través de la catalogación se determina la normativa que regula cada edificio catalogado y su nivel de protección.
9.1.2.1Procedimiento para la catalogación y revisión del catálogo
El procedimiento de Catalogación se inicia: por el Poder Ejecutivo, de oficio, a petición de parte o del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales; o por el Poder Legislativo. La inclusión de edificios en el Catálogo Definitivo se realiza por el Poder Legislativo.
El Poder Ejecutivo lleva un registro de los edificios con catalogación definitiva y de catalogación preventiva.
No se pueden catalogar edificios ubicados en vías sujetas a ensanche o apertura.
Se puede proponer la catalogación de edificios ubicados en vías sujetas a Línea de edificación Particularizada, debiendo incluir el trámite del Procedimiento establecido en el presente artículo, un informe actualizado de los organismos competentes en materia de planificación urbana y transporte y tránsito.
Este procedimiento se reglamenta por el Poder Ejecutivo.
9.1.2.1.1Catalogación Preventiva
El Poder Ejecutivo, con consulta previa del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, puede incluir edificios en el catálogo preventivo.
Los particulares pueden recurrir dicha catalogación de conformidad a la normativa que regula los procedimientos administrativos.
La catalogación preventiva se notifica fehacientemente a los titulares de la parcela objeto de catalogación y de las parcelas linderas a la misma.
Una vez firme el acto administrativo, el Poder Ejecutivo remite el proyecto de Ley de catalogación al Poder Legislativo.
Una vez incluido en el catálogo preventivo el Organismo Competente debe denegar cualquier pedido de demolición total que se le someta hasta tanto se resuelva la incorporación al Catálogo Definitivo o se desestime la inclusión preventiva. Durante la vigencia de la catalogación preventiva se permiten las obras estipuladas por los grados de intervención según artículo 9.1.3.2.2.1 para el nivel de protección correspondiente.
La catalogación preventiva decae cuando se sanciona la Ley que cataloga de forma definitiva el bien.
Cuando no se haya sancionado la catalogación definitiva, la catalogación preventiva caduca en el plazo de cuatro (4) años desde su notificación.
9.1.2.1.2Catalogación Definitiva
La catalogación definitiva se inicia en el Poder Legislativo de la Ciudad de Buenos Aires con el ingreso del correspondiente proyecto de Ley. Los inmuebles con catalogación definitiva se incluyen en el Anexo I “Catálogo”, de conformidad al artículo 9.1.2.3. del presente Código.
La revisión de inmuebles incluidos en el Catálogo es dispuesta por el Poder Legislativo.
9.1.2.2Criterios de Valoración
La catalogación se realizará en base a los siguientes criterios de valoración:
- •
- Criterio Urbanístico: Refiere a las cualidades que posee un edificio que define o califica la trama, el paisaje urbano o el espacio público.
- •
- Criterio Arquitectónico: Refiere a los elementos poseedores de calidades de estilo, composición, materiales, coherencia tipológica y otra particularidad relevante.
- •
- Criterio Histórico – Cultural: Refiere a aquellos elementos testimoniales de una organización social o forma de vida que configuran la memoria histórica colectiva y un uso social actual.
- •
- Criterio Singular: Refiere a las características irreproducibles o de calidad en cuanto a los aspectos técnicos constructivos o el diseño del edificio o sitio.
- •
- Criterio Ambiental: Conjunto de parámetros que permiten determinar el valor del inmueble dentro del contexto paisajístico en que se inscribe. También se aplica a los inmuebles que contribuyen a la definición de un paisaje cultural urbano.
9.1.2.3Catálogo
Los criterios de valoración de un bien deben aparecer en la ficha de catalogación.
Los criterios de valoración anteriormente expuestos deben considerarse en función de los propios elementos a proteger, del análisis del contexto urbano y de los objetivos de planeamiento para el área.
El Organismo Competente mantendrá actualizado un Registro de Bienes Catalogados de la Ciudad, en el cual se dejará constancia de todos los datos y contingencias del inmueble catalogado.
Se incorporarán todos los inmuebles catalogados sean éstos singulares o se encuentren dentro de Áreas de Protección Patrimonial a partir de su valoración. En ellos serán de aplicación los grados de protección edilicia, los instrumentos de gestión y los incentivos establecidos.
Las constancias serán públicas y la incorporación de un bien al Registro de Bienes Catalogados deberá constar en la ficha parcelaria. El Anexo I “Catálogo de Inmuebles Protegidos” de este Código contiene el listado de inmuebles catalogados, que se encuentra tanto en APH como fuera de ellas de forma individual (Catalogados Singulares).
9.1.3Formas de Protección
Las Formas de Protección Patrimonial se clasifican en general y especial.
9.1.3.1Protección General
Los bienes localizados en las APH, no incluidos en nivel de protección especial alguno, tendrán que respetar los indicadores de edificabilidad del Área de Protección Histórica en que se sitúen.
El plano de cada APH establecerá áreas homogéneas en cuanto a morfología y tejido urbano a fin de consolidar los atributos que hacen valorable al conjunto, considerando a éste como el primer nivel de Protección Patrimonial.
9.1.3.2Protección Especial
La Protección Especial es ambiental o edilicia y es fijada por las normas urbanísticas específicas.
Cualquier intervención edilicia y/o en el espacio público, localización de usos, instalación o cambio de iluminación, anuncios y toldos en predios de propiedad privada o pública que posean alguna forma de protección especial edilicia o ambiental requiere de la autorización del organismo competente.
9.1.3.2.1Protección Especial Ambiental
En función del grado de homogeneidad tipológico espacial y ambiental, de la presencia en cantidad y calidad tanto de edificios de valor histórico como de elementos físico-naturales que favorecen la protección y restauración de la biodiversidad y la calidad ambiental del hábitat urbano construido, se establecen tres niveles de calidad ambiental deseada.
Nivel 1 “Ámbitos consolidados”: Son aquellos espacios públicos que presentan situaciones espaciales de interés (pública y socialmente reconocido), en cuanto a sus proporciones, textura, escala, vistas, biodiversidad, paisaje, que poseen un conjunto patrimonial de significantes arquitectónicos con referencias individuales de valor histórico-cultural; y que tienen un uso social pleno con lugares de encuentros, contemplación, esparcimiento y de lectura de los símbolos urbanos que alimentan la memoria colectiva del lugar y de la ciudad.
Nivel 2 “Ámbitos preconsolidados”: Son aquellos espacios públicos que carecen de alguno de los rasgos esenciales, definidos en el Nivel 1 “Ámbitos consolidados”, o que los presenta en forma incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el aspecto del uso social pleno. Tienen una clara vocación de estructurarse hacia el nivel ambiental consolidado, pero requieren de elementos y actuaciones complementarias que la afirmen como una propuesta integral.
Nivel 3 “Ámbitos potenciales”: Son aquellos espacios públicos que presentan alguno de los rasgos esenciales definidos para el Nivel 1 “Ámbitos consolidados” en forma incompleta y/o no integradas y que resulta necesario resguardar de forma preventiva hasta revitalizar sus funciones.
Se incluye también a los espacios que por su localización estratégica pueden relacionar otros ámbitos valiosos entre sí, reforzando y caracterizando los recorridos internos del área favoreciendo ciclos e intercambio entre áreas ambientales consolidadas o en proceso de consolidación.
9.1.3.2.2Protección Especial Edilicia
Se protegerá el edificio según su nivel de Protección y en la parcela aquellos elementos, tanto paisajísticos como ornamentales, que constituyan al conjunto patrimonial.
Las protecciones edilicias se clasifican en los siguientes niveles:
Protección integral: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de interés especial cuyo valor de orden histórico-cultural y/o arquitectónico los han constituido en hitos urbanos, que los hacen merecedores de una protección integral.
Protege la totalidad de cada edificio conservando todas sus características arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio.
Protección estructural: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carácter singular y tipológico, que por su valor histórico-cultural, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno o califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad.
Protege el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen.
Protección cautelar: Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto.
Protege la imagen característica del área previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfología.
9.1.3.2.2.1Criterios generales de intervención en edificios catalogados
Las intervenciones en edificios catalogados deben considerar los siguientes criterios:
- a)Autenticidad e Integridad del bien: Toda intervención debe potenciar y mantener el valor integral del edificio. Los elementos significativos deben repararse y/o restaurarse. En caso de sustitución o reemplazo de los elementos o piezas incorporados deben ser identificados, fechados y marcados para distinguirse de los originales a efectos de no falsificar el edificio considerado como testimonio. Se permite incorporación de elementos de carácter contemporáneo siempre no perturben la armonía del conjunto y, en los casos en que se entienda que pueda contribuir a su diversidad y enriquecimiento. En particular las instalaciones de seguridad e iluminación deben expresar con claridad su contemporaneidad y sentido funcional. El significado cultural de un bien como testimonio histórico se basa principalmente en su sustancia material original o significativa y/o en sus valores intangibles que definen su autenticidad. Cambios posteriores que hayan adquirido su propia significación cultural deben ser reconocidos y considerados en la toma de decisiones sobre su conservación. Se debe identificar y registrar en la documentación de la obra todos los elementos contemporáneos que se incorporen cuidando la integración armónica entre lo original y lo agregado.
- b)Reversibilidad: Las intervenciones y técnicas de tratamiento deben permitir en el futuro un reemplazo por una aplicación tecnológica superior que pueda ser reversible. Las instalaciones, las técnicas constructivas y los materiales de la obra de intervención deben ser compatibles con lo existente.
- c)Materiales: Debe recuperarse la mayor cantidad de materiales y dispositivos originales significativos en condiciones de ser conservados.
- d)Investigación: Previo a toda intervención se debe realizar un análisis de desajustes y patologías e identificarse cualquier daño visible o invisible. La investigación del estado de situación, grados de deterioro de los materiales y todos los componentes de un bien patrimonial debe ser llevada a cabo por profesionales competentes. Se deben utilizar métodos no destructivos y reducirse al máximo las técnicas invasivas con el objetivo de preservar el bien patrimonial.
- e)Documentación: Se debe registrar el estado inicial, la intervención a ejecutar y el estado final.
9.1.3.2.2.2Grados de Intervención
En función de los tres niveles de protección definidos en el artículo 9.1.3.2.2 del presente Código se establecen cuatro grados de intervención.
Los edificios podrán ser intervenidos según su nivel de protección por los grados de intervención que a continuación se indican, de conformidad a la norma que estableció su catalogación.
Los edificios con protección integral pueden ser objeto del grado de intervención 1 y obras no preferentes del grado de intervención 2.
Los edificios con protección estructural pueden ser objeto de los grados de intervención 1 y 2 y obras no preferentes del grado de intervención 3.
Los edificios con protección cautelar pueden ser objeto de los grados de intervención 1, 2, 3 y 4.
a) Grado de intervención 1: Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones originales del edificio o aquellas que a lo largo del tiempo hayan sido agregadas y formen parte integral del mismo.
Características: Restitución de partes alteradas y restauración de elementos originales. En los casos donde falten elementos arquitectónicos originales y no exista documentación que acredite sus características, se debe realizar la consulta al Organismo competente.
Recuperación de elementos estructurales, espacios interiores, cubiertas, cielorrasos, pisos, fachadas exteriores e interiores con sus revoques, ornamentos, pinturas, carpinterías en formas y dimensiones, con eliminación de todo elemento agregado que esté fuera de contexto.
Reparación, sustitución e incorporación de instalaciones, sistemas de aislación hidrófuga y térmica que no alteren la fisonomía de los edificios. Reforma en los locales sanitarios, para adaptarlos en su totalidad a las necesidades actuales. No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación, superficie construida, entrepisos, entresuelos existentes ni la ocupación de patios interiores con construcciones.
Se admiten trabajos de consolidación y mantenimiento.
b) Grado de intervención 2: Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a condiciones de uso nuevas, respetando los elementos tipológicos formales y estructurales de los mismos.
Características: Se permiten todas las obras enunciadas en Grado 1.
Ampliación de superficie por medio de entresuelos retirados de los muros y fachadas para permitir el accionar de las carpinterías, sin alterar la tipología del edificio.
Consolidación y mantenimiento de las fachadas exteriores e interiores. El tratamiento de fachadas debe ser realizado de forma integral, respetando el diseño original y teniendo como base la documentación existente o en su defecto los elementos que se incorporen no deben alterar la composición de sus partes ni su esquema original; deben integrarse armónicamente con el conjunto siendo deseable la distinción de sus partes originales. Si por razones de cambio de uso fuera necesario modificar aspectos de la fachada, se deben respetar las líneas rectoras de la misma y su alineación con los vanos de otros niveles. En los casos de edificios que originalmente tuvieran plantas unificadas y posteriormente fueran subdivididas, las carpinterías, toldos, carteles, deben tener un criterio unitario que permita conservar la unidad del edificio y la lectura integral del mismo. Los paramentos o partes de ellos que se visualicen desde la vía pública deben tratarse arquitectónicamente con materiales de color y textura apropiados para su integración con el conjunto.
Se permite la modificación y/o introducción de nuevas instalaciones con el objeto de adecuar el funcionamiento del edificio a las necesidades originadas por el uso asignado.
Ampliación, reubicación y adaptación de los locales sanitarios.
Se permite el cambio de destino en aquellos locales que ventilan a patios construidos con anterioridad a la entrada en vigencia del presente código.
No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación ni en la ocupación de los patios, salvo con cubiertas transparentes que mantengan las condiciones actuales de iluminación y ventilación de los locales que den a los mismos.
c) Grado de intervención 3: Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuación y mejora de las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la modificación, ampliación, reforma y/o transformación del espacio interior que mantengan las fachadas y cubiertas.
Características: Se podrán realizar todas las obras permitidas en los Grados de intervención 1 y 2.
Las modificaciones sobre las fachadas deben ser realizadas de modo armónico con la composición original de las mismas.
Ampliación de superficie interior por medio de entresuelos o entrepisos. Los entrepisos deben retirarse de las fachadas y muros de manera de permitir el accionar de las carpinterías originales.
Modificación en los patios, previo estudio particularizado sometido a consideración del Organismo Competente si se producen mejoras en condiciones de iluminación y ventilación, y/o cubiertas transparentes que no perjudiquen las condiciones antes citadas de los locales que dan a los mismos.
Renovación y sustitución de elementos estructurales con incorporación de soluciones de nuevo diseño compatibles con el mantenimiento de las fachadas exteriores.
d) Grado de intervención 4: Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuación y mejora de las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la modificación, ampliación y/o reforma del espacio interior, y del volumen del edificio.
Características: Se permiten todas las obras enunciadas en los Grados de intervención 1, 2 y 3.
Toda propuesta de modificación por aumento de volumen debe respetar los criterios establecidos según el Nivel de Protección y la conformación del edificio, integrándose de un modo armónico con el conjunto, los elementos componentes del mismo y de su entorno construido.
Para la determinación de la morfología y el emplazamiento de nuevos volúmenes se debe considerar:
- -
- La Unidad de Edificabilidad o Área Especial Individualizada donde se emplaza el edificio catalogado.
- -
- El grado de consolidación del tejido circundante, de acuerdo a la definición de “edificio consolidado” del artículo 1.4.3 del presente Código.
- -
- La integración o no del edificio catalogado como parte de un conjunto de edificios protegidos.
- -
- La relación del edificio catalogado con los edificios linderos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 9.1.4 y el artículo 3.6 del Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” del presente Código.
- -
- La tipología edilicia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 6.5 del presente Código.
- -
- La tipología arquitectónica o relación espacio-funcional.
- -
- La armonización con elementos del coronamiento, tales como cúpulas, flechas, mansardas, pináculos y ornamentos en general, siendo recomendable que los nuevos volúmenes se retiren de el/los plano/s de fachada del bien protegido y que se evite la inclusión de elementos de remate en estas nuevas construcciones.
- -
- En todos los casos la fachada existente del bien protegido debe conformar paramento de cierre de un local habitable
- -
- Una proporción óptima entre la altura del nuevo volumen por sobre el edificio catalogado de máximo dos (2) veces la altura del bien protegido, sin superar la altura máxima ni el plano límite definidos por las normas urbanísticas aplicables a la parcela.
- -
- En las fachadas de nuevos volúmenes se debe considerar el carácter y la fisonomía del edificio protegido, así como la estructuración de su fachada, a saber: cornisas, dinteles, coronamientos, antepechos, pilastras, balcones, puertas y ventanas, pudiendo asimilarse a algunas de las líneas predominantes. Similar consideración debe realizarse al elegirse los colores de pintura de fachadas.
- -
- No se admitirán construcciones imitativas de estilo, ya que el objetivo de esta norma es proteger el genuino patrimonio arquitectónico y urbano, permitiendo actuaciones de diseño contemporáneo y contextuales con lo existente.
9.1.3.2.2.3Demolición de edificios catalogados
Se prohíbe cualquier demolición total o parcial de edificios con catalogación preventiva o definitiva que no se ajuste a lo regulado por los artículos 9.1.3.2.2.1 y 9.1.3.2.2.2 del presente Código.
Quienes demolieren transgrediendo esta norma serán pasibles de las sanciones correspondientes del Régimen de Faltas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe, éste debe ser verificado por el Organismo Competente en materia de Auxilio y Emergencias quien debe evaluar el peligro y determinar la necesidad de demolición total o parcial, debiendo informar en forma previa al Organismo Competente en materia de Protección Patrimonial, quien debe intervenir en todos los casos, salvo si se tratase de extrema urgencia o gravedad que impida su participación.
9.1.4Proximidad de Edificios Catalogados
En parcelas adyacentes a edificios catalogados se requiere la autorización del Organismo Competente en lo que respecta al tratamiento de volúmenes a construirse, fachadas, medianeras y contexto patrimonial.
9.1.4.1Criterios para la intervención en proximidad a edificios catalogados
La intervención en parcelas adyacentes a edificios catalogados se guiará por los siguientes principios:
- a)Integración urbana y con el contexto patrimonial: Ningún edificio puede contrariar el carácter y la fisonomía del paisaje urbano conformado por piezas protegidas y obras nuevas, cualquiera sea la morfología y expresión arquitectónica que se adopte. Toda obra nueva debe integrarse a las características predominantes en la cuadra o manzana.
- b)Autenticidad: No se admiten construcciones imitativas de estilo, permitiendo actuaciones de diseño contemporáneo y contextuales con lo existente.
9.1.4.2Edificabilidad en linderos a edificios catalogados con nivel de protección integral o estructural
En parcelas adyacentes a edificios con nivel de protección integral o estructural, las nuevas construcciones deben realizar un retiro lateral mínimo de tres metros (3m) de la L.D.P con el edificio protegido, a partir de la altura de la fachada del mismo. Dicho retiro se considera espacio urbano y debe conformar fachada.
9.1.4.3Edificabilidad en linderos a edificios catalogados con nivel de protección cautelar
La intervención en parcelas adyacentes a edificios con catalogación cautelar requiere la autorización del Organismo Competente.
Para la determinación de la morfología y emplazamiento de volúmenes en parcelas adyacentes a edificios con protección cautelar, se debe considerar:
- •
- La integración o no del edificio catalogado como parte de un conjunto de edificios protegidos.
- •
- La tipología edilicia del edificio catalogado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 6.5 del presente Código.
- •
- Las posibilidades de modificación, por aumento de volumen del edificio catalogado.
- •
- La armonización con elementos del coronamiento del edificio catalogado, tales como cúpulas, flechas, mansardas, pináculos y ornamentos en general.
9.1.5Rehabilitación
La rehabilitación es aplicable a edificios existentes construidos según los planos aprobados con anterioridad al 1 de mayo de 1977.
Dichos edificios no deberán tener construcciones antirreglamentarias, ni haberse construido en virtud de normas particulares. En caso de contar con obras antirreglamentarias las mismas deberán ser retrotraídas a dicha situación de conformidad a la normativa de Edificación.
Los requisitos para optar por este régimen se definirán por el Poder Ejecutivo.
Quedan excluidos de la rehabilitación:
- •
- Los edificios catalogados de conformidad al artículo 9.1.2;
- •
- Los edificios objeto de declaratorias en el régimen de la Ley Nacional N° 12.665 y sus modificatorias;
- •
- Los edificios que se encuentren protegidos dentro de la U32.
9.1.5.1Intervenciones relativas al uso
En los edificios existentes comprendidos en el artículo 9.1.5 podrán desarrollarse las obras y acciones detalladas en la normativa de edificación para la localización de los usos permitidos.
Cuando estos edificios se localicen en Áreas de Protección Histórica o en Urbanizaciones Determinadas se deberá tener en consideración las normas particulares de cada Área conforme al Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” y la saturación de usos de conformidad al artículo 3.1.
Los requerimientos de carga y descarga o ascenso y descenso de pasajeros, guarda y estacionamiento, no serán exigibles si esos usos no están previstos en el edificio existente, y no se altera una superficie mayor al cincuenta por ciento (50%) en el piso bajo.
Respecto de las actividades para las que se requiera ubicación sobre la Red de Tránsito Pesado, el Organismo Competente determinará en cada caso la conveniencia o no de la localización propuesta.
9.1.6Promociones para bienes protegidos
El Poder Ejecutivo promoverá los medios para el cumplimiento de la obligación de protección, estimulando las acciones que correspondan a la actividad privada, mediante una adecuada gestión patrimonial enmarcada en acciones específicas.
9.1.6.1Desgravaciones tributarias
Las Desgravaciones impositivas para los titulares de edificios catalogados podrán significar hasta un cien por cien (100%) del impuesto inmobiliario y tasa retributiva de los servicios de alumbrado, barrido y limpieza, mantenimiento y conservación de sumideros.
Los porcentuales de reducción y plazos de vigencia, serán determinados de acuerdo con los siguientes criterios:
- •
- Nivel de protección: Cuanto mayor sea el nivel de protección mayor será la proporción a desgravar.
- •
- Antigüedad: Cuanto mayor sea su antigüedad, mayor será la proporción a desgravar.
- •
- Cuantía de la intervención: Cuanto mayor sea la cuantía de la intervención, mayor será la proporción a desgravar. Las intervenciones realizadas deberán cumplir con las especificaciones exigidas en cada caso. La exención perderá vigencia si no se mantiene el edificio en buen estado de conservación.
- •
- Protección ambiental: Por encontrarse en áreas de protección ambiental, tendrá preferencia en cuanto al porcentaje de desgravación.
- •
- Usos: Se privilegiarán aquellos edificios que tengan destinado al uso residencial más del setenta por ciento (70%), aquellos de interés social o comunitario y otros que resulten beneficiosos para el área.
9.1.6.1.1Desgravaciones complementarias y exención de revalúo
También se otorga la desgravación total para titulares de los edificios catalogados de los Derechos de Delineación y Construcción, respecto de las mejoras que se realicen en los edificios con valor patrimonial.
Aquellos propietarios de edificios catalogados que realizarán obras para su rehabilitación o puesta en valor podrán presentarse ante el Organismo Competente para solicitar la exención de revalúo por un término de cinco (5) años. Esta exención como así también las desgravaciones previstas en este punto serán incorporadas en las modificaciones que se efectúen en las normativas Fiscal y Tarifaria.
9.1.6.2Donaciones
Las intervenciones en edificios protegidos podrán beneficiarse con donaciones provenientes de organismos públicos y privados, nacionales o extranjeros.
9.1.6.3Préstamos y Subvenciones
Los emprendimientos en edificios protegidos podrán beneficiarse con líneas de crédito y/o subvenciones otorgadas por cualquier tipo de entidades nacionales o internacionales, públicas o privadas.
9.1.6.4Fondo de Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados (FEREC)
Los recursos del “Fondo de Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados” (FEREC) provendrán de:
- a)Del quince por ciento (15%) de la recaudación que obtenga la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) por concepto de Derechos de Delineación y Construcción en el ámbito de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;
- b)De los fondos que provengan de las partidas que específicamente destine el presupuesto anual a tales efectos;
- c)De los recursos que provengan de entidades nacionales o extranjeras con destino a la protección patrimonial;
- d)De Donaciones o legados que los particulares instituyan al Fondo como beneficiario;
- e)De la recaudación obtenida por Transferencia de la Equivalencia de Capacidad Constructiva;
- f)De los fondos que se recauden por instrumentos de captación por mayor valorización de inmuebles y se destinen al FEREC.
9.1.6.5Destino de los Fondos
Los Fondos ingresados de conformidad a los incisos a), b), c), d) y f) del artículo 9.1.1.5.5 se destinarán para la recuperación, mantenimiento y puesta en valor de bienes patrimoniales y sus contextos urbanos.
Los Fondo ingresados de conformidad al inciso e) se destinarán de la siguiente manera:
El cincuenta por ciento (50%) de lo recaudado será asignado al propietario en calidad de aporte no reembolsable con el fin de poner en valor el inmueble debiendo certificar las obras de mantenimiento y rehabilitación realizadas en el edificio catalogado con estos fondos. Se otorgará en un anticipo y hasta tres (3) desembolsos, de acuerdo al avance de la obra, con un plazo máximo de nueve (9) meses (prorrogables por otros tres meses). El anticipo no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de los fondos asignados para este fin.
El treinta por ciento (30%) de lo recaudado se destinará al propietario del inmueble catalogado en calidad de aporte no reembolsable, el cual se transferirá una vez que certifique las obras de mantenimiento y puesta en valor del edificio catalogado.
El veinte por ciento (20%) permanece en el FEREC para atender a la recuperación, mantenimiento y puesta en valor de bienes patrimoniales y sus contextos urbanos.
9.1.7Vestigios Arqueológicos y Restos Paleontológicos
Los propietarios de parcelas en las cuales existan o se descubran vestigios arqueológicos o restos paleontológicos, deben informar de su existencia, para su registro y catalogación. El Organismo Competente en materia de fiscalización y control de obra puede aplicar una medida precautoria y debe dar aviso al Organismo Competente en materia de Cultura.
A fin de garantizar la protección de potenciales hallazgos, los propietarios de aquellas parcelas que se encuentren dentro de los polígonos determinados por el Plano N° 9.1.7 como Zonas de Riesgo Arqueológico, cuentan con el asesoramiento técnico del Organismo Competente en materia de Cultura, para la toma de conocimiento de buenas prácticas y protocolos a seguir en caso de iniciarse obras de construcción.
En caso de determinarse por el Organismo Competente que se trata de un vestigio arqueológico o resto paleontológico, se establecerán las modificaciones al proyecto para el cuidado, mantenimiento, refuncionalización y permisos de acceso público convenidos con el propietario a través de alguno de los instrumentos de desarrollo territorial del Título 10 del presente Código.
9.2Urbanizaciones Determinadas (U)
Corresponden a áreas que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos urbanos de características diferenciales son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación, subdivisión del suelo y plástica urbana. Su regulación se define específicamente y se encuentra en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas”, formando parte integrante del presente Código y manteniendo su misma validez.
9.2.1Nuevas Urbanizaciones Determinadas
Se establece como nuevas urbanizaciones determinadas las siguientes áreas:
- 1.Isla Demarchi
- 2.Ribera del Barrio de La Boca
La red de constructoras
Te conectamos con las constructoras que ya compran en tu zona y ofertamos en 24 hs.
Si tu propiedad está catalogada, el nivel de protección define qué obra podés hacer y cuál no: con protección integral no se permiten modificaciones en el volumen ni en la superficie construida, con protección cautelar podés llegar al grado 4 y ampliar el volumen. Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
Del código a la operación
El código dice qué se puede construir. Nosotros te decimos cuánto vale eso, quién lo paga y en cuánto tiempo.
Acabás de leer 9 Protección Patrimonial e Identidad. Si tu propiedad está catalogada, el nivel de protección define qué obra podés hacer y cuál no: con protección integral no se permiten modificaciones en el volumen ni en la superficie construida, con protección cautelar podés llegar al grado 4 y ampliar el volumen. La demolición total o parcial de un edificio con catalogación preventiva o definitiva está prohibida fuera de esos grados. Del otro lado, la catalogación abre desgravaciones de hasta el 100% del inmobiliario y de ABL, y permite generar Capacidad Constructiva Adicional poniendo el edificio en valor. Si comprás el lote lindero a un catalogado con protección integral o estructural, tenés que retirarte tres metros de la línea divisoria a partir de la altura de la fachada protegida. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
¿Qué se puede construir en una dirección?
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva: qué permite el Código Urbanístico ahí, cuántos metros salen y qué vale ese metro.
Tasar gratis
Valuación con precios reales calle por calle. Sin registro y sin que te llame nadie hasta que lo pidas.
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Tasar un lote por edificabilidad
Para terrenos en CABA: qué permite el Código Urbanístico en tu parcela y cuánto vale ese metro construible.
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Vender con la red
Te conectamos con las constructoras que compran en tu zona y ofertamos en 24 hs. Comparás en vez de aceptar la primera oferta que te llega.
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¿Sos constructora?
Decinos qué zonas y qué tipo de operación buscás en CABA. Te mandamos los lotes que matchean antes de que salgan a oferta abierta.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.