Dos cosas distintas que se confunden todo el tiempo
Una es el área y la otra es el edificio. Las Áreas de Protección Patrimonial (ir al artículo 9.1.1, Áreas de Protección Patrimonial (APH y AE)) son polígonos de la ciudad donde rigen normas urbanísticas propias: las Áreas de Protección Histórica (ir al artículo 9.1.1.1, Áreas de Protección Histórica), que llevan la sigla APH, y las Áreas de Arquitectura Especial. Estar adentro de una APH le pone condiciones a cualquier obra, aunque el inmueble en sí no tenga nada de particular.
La catalogación (ir al artículo 9.1.2, Catalogación) es del edificio. Es un acto que le asigna a un inmueble concreto un nivel de protección, y ese nivel decide qué se le puede hacer: desde conservar solamente la fachada hasta no poder tocar nada.
Se pueden dar las dos, una sola o ninguna. Una parcela (ver en el glosario) baldía dentro de una APH no está catalogada, pero su edificio futuro tiene que respetar las normas del área. Una casa catalogada fuera de toda APH no se puede demoler igual. Confundirlas lleva a poner el precio equivocado en las dos direcciones.
Preventiva, definitiva y el régimen de los anteriores a 1941
La catalogación tiene dos estados y la diferencia importa mucho para una operación en curso. La catalogación preventiva (ver en el glosario), regulada en el artículo 9.1.2.1.1 (ir al artículo 9.1.2.1.1, Catalogación Preventiva), es cautelar y provisoria: se dicta mientras se estudia el caso, y mientras dura no se autoriza demolición. La catalogación definitiva (ver en el glosario) del artículo siguiente (ir al artículo 9.1.2.1.2, Catalogación Definitiva) es la que incorpora al inmueble al Catálogo con un nivel de protección asignado.
Al lado de eso corre un régimen que no es del Código sino de una ley específica, la Ley 3056 del año 2009, y que alcanza a los inmuebles anteriores a 1941. Para demolerlos hay que pasar por el organismo de patrimonio, y ese trámite puede terminar con una catalogación preventiva sobre una casa que hasta ese momento no tenía ninguna protección.
Ese es el punto que más operaciones rompe. Un vendedor firma un boleto para una casa de 1935 asumiendo que se demuele, el comprador inicia el trámite, el organismo cataloga preventivamente, y la operación queda sin objeto. Se resuelve consultando antes, no después, y dejándolo escrito como condición del boleto si la consulta no llegó a tiempo.
Qué se puede hacer con un inmueble catalogado
Depende del nivel. El Código distingue grados de intervención, y la demolición (ver en el glosario) de edificios catalogados tiene su propio artículo (ir al artículo 9.1.3.2.2.3, Demolición de edificios catalogados), con supuestos acotados. En los niveles más altos de protección no hay demolición posible y la obra se limita a conservación y restauración; en los más bajos se puede intervenir el interior y hasta ampliar, conservando lo protegido.
Los trámites también son otros. Los avisos y permisos de obra sobre inmuebles con protección patrimonial se rigen por un artículo propio del Código de Edificación (ir al artículo 2.1.6.2, Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil, Demolición e Instalaciones en Edificios con Protección Patrimonial), con intervención del organismo de patrimonio, y son más largos que los de una obra común.
Para un comprador esto se traduce en plazo y en riesgo, y los dos se descuentan del precio. Un lote con casa catalogada de nivel cautelar y buena superficie libre atrás puede seguir siendo un buen negocio; uno con protección integral es un producto para otro mercado, más cerca de un uso institucional o gastronómico que de un edificio de departamentos.
El vecino catalogado también te afecta
Este es el caso que casi nadie mira. Si el lindero de tu lote está catalogado con nivel integral o estructural, la edificabilidad de tu parcela (ir al artículo 9.1.4.2, Edificabilidad en linderos a edificios catalogados con nivel de protección integral o estructural) queda condicionada: el Código limita lo que se puede levantar pegado a un edificio protegido para no arruinarle el entorno.
En la práctica puede significar que tu terreno tenga menos altura útil que la que dice su Unidad de Edificabilidad, o que el proyecto tenga que retirarse del lado del vecino protegido, aunque su Unidad de Edificabilidad (ver en el glosario) diga otra cosa. Es exactamente el tipo de dato que un desarrollador verifica y un vendedor no, y por el que aparece una rebaja de oferta sin explicación aparente en la segunda reunión.
Cuándo la protección paga
Hay dos mecanismos que compensan. El primero son las desgravaciones tributarias (ir al artículo 9.1.6.1, Desgravaciones tributarias) para bienes protegidos, que reducen la carga fiscal del inmueble mientras se conserva.
El segundo es más interesante para una venta. Un inmueble catalogado puede ser emisor de Capacidad Constructiva Adicional (ir al artículo 10.1, Capacidad Constructiva Adicional): los metros de capacidad constructiva (ver en el glosario) que no se pueden levantar sobre él se convierten en un certificado que otra parcela receptora compra para crecer. No convierte a un catalogado en un lote libre, pero le pone un valor de mercado a la edificabilidad que la protección congeló.
Preguntarlo cambia la conversación. Un lote catalogado que se ofrece como si fuera un lote común recibe ofertas de descarte; el mismo lote ofrecido con su nivel de protección, su grado de intervención admitido y su condición de emisor recibe ofertas de quien sabe qué hacer con eso.