El informe urbanístico: qué se puede hacer con el terreno
Es el documento que dice qué autoriza el Código sobre esa parcela. Su contenido está fijado por el Código Urbanístico y trae la Unidad de Edificabilidad, la altura, los usos admitidos y las afectaciones que pesan sobre el lote.
Tiene dos características que conviene tener presentes. La primera es que caduca: un informe viejo no sirve para cerrar una operación, y el Código le pone plazo de vigencia justamente por eso. La segunda es que la responsabilidad por lo que declara es del organismo que lo emite, lo que lo hace oponible de una manera en que no lo es una captura de pantalla de un visor.
Al lado del informe está la constancia de uso conforme, que contesta la otra mitad de la pregunta: no cuánto se puede construir, sino qué actividad se puede localizar. Si en tu terreno funciona hoy algo distinto de una vivienda, ese papel decide si el uso actual se puede seguir ejerciendo o quedó como uso no conforme.
Los papeles del título: de quién es y cómo está
Acá hay tres documentos y hacen tres cosas distintas, aunque en la conversación se los nombre indistintamente.
- El informe de dominio dice quién figura como titular y qué gravámenes pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, cautelares. Es lo primero que pide el escribano del comprador.
- El certificado catastral fija los datos físicos de la parcela, medidas y linderos, y es el que se usa en la escritura. También es el que muestra si lo que decís que vendés coincide con lo inscripto.
- La escritura de tu adquisición prueba el precio de compra, que es lo que define la base del impuesto cedular si adquiriste desde 2018.
Lo que sale caro descubrir tarde
Un título observado es la causa más frecuente de que una operación se estire de tres meses a un año. Un tracto sucesivo incompleto, una sucesión sin inscribir, una diferencia entre la superficie escriturada y la real: todo eso se puede resolver, y todo eso lleva tiempo que nadie presupuestó.
Si el terreno está ocupado, el problema es otro y es peor de improvisar. Una posesión de terceros prolongada abre la discusión de la usucapión, y un comprador profesional se retira de esa mesa apenas la escucha, salvo que el precio la contemple explícitamente.
Y hay una asimetría que conviene aprovechar. El comprador va a averiguar todo esto igual. La diferencia entre que lo averigüe él y que se lo entregues vos es de dos a cuatro semanas de plazo y, casi siempre, de un par de puntos de precio: lo que se descuenta no es el problema, es la incertidumbre sobre el problema.
Las deudas viajan con el inmueble
El ABL, el agua y, si la parcela estuvo en propiedad horizontal, las expensas, son cargas que la escritura tiene que encontrar canceladas o retenidas. El escribano las retiene del precio si están impagas, así que no desaparecen: cambian de bolsillo en el momento menos conveniente.
La valuación fiscal merece una mirada aparte, porque no es una deuda pero define varias. Sobre ella se calculan el ABL y buena parte de los costos de la escritura, y una valuación desactualizada respecto de la realidad del lote es algo que conviene saber antes de negociar quién paga qué.
El orden en que conviene pedirlos
No es el orden en que se usan. Primero va lo que puede cambiar la decisión de vender, después lo que puede demorar la escritura, y al final lo que se tramita cuando ya hay una oferta sobre la mesa.
- La ficha de edificabilidad y la situación patrimonial de la parcela, que definen qué producto estás vendiendo y a quién
- El informe de dominio, que dice si hay algo que impida vender hoy
- La escritura de adquisición y los comprobantes de mejoras, que definen tu carga impositiva
- El estado de deudas de ABL y servicios
- El certificado catastral y el informe urbanístico actualizados, que se piden cerca del cierre porque caducan