Si lo adquiriste antes del 1 de enero de 2018: ITI
Se aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de la Ley 23.905: 1,5 % sobre el precio de la operación, no sobre la ganancia. Lo paga el vendedor y lo retiene el escribano en el mismo acto de la escritura.
Que sea sobre el precio y no sobre la ganancia tiene una consecuencia que sorprende a mucha gente: se paga aunque la operación haya dado pérdida en términos reales. Un lote comprado en 2005 y vendido hoy tributa 1,5 % del precio de venta, sin importar qué pasó con el poder adquisitivo del dinero en el medio.
La exención por reemplazo de vivienda única existe, pero rara vez alcanza a un terreno: está pensada para quien vende su casa-habitación y compra o construye otra. Un lote baldío no es casa-habitación. Si en el terreno hay una vivienda que habitás, el caso cambia y hay que verlo con el escribano antes de firmar el boleto, porque el certificado se tramita ante ARCA y no se resuelve en el acto.
Si lo adquiriste desde el 1 de enero de 2018: impuesto cedular
La Ley 27.430 reemplazó al ITI por un impuesto cedular sobre la renta inmobiliaria: 15 % sobre la ganancia, entendida como precio de venta menos costo de adquisición actualizado, menos los gastos directos de la operación.
Acá el cambio de base importa mucho. Sobre la ganancia y no sobre el precio significa que una operación sin ganancia real no tributa, y que los gastos que puedas documentar bajan la base imponible. También significa que necesitás la escritura de compra, y si hubo mejoras, las facturas.
El costo de adquisición se actualiza, así que guardar el comprobante de lo que pagaste es literalmente plata. Un vendedor que no encuentra su escritura de compra termina tributando sobre una base mucho más alta que la real.
- Escritura de adquisición, con el precio que figura en ella
- Comprobantes de mejoras, si las hubo y si están facturadas
- Gastos directos de la venta: comisión, honorarios, sellos que hayas pagado
Sellos: lo único que se reparte
El Impuesto de Sellos de la Ciudad grava la escritura de compraventa al 3,6 %, y la práctica habitual es que se divida por mitades entre las partes, 1,8 % cada una. No es una regla legal sino una costumbre, y es negociable: en un mercado de suelo donde el comprador es un desarrollador, quién paga sellos entra en la negociación como cualquier otra cláusula.
La exención de sellos por vivienda única y permanente no aplica a un terreno baldío, por el mismo motivo que la del ITI.
La cuenta completa, con un ejemplo
Un lote de 400 m² en un barrio donde el suelo se publica a 2.200 USD/m² de incidencia se negocia alrededor de 880.000 USD de oferta. Si se cierra en 800.000 y el terreno se adquirió en 2010, el vendedor tributa 12.000 USD de ITI y 14.400 USD de sellos si se reparten por mitades. Son 26.400 USD, algo más del 3 % del precio.
Si el mismo lote se hubiera adquirido en 2019 por un equivalente actualizado de 500.000 USD, la base cedular sería la diferencia y el impuesto rondaría los 45.000 USD, más los sellos. La comparación no dice cuál régimen es mejor: dice que la fecha de compra cambia la cuenta lo suficiente como para saberla antes de aceptar una oferta.
Una aclaración que evita un malentendido caro. La contribución por mayor aprovechamiento urbanístico, que el Código Urbanístico trata como Capacidad Constructiva Adicional, no es un impuesto a la venta y no la paga el vendedor: se devenga al construir. Aparece en tu operación solamente porque el comprador la descuenta de lo que te ofrece.