Previo a la realización de cualquier tarea constructiva debe solicitarse un Aviso de Obra o Permiso de Demolición o de Ejecución de Obra Civil y/o Instalaciones conforme los alcances de la tarea.
Título 2 · OBRA. AVISOS, PERMISOS Y SUJETOS
2.1 Avisos y Permisos
Define qué trabajos se pueden hacer con un simple Aviso de Obra y cuáles exigen Permiso, clasifica los permisos en Micro Obra, Obra Menor, Obra Media y Obra Mayor según superficie, altura y profundidad, y fija los requisitos, los plazos de vigencia y el régimen de obras en contravención.
- Micro Obra: obra nueva y ampliación
- 50 m²
- Obra Menor: obra nueva y ampliación
- 1.000 m²
- Obra Media: obra nueva y ampliación
- 5.000 m²
- Obra Mayor
- sin límite
- Vigencia del Permiso de Obra Mayor
- 6 años
- Tolerancia constructiva general
- 3 %
Modificaciones internas no estructurales sobre superficie registrada, sin límite. En la redacción de 2018 el tope era de 30 m².
Subsuelos de hasta 4 m de profundidad total y plano límite de 15 m sobre la cota de parcela.
Subsuelos de hasta 6 m de profundidad total y plano límite de 45 m sobre la cota de parcela.
De superficie, altura o profundidad.
Para finalizar. Micro obra 2 años, obra menor 3, obra media 4, y un año en todos los casos para iniciar.
Sobre lados, superficies y alturas mínimas. En la altura total del edificio, 2 % por entrepiso, y ninguna en anchos de salida.
2.1Avisos y Permisos
2.1.1Aviso de Obra
El Aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes tareas de mantenimiento y modificación en edificaciones existentes :
- a.Reparar, limpiar, pintar o cambiar texturas de fachadas o instalar toldos y/o marquesinas, cuando se requiera la colocación de vallas provisorias para ocupar la vereda con materiales y/o se requiera el armado de andamios y/o defensa para evitar la caída de materiales.
- b.Reemplazar y/o ejecutar -en interiores- contrapisos, carpetas de asiento, solados, revoques, revestimientos de paredes y/o cielorrasos.
- c.Realizar modificaciones internas menores, como abrir vanos, demoler o levantar tabiques divisorios no portantes de acuerdo a lo previsto en el artículo 3.3.1.5.
- d.Terraplenar y rellenar terrenos.
- e.Ejecutar rampas y cualquier otro elemento que no requiera permiso, que permita cumplir con la normativa de accesibilidad a la edificación.
- f.Reemplazar el material de cubierta de techos y/o ejecutar tareas para la realización de techos y muros verdes, sin afectar la estructura portante.
- g.Ejecutar modificaciones en instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas, electromecánicas, térmicas y de prevención contra incendios que no impliquen aumento de capacidad.
“Subdivisión de Locales”, siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales .
El aviso de obra se otorga una vez evaluada la documentación exigida en los Reglamentos Técnicos. La ejecución de las tareas comprendidas en el Aviso de Obra es de exclusiva responsabilidad del propietario del inmueble, el cual puede contar con un profesional habilitado para ejecutar la obra, quien asume las responsabilidades según el alcance de su título.
La documentación presentada para la obtención del Aviso de Obra reviste carácter de declaración jurada.
2.1.2Permiso de Demolición
Previo a la realización de trabajos de demolición total o parcial, debe solicitarse un Permiso de Demolición en el cual el profesional responsable debe declarar los datos de las construcciones y/o superficies a demoler requeridos en los Reglamentos Técnicos y que en las mismas no se encuentren afectadas otras estructuras y condiciones de seguridad.
El Permiso de Demolición se otorga una vez evaluada la documentación definida en los Reglamentos Técnicos. La ejecución de las tareas comprendidas en el mismo es de exclusiva responsabilidad de los sujetos intervinientes.
La documentación presentada para la obtención del Permiso de Demolición reviste carácter de declaración jurada.
2.1.3Registro en Etapa Proyecto
El Registro en Etapa Proyecto constata el cumplimiento de la normativa urbanística y de edificación vigente al momento de su solicitud, no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra. La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
2.1.4Permisos de Ejecución de Obra Civil
El Permiso de Ejecución de Obra Civil se autoriza a través del registro de la documentación correspondiente, según el tipo y clasificación de la obra, y conforme el procedimiento que se establece en los Reglamentos Técnicos.
Los Permisos de Ejecución de Obra Civil requieren intervención de uno o más profesionales habilitados, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en la medida que corresponda a los roles asumidos.
2.1.4.1Clasificación de los Permisos de Ejecución de Obra Civil
En función del tamaño de la obra, son clasificados de la siguiente manera:
- a.Permiso de Ejecución de Micro Obra;
- b.Permiso de Ejecución de Obra Menor;
- c.Permiso de Ejecución de Obra Media;
- d.Permiso de Ejecución de Obra Mayor.
2.1.4.1.1Permiso de Ejecución de Micro Obra
El Permiso de Ejecución de Micro Obra permite ejecutar modificaciones internas no estructurales en superficies con registro previo sin límites de superficie; demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta cincuenta metros cuadrados (50,00 m2), siempre que la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance, conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación.
Cuando la documentación exigida en los Reglamentos Técnicos esté cumplida y no se trate de un edificio con protección patrimonial, el Propietario o Comitente y el Director de Obra pueden dar Aviso de Inicio de Obra y comenzar las tareas, bajo su exclusiva responsabilidad, previo a la obtención del Permiso de Ejecución de Micro Obra. En caso de que la Autoridad de Aplicación, al momento de la revisión del proyecto, detectase el incumplimiento de la normativa vigente, se debe proceder a la suspensión de la obra hasta tanto se adecúe el proyecto.
2.1.4.1.2Permiso de Ejecución de Obra Menor
El Permiso de Ejecución de Obra Menor permite ejecutar demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta mil metros cuadrados (1000,00 m2) y/o subsuelos de hasta cuatro metros (4,00 m) de profundidad total y/o para aquellas obras nuevas donde el plano límite no supere los quince metros (15,00 m) sobre la cota de parcela.
2.1.4.1.3Permiso de Ejecución de Obra Media
El Permiso de Ejecución de Obra Media permite ejecutar demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta cinco mil metros cuadrados (5000,00 m2) y/o subsuelos de hasta seis metros (6,00 m) de profundidad total y/o para aquellas obras nuevas donde el plano límite no supere los cuarenta y cinco metros (45,00m) sobre la cota de parcela.
2.1.4.1.4Permiso de Ejecución de Obra Mayor
El Permiso de Obra Mayor permite ejecutar demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obras nuevas y ampliaciones sin límite de superficie, altura o profundidad.
2.1.5Permiso de Ejecución de Instalaciones
El permiso de Ejecución de Instalaciones autoriza la ejecución de las instalaciones que se realizan en el marco de un Permiso de Ejecución de Obra Civil y las que se ejecutan en un edificio existente.
El permiso de Ejecución de Instalaciones permite ejecutar instalaciones nuevas o bien ampliar, modificar, refaccionar y/o transformar una instalación existente.
Se puede solicitar un Permiso de Ejecución de Instalaciones sobre las siguientes instalaciones:
- -
- Sanitarias,
- -
- Eléctricas,
- -
- Electromecánicas,
- -
- Térmicas,
- -
- de Ventilación Mecánica,
- -
- de Inflamables,
- -
- de Elementos Guiados de Transporte,
- -
- de Prevención contra Incendios.
La documentación presentada reviste carácter de declaración jurada.
2.1.6Avisos y Permisos de Obras e Instalaciones en Casos Particulares
En los casos de Avisos y/o Permisos de Obra e Instalaciones que se detallan a continuación la Autoridad de Aplicación puede determinar requisitos específicos.
Los Avisos y/o Permisos, en cualquiera de sus clasificaciones, pueden tener el carácter de:
- a.Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones dentro de una Misma Parcela;
- b.Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil, Demolición e Instalaciones en Edificios con Protección Patrimonial;
- c.Permisos de Ejecución de Obra Civil en Edificios Adyacentes a Bienes Catalogados;
- d.Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones en Barrios en Proceso de Reurbanización;
- e.Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones llevadas a cabo por Gobiernos, Entes autárquicos u organismos gubernamentales internacionales.
2.1.6.1Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones Dentro de una Misma ÍNDICE Parcela
Misma Parcela En caso de que se solicite más de un Aviso o Permiso de Ejecución de Obra Civil o Instalaciones en una misma parcela, los responsables de la obra deben delimitar el alcance y ámbito de sus responsabilidades.
2.1.6.2Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil, Demolición e Instalaciones en Edificios con Protección Patrimonial
Edificios con Protección Patrimonial En el caso de Aviso o Permiso de Ejecución de Obra Civil o Demolición en edificios con protección patrimonial se debe contar con el visado correspondiente del organismo competente en la materia.
En el caso de Permiso de Ejecución de Instalaciones el Organismo Competente debe intervenir según se establece en los Reglamentos Técnicos.
2.1.6.3Permisos de Ejecución de Obra Civil en Edificios Adyacentes a Bienes Catalogados
Catalogados En toda solicitud de Permiso de Ejecución de Obra Civil a realizarse en parcelas adyacentes a edificios catalogados debe darse intervención al Organismo competente en materia de interpretación urbanística, en lo que respecta al tratamiento de volúmenes a construirse, fachadas, muros medianeros y al contexto patrimonial.
2.1.6.4Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones en Barrios en Proceso de Reurbanización
Proceso de Reurbanización Alcanza a aquellas obras que se efectúen o que se proyecten con el fin de regularizar la infraestructura edilicia en barrios que se encuentren en proceso de re urbanización.
En caso de solicitarse Avisos o Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones para la adecuación de edificaciones existentes, la Autoridad de Aplicación puede determinar, en cada caso, los requisitos exigibles, así como también las excepciones admisibles al presente Código, siempre que no se vean afectadas las condiciones de seguridad y no impliquen riesgos para los habitantes ni linderos.
En caso de no contar los predios con la identificación parcelaria o titularidad de dominio, y que a la vez se requieran trabajos constructivos en las viviendas ya construidas, se pueden exigir requisitos especiales, sujetos a diversos niveles de adaptabilidad.
La Autoridad de Aplicación puede dictaminar sobre aspectos edilicios no previstos expresamente en las leyes especiales, a los fines exclusivos de la regularización de situaciones preexistentes.
2.1.6.5Avisos y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones llevadas a cabo por Gobiernos, Entes Autárquicos u Organismos Internacionales
cabo por Gobiernos, Entes Autárquicos u Organismos Internacionales Se encuentran incluidas las obras ejecutadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Gobiernos Provinciales, el Estado Nacional, los entes autárquicos dependientes de éstos, empresas con participación del Gobierno de la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires o el Estado Nacional, y las obras que se ejecuten en embajadas, representaciones diplomáticas extranjeras y/o en organismos gubernamentales internacionales.
En estos casos la Autoridad de Aplicación puede establecer, en los Reglamentos Técnicos, un tratamiento administrativo diferenciado y requisitos particulares según la naturaleza de las obras.
2.1.7Requisitos para la Tramitación de los Registros en Etapa Proyecto y Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones
Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones Las tramitaciones que se inicien ante la Autoridad de Aplicación deben cumplir con los requisitos que se establecen en los artículos siguientes, y los requisitos documentales y procedimientos administrativos según se establece en los Reglamentos Técnicos.
La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
2.1.7.1Condiciones en los Avisos y/o Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones en Condominio e Inmuebles Sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal u otros derechos reales
Instalaciones en Condominio e Inmuebles Sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal u otros derechos reales.
En todas las categorías de Aviso y/o Permiso de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal o cualquier tipo de condominio, ya sea que se trate de obra nueva, de ampliación, demoliciones, y/o excavaciones, se requiere, cuando corresponde, el consentimiento de los copropietarios o condóminos, de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
La Autoridad de Aplicación fija en los Reglamentos Técnicos las condiciones particulares para los casos en que los propietarios hayan entregado el inmueble en posesión, concesión, servidumbre y/o bajo el derecho real de superficie.
2.1.7.2Situación Catastral o Parcelaria
El profesional responsable debe verificar las posibles afectaciones y/o restricciones que pueda poseer la parcela y debe obrar en las actuaciones la documentación catastral del inmueble.
2.1.7.3Provisión de Servicios Públicos Domiciliarios
Previo al otorgamiento de un Permiso de Ejecución de Obra Mayor para construcción de obra nueva, el propietario o comitente debe acreditar, según lo establecido en los Reglamentos Técnicos, que las empresas de servicios públicos garantizarán la prestación de los servicios necesarios para la obra objeto del permiso.
2.1.7.4Proyecto Estructural
El Proyecto Estructural es de carácter obligatorio para toda obra nueva o ampliación, así como en los casos de modificaciones que involucren la alteración de la estructura resistente.
El proyecto estructural debe estar acompañado de planillas que contengan los datos de los elementos estructurales, según se establece en los Reglamentos Técnicos.
Estas planillas deben incluir: la identificación de los elementos en concordancia con los planos, sus dimensiones, esfuerzos característicos, tipo de material y sus características, y toda otra información que permita la comprensión acabada de la estructura resistente.
2.1.7.5Estudio de Suelos
Se requiere un estudio de suelos con la debida intervención de un profesional habilitado con alcance de título en la materia cuando se solicite permiso de obras nuevas y/o ampliaciones que impliquen la ejecución de cimientos en Permisos de Ejecución de Obra Menor, Obra Media u Obra Mayor.
La Autoridad de Aplicación puede requerir la realización de un estudio de suelos en aquellos casos en los que lo considere necesario.
2.1.7.6Acreditación de Derecho para Solicitar Aviso, Registro y/o Permiso
Toda persona que realice una tramitación debe demostrar que posee el derecho a tramitar el mismo.
En caso de que la Autoridad de Aplicación entienda que no se acredita dicho derecho, se debe denegar el otorgamiento del Aviso, Registro y/o Permiso.
2.1.7.7Identificación de los Sujetos que Intervienen en los Avisos, Registros, Permisos y/o durante la Ejecución de la Obra
Permisos y/o durante la Ejecución de la Obra Los profesionales o empresas que asumen las responsabilidades requeridas de acuerdo a cada Aviso, Registro y/o Permiso, así como los responsables de la ejecución de las obras o instalaciones, deben identificarse indicando el alcance y delimitación de sus tareas conforme al alcance de su título, según se establece en los Reglamentos Técnicos.
En el caso de Permisos de Ejecución de Obra Civil e Instalaciones se debe contar, como mínimo, con un profesional responsable para la etapa de proyecto y otro para la etapa de ejecución de obra, según lo establecido en el Capítulo 2.2 “Sujetos” .
2.1.7.8Pago de Derechos, Aranceles y Sellados
Deben abonarse los derechos, tasas, sellados y aranceles fijados en la ley tarifaria y la normativa vigente como requisito previo para la obtención del Registro y/o Permiso.
2.1.7.9Requisitos para la etapa de Excavación
Previo al inicio de las tareas de excavación, el profesional debe completar la documentación y requisitos determinados por la Autoridad de Aplicación en los Reglamentos Técnicos.
2.1.8Cambio de Profesionales
El Propietario de un predio o inmueble en el que se proyecta o ejecuta una obra o instalación se encuentra facultado, bajo su responsabilidad, para reemplazar a cualquiera de los profesionales declarados, debiendo, en forma simultánea, informar dicha situación al Organismo Competente, aportando los datos del nuevo profesional designado.
Los responsables que intervengan en el proyecto o la ejecución de una obra o instalación pueden, de manera unilateral, retirarse de la misma. En este caso, el propietario debe ser notificado de forma fehaciente. La Autoridad de Aplicación no asume responsabilidades por los reclamos entre las partes.
La desvinculación del profesional no lo exime de las eventuales sanciones que le correspondan con motivo de infracciones cometidas durante su desempeño.
Los trabajos en ejecución quedarán paralizados hasta tanto el Propietario designe nuevo profesional y sea informado al Organismo Competente.
2.1.9Modificación de Permisos de Obras o Instalaciones en Ejecución
Una vez obtenido el Permiso de Ejecución de Obra Civil , si en el transcurso de la ejecución de la obra surgieran modificaciones en la misma, se debe realizar la modificación del Permiso otorgado según se establece en los Reglamentos Técnicos.
En los casos en que la modificación implique únicamente cambios en la distribución de los locales y/o unidades de uso y siempre que no se afecte la integridad estructural del edificio ni la seguridad de los linderos y no se trate de un bien con protección patrimonial, el propietario o comitente y el profesional responsable pueden iniciar las tareas relativas a las modificaciones de proyecto realizadas, bajo su exclusiva responsabilidad, previo a la obtención del permiso, una vez que la documentación exigida en los Reglamentos Técnicos esté cumplida.
En caso de que la Autoridad de Aplicación, al momento de la revisión del proyecto, detectase el incumplimiento de la normativa vigente, se debe proceder a la suspensión de la obra hasta tanto se adecue el proyecto.
Si las modificaciones se ejecutan fuera de las tolerancias establecidas en el presente Código respecto al permiso otorgado, se debe retrotraer la obra a la situación original, o proceder según lo dispuesto en el artículo correspondiente a Regularización de Obras en Contravención, sin perjuicio de las sanciones que fueran de aplicación.
En un Permiso de Instalación, se debe registrar la modificación del permiso otorgado, cuando la modificación implique el redimensionamiento de algún componente de la instalación.
2.1.10Tolerancias constructivas
Son admisibles tolerancias constructivas en las dimensiones de los locales y de los edificios en general, atendiendo a que la actividad constructiva puede revestir imprecisiones durante la ejecución de las obras.
Ningún desvío en las dimensiones mínimas establecidas en este Código debe afectar las condiciones de seguridad, accesibilidad, ni ambientales para sus ocupantes.
Estas tolerancias se aplican para errores de obra y cualquier desvío por fuera de éstas debe encuadrarse dentro del artículo 2.1.13 “Obras en Contravención”.
Se puede tolerar una diferencia máxima del tres por ciento (3 %) de los valores numéricos de los lados y/o superficies y alturas mínimas establecidos en el presente Código.
Para el caso de la altura total del edificio, se admite una tolerancia de hasta el dos por ciento (2%) de desvío entre lo declarado en el plano de proyecto y lo efectivamente construido por cada entrepiso. Esta tolerancia no es de aplicación cuando se verifique que se han ejecutado más niveles que los registrados en el Permiso otorgado.
En una instalación se admiten modificaciones menores en la ubicación de los artefactos siempre que estas modificaciones no impliquen el redimensionamiento de algún elemento de la instalación.
No se admite ningún tipo de tolerancia en los anchos de puertas, pasos o corredores de piso, escaleras, ni ningún medio exigido de salida.
Todas las diferencias que se verifiquen en el marco de las tolerancias aquí descriptas, deben ser volcadas a los planos Conforme a obra al momento de su declaración y registro.
2.1.11Registro de Documentación Conforme a Obra de Obra Civil y Certificado Final de Obra Civil
Certificado Final de Obra Civil Una vez finalizada la obra objeto de un Permiso de Ejecución de Obra Civil, y efectuadas las verificaciones inspectivas correspondientes, el propietario o comitente, los profesionales y las empresas deben solicitar el Registro de la Documentación Conforme a Obra y el correspondiente Certificado Final de Obra.
En el Registro de Documentación Conforme a Obra deben incluirse los Planos Conforme a Obra de Obra Civil, que deben reflejar la realidad de lo efectivamente construido, debiendo verificarse que la obra fue ejecutada de acuerdo con el permiso oportunamente concedido. La documentación presentada reviste carácter de declaración jurada.
El certificado Final de Obra se otorga según se establece en los Reglamentos Técnicos a los fines de desvincular al Profesional actuante y dar por concluida la Obra a los efectos del Permiso otorgado.
Para obtener el Certificado Final de Obra se debe contar con el Registro de Documentación Conforme a Obra de las Instalaciones.
Debe presentarse con la documentación correspondiente las características constructivas de las obras e instalaciones, sus especificaciones técnicas y las instrucciones para su mantenimiento, según se establece en los Reglamentos Técnicos.
2.1.11.1Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial de Obra Civil
Cuando se efectúe una obra en una parcela cuyas características permitan su ejecución por etapas, se puede solicitar el Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial de Obra Civil.
El sector de la obra para el cual se pretenda el citado Registro de Documentación Conforme a Obra, debe tener independencia funcional respecto al remanente de la obra a ejecutar, estando en condiciones de ser habitado y/o usado de acuerdo a los destinos declarados en el Permiso de Obra otorgado, cumpliendo por sí con las exigencias de accesibilidad, así como también con los medios exigidos de salida, las condiciones de prevención contra incendio e instalaciones correspondientes, determinadas en la normativa vigente.
La información volcada en los Planos Conforme a Obra Parcial debe reflejar la realidad de lo efectivamente construido en el predio, previa verificación de que fue ejecutado de acuerdo al Permiso oportunamente concedido. La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
El Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial no suspende los plazos de vigencia del Permiso otorgado.
2.1.12Registro de Documentación Conforme a Obra de Instalaciones
Una vez finalizada la ejecución de la(s) instalación(es) y efectuadas las verificaciones inspectivas correspondientes según se establece en los Reglamentos Técnicos, el propietario o comitente, los profesionales y los ejecutores deben solicitar el Registro de la documentación Conforme a Obra de Instalaciones.
Los Planos Conforme a Obra de Instalaciones deben reflejar lo efectivamente ejecutado en la instalación, y debe verificarse la correspondencia con el permiso oportunamente concedido. La información presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
2.1.12.1Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial de Instalaciones
Cuando se ejecute una instalación en una parcela o edificio que por sus características pueda ser realizada por etapas, se puede solicitar el Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial de Instalaciones.
El sector para el que se pretenda el citado Registro de Documentación Conforme a Obra Parcial debe cumplir los siguientes requisitos:
- a.Tener independencia funcional respecto de lo que reste ejecutar;
- b.Estar en condiciones de ser utilizada de acuerdo a lo declarado;
- c.Cumplir, en caso de corresponder, con los medios de salida adecuados y suficientes;
- d.Cumplir íntegramente con toda otra exigencia normativa para la puesta en funcionamiento de la instalación.
La información volcada en los planos debe reflejar la realidad de lo efectivamente ejecutado en la instalación. La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
La solicitud y registro de la Documentación Conforme a Obra Parcial de Instalación no exime de la obligatoriedad de presentar Conforme a Obra de Instalaciones de lo subsistente cuyo Permiso de Ejecución fuera otorgado oportunamente, ni suspende los plazos de vigencia del mismo.
2.1.13Obras en Contravención
Se entiende que una obra se encuentra en contravención cuando se detecte que:
- a.Se ha tramitado un Aviso o Permiso de Obra de menor alcance a lo efectivamente construido o modificado;
- b.Se han ejecutado obras alterando las condiciones en que fuera otorgado el correspondiente Permiso de Obra, cualquiera sea su categoría;
- c.Se han construido, modificado o demolido edificaciones y/o estructuras y/o instalaciones sin tramitar el debido Aviso o Permiso de obra, conforme la normativa del presente Código;
- d.Se han construido, modificado o demolido edificaciones y/o estructuras o instalaciones vulnerando normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución, afectándose la seguridad, la salubridad o la estética edilicia.
2.1.14Regularización de Obras en Contravención
Cuando se detecte una obra en contravención, el propietario debe retrotraer la obra a la situación registral existente, debiendo solicitar autorización a la Autoridad de Aplicación en materia registral.
En caso de no ser posible lo anterior, el propietario puede regularizar las obras que a continuación se indican, debiendo presentar planos que den cuenta de lo efectivamente construido y acreditar el pago de los recargos sobre los derechos de delineación y construcción según la ley tarifaria vigente al momento de dicha regularización.
Son pasibles de regularización registral las siguientes obras:
- a.Obras ejecutadas sin permiso que cumplan la normativa urbanística y de edificación vigente al momento de su regularización.
- b.Construcciones que no cumplan con el presente Código y que no superen los cien metros cuadrados (100 m2).
- c.Obras que se realicen en partes comunes de edificios sometidos a condominio o propiedad horizontal, y en edificios públicos, con el fin de dar cumplimiento a condiciones de accesibilidad.
- d.Obras ejecutadas en predios en proceso de reurbanización, siempre que no se afecten las condiciones de seguridad o impliquen riesgos para sus habitantes y/o linderos.
Las obras en contravención realizadas en edificios catalogados o situados en Áreas de Protección Histórica que se pretendan regularizar, requieren la intervención del Organismo Competente en la materia, quien en acuerdo con la Autoridad de Aplicación, determina el alcance de la regularización.
2.1.15Regularización de Instalaciones Ejecutadas Sin Permiso Previo
Las instalaciones ejecutadas en forma antirreglamentaria no pueden ser regularizadas y deben retrotraerse o modificarse para adecuarse a la normativa vigente.
Cuando se ejecute una instalación en una parcela o inmueble sin haber tramitado el permiso correspondiente, se puede realizar la regularización según los procedimientos que se establecen en los Reglamentos Técnicos.
2.1.16Otorgamiento del Permiso y/o Aviso - Autorización para Comenzar Obras
Verificada la documentación exigida para la iniciación del trámite de Aviso, Registro y/o Permiso, la Autoridad de Aplicación informará al solicitante el plazo en el que se expedirá para el otorgamiento o eventual rechazo del aviso, registro y/o permiso.
Cumplido dicho plazo, en caso de falta de respuesta de la Autoridad de Aplicación, el solicitante/responsable puede exigir el otorgamiento del aviso, registro y/o permiso bajo la exclusiva responsabilidad de los profesionales intervinientes que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente.
La documentación presentada por el solicitante y los datos volcados en ella revisten carácter de declaración jurada ante la Autoridad de Aplicación.
2.1.17Inicio de Obra
Se considera que una obra fue iniciada cuando se haya solicitado y otorgado el Aviso de Inicio de Obra al Organismo Competente, y cuando se han ejecutado tareas de desmontaje o preparación de terreno y se adviertan indicios de acopios de materiales o herramientas, obradores y todo otro elemento necesario para dar comienzo a las tareas propias de la ejecución de la obra.
No se consideran trabajos de Inicio de Obra a todas aquellas diligencias tendientes a investigar y evaluar la estratigrafía del suelo, construcciones y/o fundaciones linderas, o en el caso de modificaciones o ampliaciones de edificios existentes, los trabajos destinados a relevamientos de estructuras.
2.1.18Plazos de Vigencia
Los Avisos de Obra, Registros en Etapa Proyecto y Permisos de Ejecución de Obra Civil o Instalaciones cuentan con los siguientes plazos de vigencia para iniciar y/o finalizar las tareas, contados a partir del otorgamiento del mismo:
En los casos de Permiso de Ejecución de Instalación asociada a un Permiso de Ejecución de Obra Civil, los plazos de vigencia son los establecidos para esta última de acuerdo a su clasificación.
| Tipo de Aviso o Permiso | Para iniciar la obra | Para finalizar la obra |
|---|---|---|
| Aviso de Obra | - | 1 año |
| Permiso de Demolición | - | 1 año |
| Permiso de Ejecución de Micro Obra | 1 año | 2 años |
| Permiso de Ejecución de Obra Menor | 1 año | 3 años |
| Permiso de Ejecución de Obra Media | 1 año | 4 años |
| Permiso de Ejecución de Obra Mayor | 1 año | 6 años |
| Permiso de Ejecución de Instalaciones | - | 2 años |
| Registro en Etapa Proyecto | 2 años (para iniciar el Permiso de Obra) | - |
2.1.18.1Ampliación de Vigencia del Permiso
En caso de que las obras o instalaciones en ejecución no hubieran finalizado dentro del plazo de vigencia del permiso, la Autoridad de Aplicación puede otorgar la ampliación de vigencia del permiso, hasta un máximo de dos (2) veces, a solicitud del interesado, sesenta (60) días antes de caducar el plazo.
La ampliación de vigencia no resulta de aplicación en caso de una obra paralizada y/o de falta de pago de los derechos de ampliación de vigencia de permiso de obra fijados en la Ley Tarifaria.
2.1.19Declaración de Inicio, Avance y Finalización de las Obras
El profesional debe informar el inicio, avance y finalización de las obras de acuerdo a las condiciones que se establecen en los Reglamentos Técnicos que establezca la Autoridad de Aplicación.
2.1.20Obra Paralizada
Cuando en una obra se constate que no se han efectuado trabajos constructivos o de instalación por el lapso de ciento ochenta (180) días corridos, se la considera Paralizada. La paralización de una obra no implica la suspensión del plazo de vigencia del Permiso otorgado.
En caso de declararse paralizada una obra, los profesionales designados en los Permisos deben desvincularse, siempre que no existan infracciones imputables a ellos, según se establece en los Reglamentos Técnicos. Una vez desvinculados los profesionales, el predio queda bajo exclusiva responsabilidad del propietario.
En caso de que la paralización o suspensión de la obra se produzca por motivo de un amparo o medida judicial, los plazos para el vencimiento de permisos se consideran suspendidos hasta tanto permanezca vigente la medida judicial.
2.1.21Interrupción de los Trabajos que Causen riesgos Físicos, Ambientales, Condiciones Insalubres
Condiciones Insalubres Si los trabajos iniciados se hubieran interrumpido, y su falta de culminación pudiera originar situaciones riesgosas o insalubres para las personas o el ambiente, el Organismo Competente debe intimar al propietario a ejecutar todas aquellas tareas que resulten necesarias a efectos de garantizar la seguridad en el predio, la de los predios linderos y en la vía pública en tiempo perentorio.
2.1.22Fiscalización de Obras
El Organismo Competente tiene la facultad de inspeccionar las obras en ejecución, y de actuar sobre las obras en contravención en el marco de sus competencias, según se establece en los Reglamentos Técnicos.
2.1.23Desistimiento del Permiso Concedido
El propietario puede desistir de la obra, manifestando fehacientemente su propósito de no llevar a cabo el proyecto para el cual tiene un Permiso concedido. La Autoridad de Aplicación, luego de comprobar que la obra no se ha iniciado en los plazos establecidos en el artículo 2.1.18 “Plazos de Vigencia”, puede declarar desistido el Permiso, notificando al Propietario y los sujetos responsables designados, quienes quedan desligados de la obra.
El desistimiento del Permiso implica la renuncia al Registro y/o Permiso, y el archivo de las actuaciones, debiéndose, en caso de arrepentimiento, comenzar nuevas tramitaciones, ajustándose a la normativa vigente en este último momento.
2.1.24Suspensión y/o Baja del Aviso, Registro y/o Permiso por Incumplimiento de Normas
de Normas Si la Autoridad de Aplicación advierte el incumplimiento de las normas contenidas en el presente Código o en su reglamentación tiene la facultad de suspender y/o dar de baja el Aviso, Registro y/o Permiso otorgado, conforme el procedimiento que se establece en los Reglamentos Técnicos.
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Del código a la operación
El código dice qué se puede construir. Nosotros te decimos cuánto vale eso, quién lo paga y en cuánto tiempo.
Acabás de leer 2.1 Avisos y Permisos. La Ley N° 6.438 sustituyó este capítulo entero y subió todos los umbrales: la micro obra pasó de treinta a cincuenta metros cuadrados, la obra menor de quinientos a mil, la obra media de dos mil quinientos a cinco mil, y el plano límite de la obra media saltó de veintitrés metros y medio a cuarenta y cinco. Si estás dimensionando el trámite de un proyecto con la redacción de 2018, te va a dar una categoría más alta de la que corresponde. Del otro lado, esta sección es la que dice si los metros sin registrar de una parcela se pueden regularizar, y eso aparece siempre al momento de vender. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
¿Qué se puede construir en una dirección?
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva: qué permite el Código Urbanístico ahí, cuántos metros salen y qué vale ese metro.
Tasar gratis
Valuación con precios reales calle por calle. Sin registro y sin que te llame nadie hasta que lo pidas.
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Tasar un lote por edificabilidad
Para terrenos en CABA: qué permite el Código Urbanístico en tu parcela y cuánto vale ese metro construible.
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Vender con la red
Te conectamos con las constructoras que compran en tu zona y ofertamos en 24 hs. Comparás en vez de aceptar la primera oferta que te llega.
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¿Sos constructora?
Decinos qué zonas y qué tipo de operación buscás en CABA. Te mandamos los lotes que matchean antes de que salgan a oferta abierta.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.