1977: la ciudad se ordena por distritos
El primer Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad lo aprobó la Ordenanza N.º 33.387, en febrero de 1977, y rigió desde el 1º de mayo de ese año. Su idea central es la que la mayoría de la gente todavía tiene en la cabeza cuando piensa en normativa urbana: la ciudad se divide en distritos con una sigla, R1 y R2 para lo residencial, C para lo central, E para el equipamiento, y cada distrito trae sus números.
Esos números eran dos. El F.O.S. decía qué porcentaje de la parcela se podía ocupar en planta, y el F.O.T. decía cuántas veces la superficie del terreno se podía construir en total. La altura del edificio no era un dato de la norma: era el resultado de repartir el F.O.T. permitido dentro de lo que el tejido dejaba levantar.
Hay un detalle documental que conviene saber porque explica por qué esta etapa está mal publicada. El articulado del Código iba como anexo de la ordenanza, junto con su Atlas y sus planchetas, y ese anexo nunca se publicó en línea en ningún sistema oficial. Lo que sí está publicado, y es lo que se puede leer, son los cinco artículos de la ordenanza que lo aprobó.
2000: la Ley 449 ordena el mismo sistema
La Ley N.º 449 derogó la ordenanza de 1977 y puso en su lugar un Código de Planeamiento Urbano completo y publicado, que rigió hasta 2018. La lógica no cambió: siguió siendo distrito, F.O.S., F.O.T. y tejido, con la supremacía del Código sobre cualquier otra norma urbanística de la Ciudad.
Lo que sí quedó mucho más explícito fue el tejido, que es la parte que efectivamente decide la forma del edificio. El espacio urbano, los patios, la línea de frente interno y el centro libre de manzana estaban todos ahí, y de esa combinación salía la altura real de un proyecto. Dos parcelas con el mismo F.O.T. y distinto ancho de calle terminaban con edificios distintos.
Ese es el código bajo el cual se construyó buena parte del stock que hoy rodea a tu lote, y por eso importa para venderlo: las medianeras que tenés al lado se levantaron con esas reglas, y son las que van a definir con qué se enrasa el edificio que compre tu terreno.
2018: la Ley 6.099 cambia la pregunta
El Código Urbanístico reemplazó la pregunta central. Dejó de preguntar cuánta superficie se puede construir y pasó a preguntar qué altura puede tener la manzana. En lugar de un F.O.T. por distrito hay Unidades de Edificabilidad, y cada una fija una altura máxima y un plano límite que no se superan.
Las siglas son las que hoy aparecen en la ficha de cualquier parcela. La U.S.A.A. es la de altura alta, la U.S.A.M. la media, y la U.S.A.B.1 la baja, con los Corredores sobre las avenidas. La Unidad de Edificabilidad que le toca a tu lote es hoy el primer dato que mira un comprador, antes que la superficie.
El cambio tiene una consecuencia práctica que sorprende a los vendedores. Bajo el código viejo, un lote grande y uno chico del mismo distrito construían proporcionalmente lo mismo. Bajo el código nuevo la altura la fija la manzana, así que la superficie del terreno decide cuánta planta cabe adentro de esa altura, y la forma del lote pasó a pesar mucho más que antes.
Los conceptos con los que se mide todo eso están definidos en un solo artículo, el 1.4.3, y son los que aparecen en cualquier informe: edificabilidad, volumen edificable, tejido urbano, basamento y línea de frente interno.
Por qué hay dos textos del Código Urbanístico
La Ley 6.099 sancionada en 2018 fue modificada tres veces: por la Ley 6.361, por la Ley 6.564 y por la Ley 6.776. Cada una sustituyó, incorporó o derogó artículos concretos, y ninguna reemplazó al Código entero.
Por eso circulan dos documentos con el mismo nombre. Uno es la redacción original de 2018 y el otro es el texto consolidado, que es la ley con todas las modificaciones ya aplicadas, ordenado por la Ley 6.764. El que rige es el consolidado, y es el que se cita en todo este sitio.
La distinción no es burocrática. Un artículo citado por su número en un informe de 2019 puede tener hoy otra redacción, y en materia de altura y de retiros la diferencia entre las dos versiones cambia metros vendibles. Cuando alguien te muestre un número de edificabilidad, la pregunta correcta es de qué fecha es la ficha.
Qué de todo esto te cambia el precio
Tres figuras del Código vigente concentran casi toda la diferencia entre dos lotes parecidos, y las tres son consecuencia directa del cambio de 2018.
La primera es la contribución por los metros que el código nuevo agregó, que en el Código Urbanístico aparece como Capacidad Constructiva Adicional y se instrumenta con un certificado. La segunda son los derechos de lo ya construido: un edificio anterior que hoy excede la norma sigue siendo legal como edificio consolidado, y su ampliación se rige por el artículo de volumen no conforme. La tercera es el enrase con los vecinos, que el completamiento de tejido resuelve caso por caso según qué haya construido al lado.
Y hay una cuarta que no es de edificabilidad sino de uso. Una actividad que funcionaba legalmente bajo el código anterior y que el nuevo ya no admite en esa zona queda como uso no conforme: se puede seguir ejerciendo con límites, pero no se puede ampliar libremente. Si en tu terreno funciona un taller o un depósito, ese artículo decide buena parte de lo que vale.