Las obligaciones que empiezan cuando la obra termina: el Manual de Mantenimiento que hay que registrar, la conservación de fachadas con su periodicidad de inspección, y el régimen de obras e instalaciones en mal estado o amenazadas por un peligro.
Edificio de 15 a 25 años
inspección cada 15 años
La periodicidad se acorta con la antigüedad.
Edificio de más de 70 años
inspección cada 4 años
Es el tramo más exigente del cuadro.
Manual de Mantenimiento
art. 5.1.1
Lo registra el constructor o profesional responsable al terminar la obra.
Obras en mal estado
art. 5.2
Régimen para lo que está deteriorado o amenazado por un peligro.
5.1Conservación y Mantenimiento de los Edificios en General
Una vez finalizada una obra o instalación, los profesionales, técnicos y/o empresas que hayan intervenido en su ejecución deben hacer entrega de la misma a los usuarios finales o comitentes, garantizando el perfecto estado, funcionamiento y calidad de todas las obras y/o instalaciones ejecutadas.
Los requisitos referidos a la acreditación del estado de conservación y/o mantenimiento, inspecciones, periodicidad, eximiciones, profesionales, técnicos o empresas conservadoras y/o mantenedoras y demás consideraciones se rigen de acuerdo a lo que se enuncie en los Reglamentos Técnicos que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalización y control.
5.1.1Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso
El propietario de un inmueble está obligado a conservar y mantener las mismas en perfecto estado en lo relativo a su uso, seguridad, higiene y estética.
c.Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
d.Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
e.Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
f.Carteles, letreros y maceteros;
g.Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas, chapas metálicas y todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcción;
a.Los inmuebles de planta baja que no excedan los cuatro metros (4,00 m) de altura en su fachada al frente, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera.
b.Los inmuebles destinados sólo a vivienda que en su fachada al frente excedan los cuatro metros (4,00 m) hasta los nueve metros (9,00 m) de altura y se encuentren retirados, como mínimo, tres metros (3,00 m) de la Línea Oficial, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera.
Periodicidad de la inspección de fachada según la antigüedad del edificio
Antigüedad del Edificio
Periodicidad de la inspección
Desde 15 a 25 años
Cada 15 años
Más 25 a 35 años
Cada 12 años
Más 35 a 45 años
Cada 10 años
Más 45 a 55 años
Cada 9 años
Más 55 a 70 años
Cada 5 años
Más de 70 años en adelante
Cada 4 años
Los propietarios de inmuebles están obligados a acreditar una única e improrrogable certificación técnica sobre el estado de los elementos listados, con la periodicidad que se detalla a continuación:
Están eximidos de la citada certificación técnica:
En los casos de eximición mencionados, que posean salientes de cualquier tipo y que las mismas no revistieran mayor peligrosidad para sí o para terceros, el propietario puede solicitar, al Organismo Competente en la materia, que se le exceptúe de este tipo de obligación.
El Organismo Competente en la materia identificará todos los inmuebles existentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la ubicación que les corresponde en la escala de antigüedad prevista, a los efectos de llevar el control del cumplimiento de lo establecido.
Las certificaciones deben ser efectuadas por profesionales con alcances de título en la materia y que su categoría y matrícula los habiliten.
Las obligaciones del presente artículo no excluyen la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana, que como propietario le corresponde.
5.1.7.1Fabricación, reparación e instalación de las Instalaciones contra Incendio
Las Instalaciones Fijas Contra Incendio deben ser fabricadas, reparadas, instaladas y mantenidas por personas humanas y/o jurídicas inscriptas en el “Registro de Fabricantes, Reparadores e Instaladores de Instalaciones Fijas contra Incendios”, que funciona en el ámbito de la Agencia Gubernamental de Control u organismo que el futuro la reemplace.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace, expide el certificado de inscripción que tiene una vigencia anual y se entrega a todas aquellas personas humanas o jurídicas que resulten inscriptas y que cumplan con los requisitos que se establezcan en los Reglamentos Técnicos. Los certificados son de carácter personal e intransferible.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace establece los requisitos para la permanencia, renovación, suspensión y la baja en el Registro, conforme se establezca en los Reglamentos Técnicos.
5.1.7.2Fabricación, reparación, instalación y control de extintores y equipos contra incendio
incendio.
Todos los extintores (matafuegos) y equipos contra incendio deben ser fabricados, reparados, recargados e instalados por personas humanas y/o jurídicas inscriptas en el “Registro de Fabricantes, Reparadores y Recargadores de Extintores (matafuegos) y Equipos contra Incendios” que funciona en el ámbito de la Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace, expide el certificado de inscripción el cual tiene una vigencia anual y es entregado a todas aquellas personas físicas o jurídicas que se encuentren inscriptas y que cumplan con los requisitos que se establezcan en los Reglamentos Técnicos. Los certificados son de carácter personal e intransferible.
Todos los extintores (matafuegos) deben ser fabricados, reparados, recargados e instalados bajo las directrices que se disponen en los Reglamentos Técnicos.
Conjuntamente con el procedimiento de mantenimiento y/o recarga se debe realizar una única revisión y/o control completo del estado de los matafuegos, según lo que indiquen los Reglamentos Técnicos.
5.2Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro
5.2.1Trabajos por Estado de Ruina y Amenaza de Peligro en Edificios o Estructuras
Estructuras Se considera a un edificio o estructura en peligro de ruina, si sus muros o partes resistentes están comprendidos en los siguientes casos, debiendo realizarse las siguientes acciones según corresponda:
Cuando los elementos resistentes de una estructura presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento, o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, el Organismo Competente debe ordenar su demolición o refuerzo previo apuntalamiento, según lo que evalúe más conveniente.
5.2.2Edificios o Estructuras Afectados por otro en Ruinas u otros Peligros
Cuando por causa de derrumbe o ruina de un edificio o estructura se produzcan resentimientos en los inmuebles linderos, el Organismo Competente practicará los apuntalamientos necesarios como medida preventiva.
5.3Instalaciones en Mal Estado
Se considera una instalación en mal estado cuando, estando librada al uso o en funcionamiento, se encuentra en condiciones de peligrosidad latente, sea respecto de la seguridad en general o de la higiene.
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La periodicidad de inspección de fachada depende de la antigüedad del edificio y va de cada quince años a cada cuatro. Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
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Acabás de leer 5 Conservación y Mantenimiento. La periodicidad de inspección de fachada depende de la antigüedad del edificio y va de cada quince años a cada cuatro. Es una obligación del consorcio que rara vez está al día y que en una compraventa aparece como pasivo: una fachada sin inspección vigente es una intimación esperando. El Manual de Mantenimiento, además, es documentación que el propietario tiene que poder entregar. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.