Código de Edificación, texto ordenado

Qué cambió

Respecto del texto anterior. Cada punto cita el artículo para que puedas verificarlo.

• Los topes de superficie de cada permiso subieron

  La micro obra pasó de 30 m² a 50 m² de obra nueva o ampliación. La obra menor pasó de 500 m² a 1.000 m², y su plano límite de 10,50 m a 15,00 m. La obra media pasó de 2.500 m² a 5.000 m², y su plano límite de 23,50 m a 45,00 m. La obra mayor sigue sin tope. Para una ampliación chica esto significa un trámite más liviano que antes.

  Art. 2.1.4.1.1 a 2.1.4.1.4

• Se puede empezar la micro obra antes de tener el permiso

  Si la documentación exigida está completa y el edificio no tiene protección patrimonial, el propietario y el director de obra pueden dar aviso de inicio y arrancar bajo su exclusiva responsabilidad, sin esperar el permiso de micro obra. Lo mismo vale, ya empezada la obra, para las modificaciones que sólo cambian la distribución de locales o unidades y no tocan la estructura ni la seguridad de los linderos. Si al revisar el proyecto la Autoridad de Aplicación detecta un incumplimiento, la obra se suspende hasta que se adecúe.

  Art. 2.1.4.1.1 y 2.1.9

• El Aviso de Obra ahora cubre modificaciones internas

  La lista de tareas que se resuelven con un aviso y sin permiso incluye abrir vanos y demoler o levantar tabiques divisorios no portantes, siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales. También quedaron adentro los techos y muros verdes que no afecten la estructura portante y las rampas de accesibilidad. En la Ley 6.100 el aviso sólo alcanzaba a fachada, solados, revoques, revestimientos y modificaciones menores de instalaciones. El plazo para terminar los trabajos pasó de 180 días corridos a un año.

  Art. 2.1.1 y 2.1.18

• Las tolerancias constructivas tienen números propios

  Se admite hasta 3 % de diferencia sobre los lados, las superficies y las alturas mínimas del Código. Para la altura total del edificio se admite hasta 2 % de desvío por cada entrepiso entre el plano de proyecto y lo construido, y esa tolerancia no corre si se ejecutaron más niveles que los registrados. No hay tolerancia de ningún tipo en anchos de puertas, pasos, corredores, escaleras ni ningún medio exigido de salida. Todo lo que caiga fuera de esos márgenes es obra en contravención. La Ley 6.100 fijaba el 3 % en el artículo de habitabilidad y no decía nada sobre la altura total del edificio.

  Art. 2.1.10

• Regularizar dejó de ser la primera opción

  El texto ahora ordena primero retrotraer la obra a la situación registral existente, y sólo si eso no es posible habilita la regularización. La lista de lo regularizable quedó en cuatro casos: obras sin permiso que cumplan la normativa vigente al momento de regularizarlas, construcciones que no cumplan el Código y no superen los 100 m², obras de accesibilidad en partes comunes y en edificios públicos, y obras en predios en proceso de reurbanización. En edificios catalogados o en Áreas de Protección Histórica interviene el organismo de patrimonio, que define junto con la Autoridad de Aplicación hasta dónde llega la regularización.

  Art. 2.1.14

• Las instalaciones antirreglamentarias no se regularizan

  Una instalación ejecutada en forma antirreglamentaria no se puede regularizar: hay que retrotraerla o modificarla para adecuarla a la normativa vigente. Lo que sí se regulariza es la instalación reglamentaria que se hizo sin tramitar el permiso.

  Art. 2.1.15

• La tabla de alturas mínimas se acortó y desapareció el escalón de 2,80 m

  En la Ley 6.100, un local de tercera clase de más de 50 m² exigía 2,80 m de altura libre, y lo mismo un local de cuarta o quinta de más de 50 m². Ese escalón ya no está. Ahora la tercera clase pide 2,40 m hasta 16 m² y 2,60 m por encima de esa superficie, y la cuarta y quinta piden 2,10 m hasta 16 m², 2,30 m hasta 30 m² y 2,60 m por encima. Los locales de primera clase siguen en 2,60 m cualquiera sea la superficie.

  Art. 3.3.1.2.1

• Los entrepisos bajaron de 2,40 m a 2,30 m

  Un entrepiso destinado a local de primera clase admite 2,30 m de altura mínima, y el local que queda debajo también. Antes ambos pedían 2,40 m. El artículo además incorporó el entresuelo, que admite 2,10 m para usos de primera o tercera clase, y hasta 1,80 m cuando el desnivel entre solados es menor a 0,90 m, el destino es accesorio al local principal o de cuarta o quinta clase, y la superficie del entresuelo no llega a un tercio del local principal.

  Art. 3.3.1.2.4

• Un local de primera clase necesita más ventana que antes

  El área mínima del vano de iluminación se calcula como i = A / x. El divisor x pasó de 12 a 10 para el vano lateral bajo parte cubierta, y de 15 a 12 para el vano lateral libre de parte cubierta. En un local de 12 m², eso lleva el vano exigido de 1,00 m² a 1,20 m² bajo parte cubierta. La ventilación sigue siendo un tercio de la iluminación exigida. El artículo agregó que los locales de primera clase ubicados entre la altura máxima y el plano límite pueden iluminar y ventilar a patio vertical.

  Art. 3.3.2.3

• Los patios bajo cota de parcela perdieron sus medidas mínimas

  La Ley 6.100 les exigía 4 m de lado mínimo y 16 m² de superficie. El artículo sustituido no fija ninguna medida: dice que se consideran conforme a la normativa urbanística y que son aptos para iluminar y ventilar según la clase de local, y manda las zonas de riesgo hídrico a los Reglamentos Técnicos.

  Art. 3.3.1.2.3

• Subdividir un local admite tabiques más altos

  El límite por debajo del cual las partes resultantes no tienen que cumplir cada una las exigencias de uso, dimensiones e iluminación pasó de 1,80 m o un tercio de la altura del local, a 1,80 m o dos tercios. Y en locales de permanencia con luz y ventilación natural se admiten divisiones de más de 1,80 m y hasta esos dos tercios, siempre que los vanos queden por encima de la altura del tabique.

  Art. 3.3.1.5

• El patrimonio se lee en el Código Urbanístico

  Los tres artículos que fijaban los Niveles de Protección Edilicia, los Grados de Intervención con su cuadro y el régimen de rehabilitación quedaron derogados. El Código de Edificación conserva los criterios generales de actuación sobre el bien y remite el grado de intervención admitido al Título 9 del Código Urbanístico. Si un edificio catalogado no puede cumplir todas las condiciones del Código, el profesional presenta alternativas dentro de los ajustes razonables y el organismo de patrimonio define caso por caso el grado de adecuación exigible.

  Art. 3.2.1, 3.2.3, 3.2.4 y 3.2.5

• El capítulo de medios de salida se renumeró entero

  Puertas era el artículo 3.4.6 y pasó a ser el 3.4.3. Escaleras era el 3.4.3 y pasó a ser el 3.4.6. Salidas Exigidas era el 3.4.7.2 y pasó a ser el 3.4.7.4. Coeficiente de Ocupación era el 3.4.7.4 y pasó a ser el 3.4.7.2. La sección Salida para Vehículos se derogó completa y su materia está ahora en el artículo de estacionamiento vehicular del capítulo de habitabilidad. Un informe técnico o un plano que cite artículos de medios de salida por número anterior a 2021 está citando otra cosa.

  Art. 3.4.3, 3.4.6, 3.4.7.2, 3.4.7.4 y 3.4.8

• El diseño sostenible ahora entra por etapas

  En la Ley 6.100 las exigencias ambientales de la envolvente se aplicaban a toda obra nueva o ampliación mayor a 1.000 m². El capítulo reescrito arranca en la etapa 1 sólo con obra mayor de más de 10.000 m² que no tenga más del 80 % de superficie residencial, sigue en la etapa 2 con el resto de la obra mayor, en la etapa 3 con la obra media, y recién en la etapa 4 alcanza a todas las obras nuevas, ampliaciones y refuncionalizaciones. Cada etapa dura hasta el tercer año de aplicación y se cuenta desde la entrada en vigencia de los Reglamentos Técnicos de cada herramienta.

  Art. 3.7.3.2 y 3.7.3.2.1

Qué es nuevo

Lo que antes no estaba regulado.

• Un capítulo entero para edificios existentes

  El Capítulo 3.10 es lo más importante que trajo la reforma para quien ya tiene una propiedad construida. Separa dos situaciones. La primera son las adecuaciones mínimas que corresponden aunque no se haga ninguna obra: adaptar las instalaciones fijas contra incendio de cañería seca, instalar detección en los usos considerados críticos, y adecuar las puertas tijera de ascensor y toda cerradura o traba que impida el libre descenso en cada parada. La segunda son las adecuaciones que dispara una intervención de reforma, renovación, transformación, ampliación o rehabilitación, con criterios propios para accesibilidad, medios de salida, medios de elevación, salubridad, iluminación y ventilación, habitabilidad y techos verdes.

  Art. 3.10

• La Calificación de Calidad del Hábitat Construido

  Un título nuevo crea una calificación por puntaje que pondera lo que el edificio implementó del capítulo de diseño sostenible y sus condiciones de habitabilidad. Es obligatoria en edificios nuevos, y en edificios existentes cuando la ampliación supera el 50 % de la superficie total existente. Por debajo de ese umbral se puede pedir de forma optativa. El cumplimiento del mínimo del Código corresponde al nivel más bajo de la escala. La calificación se mantiene vigente mientras no haya intervenciones que la afecten, y ante cada permiso de obra el propietario y el profesional tienen que informar qué parámetros se vieron afectados.

  Art. Título 6

• La cocina tiene medidas propias

  Antes de la reforma el Código no fijaba dimensiones generales para el local de cocina. Ahora una cocina exige 3,00 m² de superficie y 1,50 m de lado mínimo, con circulación de 0,90 m, pileta de lavar y una mesada de 0,60 m de profundidad. Si trabajan personas se considera local de tercera clase y puede iluminar de forma artificial, pero necesita campana sobre el artefacto conectada al exterior. Si no trabajan personas es de segunda clase y ventila como mínimo a patio vertical. El espacio para cocinar integrado a un ambiente pide 1,50 m de lado y ventilación por conducto aunque el ambiente al que se integra ventile al exterior, y se considera integrado sólo si al menos la mitad de su longitud lo está.

  Art. 3.3.1.6.5

• Estacionamiento de bicicletas

  El módulo mide 1,80 m de largo por 0,60 m de ancho, con 1,20 m de altura libre. En uso residencial va en espacios de acceso común, salvo en edificios con menos de 20 m² de circulaciones, donde se puede sumar un módulo a la superficie de la unidad. También se puede incluir dentro del módulo de estacionamiento vehicular formando una única unidad de uso. En oficinas comerciales con módulos exigidos por la normativa urbanística hay que prever duchas y vestuarios: una ducha de 20 a 50 módulos, dos de 51 a 100, tres de 101 a 150 y cuatro por encima de 151.

  Art. 3.3.1.6.7

• Ruido y vibración de instalaciones mecánicas

  Un artículo nuevo prohíbe que las instalaciones mecánicas y electromecánicas produzcan trepidaciones o ruidos molestos a predios o unidades linderas. Los motores de más de 0,5 HP y las máquinas con movimientos oscilantes van sobre bases sólidas independientes del piso y de las paredes, y ninguna pieza puede quedar a menos de 0,80 m del eje divisorio de predios.

  Art. 3.9.11

Qué conviene mirar

Antes de proyectar, comprar, reciclar o vender.

• El plano registrado prueba superficie, no habitabilidad

  Los planos y actos administrativos del Gobierno de la Ciudad acreditan que el edificio existe y qué superficie tiene, pero no convalidan las condiciones de habitabilidad, seguridad ni accesibilidad si no hay un acto administrativo específico que las avale. Toda situación irregular sobre una materia distinta de la superficie se considera obra en contravención. Es la diferencia entre comprar algo con planos y comprar algo reglamentario.

  Art. 3.10.1

• Si lo relevado no coincide con el plano, vale el plano

  Cuando la superficie que se mide en obra difiere de la del plano, acto administrativo o documentación más reciente, sólo se toma como válida esta última. La superficie no acreditada hay que regularizarla por el artículo de regularización de obras en contravención, y si eso no es posible, la intervención tiene que adecuar la situación irregular a la normativa vigente. Antes de comprar para reciclar, medir y comparar contra el plano registrado es lo primero.

  Art. 3.10.1 y 2.1.14

• La fecha de corte de accesibilidad es el 23 de mayo de 2003

  Los edificios que acreditan existencia anterior a esa fecha se adecúan según la escala del Código: accesible total, accesible, visitable, accesible parcial y accesible restringido, definidas por el porcentaje de superficie de los locales de uso principal que resulta accesible. Los posteriores se rigen por sus planos y actos administrativos. En cualquier caso, una intervención no puede dejar condiciones de accesibilidad peores que las que había.

  Art. 3.10.3.2

• Ampliar más del 50 % obliga a adecuar todo el edificio

  Si la ampliación contiene locales obligatorios del uso principal y su superficie supera el 50 % de la superficie cubierta total existente, hay que adecuar el edificio entero. Si la ampliación sólo trae usos complementarios o de servicio, lo existente puede conservar sus características. Ese mismo 50 % es el umbral que vuelve obligatoria la Calificación de Calidad del Hábitat Construido. Vale la pena mirar el número antes de definir la superficie a ampliar.

  Art. 3.10.3.1.2 y 6.1

• Si los medios de salida no dan, se recorta la población

  Ante una intervención los medios de salida se adecúan a la norma vigente. Cuando no se los puede redimensionar ni agregar para cubrir la población declarada o la teórica según el factor de ocupación, la población admitida se ajusta a lo que los medios de salida existentes puedan evacuar. En un cambio de uso a algo más denso, eso es lo que fija el techo real de la operación.

  Art. 3.10.3.2

• La iluminación existente se conserva salvo que el local cambie de clase

  Los locales que acrediten existencia con iluminación y ventilación por debajo de lo que hoy exige el Código conservan sus características, siempre que la intervención no cambie el destino del local a una clase más restrictiva. Convertir un local de segunda clase en dormitorio lo lleva a primera clase y activa la exigencia completa de vano.

  Art. 3.10.3.2

• Vigencia

  Todas las modificaciones de la Ley 6.438 rigen a partir de los sesenta días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad, el 17 de agosto de 2021. Una obra con permiso otorgado antes de esa fecha se leyó con el texto anterior, y por eso conviene mirar la fecha del permiso antes de comparar un plano contra el articulado de hoy.

  Art. Ley N° 6.438

Cambios artículo por artículo

Tomado de las anotaciones al pie del texto ordenado oficial. Son 138 en total: 25 incorporados, 87 sustituidos, 26 derogados.