El capítulo que la Ley N° 6.438 incorporó entero y que no existía en 2018: qué se le puede exigir a un edificio terminado, qué puede conservar sin intervenciones, y qué tiene que cumplir cuando se lo reforma, renueva, transforma, amplía o rehabilita.
Estado del capítulo
incorporado entero
Por el artículo 110 de la Ley N° 6.438. No existía en la redacción de 2018.
Qué acredita un plano aprobado
existencia y superficie
No convalida habitabilidad, seguridad ni accesibilidad.
Edificio sin intervenciones
conserva sus condiciones
Siempre que no impliquen riesgo, en especial en salida, incendio, electricidad, térmicas y elevación.
Cuando no se puede adecuar todo
proyecto alternativo
Se propone mitigar o salvar, con las condiciones fehacientemente demostradas.
Concurrencia masiva sin obra
accesibilidad exigible igual
Acorde al uso, según los Reglamentos Técnicos.
3.10.1Generalidades
El presente capítulo es de aplicación a todo edificio y sus instalaciones complementarias que se encuentren terminados, y sean sometidos a una intervención de reforma, renovación, transformación, ampliación y/o rehabilitación. Estas actividades pueden darse solas o combinadas, y pueden incluir, eventualmente, demoliciones parciales.
Los edificios catalogados se rigen según los grados de intervención admitidos en la normativa urbanística de acuerdo al nivel de protección edilicia, y subsidiariamente por los criterios generales establecidos en el presente Capítulo.
Los planos, actos administrativos y/o documentación emitida por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o por organismos o empresas del Estado Nacional acreditan la existencia del edificio y dan cuenta de su superficie, pero no convalidan otras situaciones relativas a las condiciones de habitabilidad, seguridad y/o accesibilidad si no son avaladas por un acto administrativo o documento específico. Toda situación irregular sobre una materia diferente a la objeto de un plano, acto administrativo y/o documentación que acredite la existencia y la superficie del edificio, se considera como Obra en Contravención si no cuenta con el acto administrativo correspondiente.
Cuando la superficie relevada en obra difiere de la superficie informada en el plano, acto administrativo o documentación más reciente, sólo se toma como válida ésta última. La superficie no acreditada mediante plano registrado, acto administrativo o documentación válida debe regularizarse según lo establecido en el artículo 2.1.14CE t.o. · 2.1 Avisos y Permisos2.1.14 Regularización de Obras en ContravenciónIr al artículo “Regularización de Obras en Contravención”. En caso de no ser posible, la intervención debe considerar la adecuación de dichas situaciones irregulares a la normativa vigente.
3.10.2Adecuaciones en Edificios Existentes Sin Intervenciones
Los edificios existentes que no alteren sus condiciones edilicias, de uso, población o superficie pueden conservar las condiciones en que fueron otorgados los actos administrativos, siempre que las condiciones existentes no impliquen algún tipo de riesgo para sus habitantes, linderos, y/o toda persona que los visite o transite, especialmente en lo referido a Medios de Salida, Instalaciones de Prevención de Incendios, Instalaciones Eléctricas, Térmicas o Inflamables y Medios Mecánicos de Elevación.
Las instalaciones contra incendio con suministro directo de agua desde la red pública, deben garantizar la presión suficiente para su operación, o deben adaptarse según las prescripciones que se establecen en los Reglamentos Técnicos.
Las puertas tipo tijera de cabina y rellano de ascensores deben adecuarse garantizando la seguridad y accesibilidad. En los Reglamentos Técnicos se establecen las alternativas y posibilidades a adoptar en cada caso.
Las cerraduras, cerrojos, pasadores u otras trabas de cualquier índole, que impidan el libre descenso en cada una de las paradas, deben ser adecuadas a opciones que lo permitan de acuerdo a las prescripciones que se establecen en los Reglamentos Técnicos.
3.10.3Intervenciones en Edificios Existentes
Cuando se realicen intervenciones de reforma, renovación, transformación, ampliación y/o rehabilitación, el resultado final debe cumplir con la normativa vigente en su totalidad en lo relativo a habitabilidad, salubridad, accesibilidad, seguridad y prestaciones de las instalaciones.
Cuando, por condiciones particulares fehacientemente demostradas no resulte posible adecuar la totalidad del edificio a las normas vigentes actuales, se debe proponer un proyecto alternativo para mitigar o salvar las cuestiones que presenten a la generalidad de las situaciones, salvo que se establezca lo contrario en el capítulo de usos específicos del presente Código.
Las intervenciones que se realicen están alcanzadas por la Calificación de Calidad del Hábitat Construido del Título 6 del presente Código.
3.10.3.1Grado de Adecuación Mínimo Obligatorio según el Tipo deIntervención
Se establecen adecuaciones mínimas obligatorias y situaciones admisibles cuando en una intervención se alteren las condiciones de superficie y/o uso.
3.10.3.1.1Intervenciones Sin Ampliación de Superficie
Según haya o no cambio de uso se debe hacer las siguientes adecuaciones:
3.10.3.1.2Intervenciones con Ampliación de Superficie
Según haya o no cambio de uso se debe hacer las siguientes adecuaciones: a.Sin cambio de uso:
Cuando se amplíe superficie pero el edificio o unidad de uso conserve su uso o destino, la superficie que se amplía debe cumplir con la normativa vigente al momento de la intervención, pudiendo lo preexistente mantener las condiciones previas en cuanto a dimensiones y condiciones de iluminación y ventilación natural, salubridad y accesibilidad, siempre que se acredite su existencia y no sufran modificaciones.
Si la ampliación es parte del mismo volumen o se conserva el acceso por el edificio existente, se deben cumplir con las condiciones de evacuación y accesibilidad teniendo en cuenta la totalidad del edificio. Se pueden evaluar alternativas cuando sea físicamente imposible realizarse, conforme lo determine la Autoridad de Aplicación.
Si la ampliación sólo contempla usos complementarios o de servicio, el edificio existente puede conservar todas las características preexistentes.
Si la instalación contra incendio es unificada, se debe adecuar la reserva de agua y el conjunto de condiciones generales y específicas de protección activa y pasiva a la nueva superficie y se rige por lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.
b.Con Cambio de Uso En los casos en que una intervención con ampliación de superficie incluya cambio de uso o destino de la unidad de uso o edificio, la superficie que se amplía debe cumplir la normativa vigente al momento de la intervención, pudiendo lo preexistente mantener sus condiciones en cuanto a dimensiones y condiciones de iluminación y ventilación natural, salubridad y accesibilidad, en función de las características físicas del edificio y siempre que no se realicen modificaciones, según los criterios generales de adecuación establecidos en el presente capítulo.
Si el edificio existente sufre modificaciones en la distribución de locales, los locales resultantes deben cumplir con la normativa vigente.
Si la ampliación es parte del mismo volumen o se conserva el accesopor el edificio existente, se deben cumplir las condiciones de evacuación y accesibilidad teniendo en cuenta la totalidad del edificio.
La instalación contra incendio se debe adaptar a la intervención, adecuando la reserva de agua y el conjunto de condiciones generales y específicas de protección activa y pasiva a la nueva superficie y se rige por lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.
Cuando en un edificio existente se realice una intervención, son de aplicación los siguientes criterios de adecuación particulares sobre cada condición existente. a.Accesibilidad Los edificios que acrediten su existencia con anterioridad al 23 de mayo de 2003, deben adecuarse según lo establecido en el presente apartado.
Los edificios que acrediten su existencia con posterioridad a esta fecha se rigen según los planos o actos administrativos otorgados. Las adecuaciones que se realicen frente a una intervención deben realizar los ajustes razonables para alcanzar el mayor grado de accesibilidad, dentro de las posibilidades físicas del edificio o unidad de uso.
No se admiten, en el marco de una intervención, condiciones de accesibilidad inferiores a las preexistentes.
Cuando no sea posible alcanzar la accesibilidad total, se debe proponer alternativas que mejoren el grado de accesibilidad, según la siguiente escala admisible:
1.
Accesible Total: la superficie destinada a los locales de uso principal es totalmente accesible, así como la totalidad de los locales complementarios o de servicios.
2.
Accesible: la superficie destinada a locales de uso principal es totalmente accesible, pero los locales complementarios o de servicios, o parte de ellos no lo son.
3.
Visitable: más del cincuenta por ciento (50 %) de la superficie destinada a locales de uso principal es accesible.
4.
Accesible Parcial: entre el veinticinco por ciento (25 %) y el cincuenta por ciento (50 %) de la superficie destinada a locales de uso principal son accesibles.
5.
Accesible Restringido: menos del veinticinco por ciento (25 %) de la superficie destinada a los locales de uso principal son accesibles.
b.
Medios de Salida y Evacuación Los medios de salida deben permitir evacuar la totalidad de la población, y adecuarse a la norma vigente al momento de la intervención. Cuando no fuera posible redimensionar o agregar medios de salida para cumplir con la población real declarada, o la población teórica según el Factor de Ocupación correspondiente a la intervención que se realiza, la población se debe ajustar a la capacidad que puedan evacuar los medios de salida.
-
Cuando cualquiera de los medios exigidos de salida posea elementos constitutivos y/o decorados combustibles, deben ser reemplazados o acondicionados indefectiblemente. Los elementos constitutivos deben tener la resistencia al fuego acorde al sector que sirven y los decorados la reacción al fuego acorde a la protección pasiva requerida.
Las montantes de servicios deben sectorizarse con materiales con resistencia al fuego acorde al riesgo definido según la protección pasiva requerida, y a nivel de cada piso, logrando su hermeticidad;
-
Los plenos de servicios horizontales o inclinados deben sectorizarse con materiales con resistencia acorde al nivel de riesgo definido y en coincidencia con las paredes o tabiques que atraviesen, logrando su hermeticidad;
-
Los medios de escape, horizontales y verticales, deben poseer iluminación de emergencia y señalización fotoluminiscente para facilitar la evacuación.
Salubridad Cuando se realice una intervención que afecte la población de un edificio o unidad de uso, se deben adecuar los servicios de salubridad para dar cumplimiento a lo establecido en el presente Código y según se establece en los Reglamentos Técnicos según el uso y la población resultante. Se debe garantizar un servicio de salubridad para PcD o un baño practicable que asegure el ingreso, aproximación y uso de todos los artefactos por parte de personas con discapacidad o movilidad reducida, según el grado de accesibilidad, de acuerdo a lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.
e.
Iluminación y Ventilación Los locales que acrediten su existencia con condiciones de iluminación y ventilación inferiores a las s exigencias de este código, conservan sus características, siempre que la intervención no implique cambio de destino del local a una clase más restrictiva.
f.
Habitabilidad:
g.
Diseño Sostenible Las herramientas de cumplimiento obligatorio establecidas en el Capítulo 3.7 “Diseño Sostenible” son de cumplimiento optativo en edificios existentes, siempre que las condiciones físicas del edificio o unidad de uso permitan su aplicación.
Retroadaptación Se deben contemplar las estrategias necesarias para cumplir con la reglamentación correspondiente a la adaptación de condiciones existentes para mejorar el desempeño ambiental de los edificios, según el Capítulo 3.7 “Diseño Sostenible”, y lo determinado por el Organismo Competente.
En los Reglamentos Técnicos se establecen los criterios particulares aplicables a cada uso.
Los medios de salida existentes que acrediten el cumplimiento de la norma del momento en que fueron construidos mantienen sus características, incorporándose las mejoras que sean posibles en función de las condiciones físicas, y de acuerdo a lo solicitado por la Autoridad de Aplicación.
Se debe cumplir con lo establecido en el artículo 3.4.6.3CE t.o. · 3.4 Medios de Salida y Accesibilidad3.4.6.3 Caja de EscaleraIr al artículo “Caja de Escalera” del presente Código. En caso de no poder conformarse caja de escalera o de no poder incorporar algún sistema que impida el ingreso y permanencia de humos y gases al medio de salida, se debe presentar una propuesta de adecuación de los hechos constructivos existentes, la que será evaluada por la Autoridad de Aplicación. Dicha propuesta debe cumplir con las siguientes exigencias:
Se debe realizar el cálculo para la nueva población, según se establece en los Reglamentos Técnicos, teniendo en cuenta los parámetros particulares considerados para edificios existentes.
Los elevadores que se agreguen deben cumplir la norma vigente al momento de su instalación.
Cuando se realicen intervenciones con cambio de uso y se modifiquen unidades de uso, se debe cumplir con los locales obligatorios establecidos para cada uso, así como con sus dimensiones mínimas, siempre que las condiciones físicas y estructurales del edificio o unidad de uso lo permitan.
Los Reglamentos Técnicos establecen consideraciones particulares sobre locales específicos en cada uso.
En edificios existentes se admiten módulos de estacionamiento de menor metraje con una tolerancia de hasta un cinco por ciento (5 %) debido a fundamentos estructurales o constructivos, como ser ventilaciones o columnas.
En caso de techos verdes intensivos, se debe presentar el cálculo estructural que demuestre que la estructura existente soporta las nuevas cargas y/o que se calcularon los refuerzos necesarios que aseguren la estabilidad del edificio. Caso contrario, se deben ejecutar techos verdes extensivos con los refuerzos necesarios en la estructura, de manera de asegurar la estabilidad del edificio.
La red de constructoras
Te conectamos con las constructoras que ya compran en tu zona y ofertamos en 24 hs.
Es la novedad más importante del texto ordenado para cualquiera que compre construido. Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
El código dice qué se puede construir. Nosotros te decimos cuánto vale eso, quién lo paga y en cuánto tiempo.
Acabás de leer 3.10 Edificios Existentes. Es la novedad más importante del texto ordenado para cualquiera que compre construido. Fija dos cosas que antes se discutían caso por caso: que un plano aprobado acredita la existencia y la superficie del edificio pero no convalida sus condiciones de habitabilidad, seguridad ni accesibilidad; y que cuando no se puede adecuar todo a la norma vigente hay que presentar un proyecto alternativo de mitigación en lugar de quedar bloqueado. Además, toda intervención queda alcanzada por la Calificación de Calidad del Hábitat Construido. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
¿Qué se puede construir en una dirección?
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva: qué permite el Código Urbanístico ahí, cuántos metros salen y qué vale ese metro.
Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.