Los proyectos de obra deben considerar las características del área en la cual se emplaza y tomar en cuenta sus variables, adyacencia, condicionantes, el estudio de su estilo, su historia, la trama, el tejido urbano y la totalidad de su envolvente edilicia.
Título 3 · PROYECTO
3.1 Estética Urbana
Regula todo lo que el edificio le muestra a la calle: desde qué cota se miden las alturas, la vereda, la cerca y la ochava que el frentista está obligado a construir y conservar, y qué puede o no sobresalir de la Línea Oficial, de los balcones y toldos a las cortinas de seguridad y los conductos de evacuación.
- Cota de parcela
- nivel 0,00
- Frente con más de una Línea Oficial
- una cota por calle
- Pendiente que obliga a graduar el perfil
- 3 %
- Parquización de veredas
- art. 3.1.3.2.1
Es el origen sobre el que se miden los niveles de planta, la altura sobre fachada y el plano límite.
Para respetar la altura máxima que corresponde a cada una.
Sobre la longitud de la Línea Oficial de un mismo frente.
Incorporado por la Ley N° 6.438; no estaba en la redacción de 2018.
3.1.1Generalidades
3.1.2Línea y Nivel
3.1.2.1Plano de Comparación de los Niveles
Se adopta como nivel de origen del plano de comparación para la medición de alturas, el Origen Vertical del Sistema de Referencia Vertical Nacional según la normativa vigente en materia catastral.
3.1.2.2Cota o Nivel de Origen del Proyecto
La Cota de la Parcela determina el nivel 0,00 o nivel de origen sobre el que se determinan los niveles de planta de un proyecto, así como su altura máxima sobre la fachada y plano límite.
En parcelas con Línea Oficial sobre más de una calle, se debe determinar la Cota de Parcela sobre cada una de Líneas Oficiales, a fin de respetar las alturas máximas para cada calle, de acuerdo a la normativa urbanística.
Cuando sobre la longitud de la Línea Oficial de la parcela sobre un mismo frente existiera una pendiente mayor al tres por ciento (3 %), la fachada debe acompañar la pendiente, graduando su perfil, de acuerdo a lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.
En parcelas ubicadas en zonas de barranca, se debe respetar la cota arquitectónica de la barranca.
3.1.2.3Cota Mínima de Riesgo Hídrico
En las zonas de Riesgo Hídrico determinadas en la normativa urbanística, el Organismo Competente en la materia, debe determinar las cotas mínimas de Riesgo Hídrico.
Las condiciones que deben respetar las construcciones que se realicen por debajo de la Cota Mínima de Riesgo Hídrico se establecen en los Reglamentos Técnicos.
3.1.2.4Nivel del Predio y/o Patios en Planta Baja
Los predios y/o patios en planta baja pueden ser excavados o rellenados siempre que la nivelación del mismo garantice un adecuado desagüe pluvial hacia la vía pública. La cota para los desagües de red cloacal debe cumplir con los mínimos exigidos por la empresa prestataria de los servicios sanitarios.
El nivel del predio, de patios y de locales puede ser inferior al nivel de origen del proyecto, siempre que se garantice la evacuación de aguas pluviales y/o líquidos cloacales mediante canalizaciones aprobadas por la reglamentación vigente.
3.1.2.5Materialización de la Línea Oficial
Toda construcción nueva debe respetar el trazado de la Línea Oficial determinada para el predio. En casos donde su trazado no esté materializado o sea de dudosa delimitación, a solicitud del interesado, el Organismo Competente, puede emitir una certificación en donde se defina la Línea Oficial correspondiente al predio en cuestión.
Es obligación conservar el trazado de la Línea Oficial de Esquina según la geometría establecida en la normativa urbanística.
3.1.3Cercas, Veredas y Ochavas
3.1.3.1Obligación de Construir y Conservar Cercas, Veredas y/u Ochavas
Las obras de construcción, mantenimiento, reparación y reconstrucción de veredas, cercas y ochavas enunciados en la presente, deben ejecutarse de conformidad a las normas que se establecen a continuación y las especificaciones técnicas que determine el Órgano Competente. En el caso del acceso vehicular, la obligación del propietario frentista, se extiende a la de ejecutar y mantener el rebaje del cordón y una rampa en las condiciones que determine la normativa de aplicación. El ancho máximo del acceso vehicular debe ser del cincuenta por ciento (50 %) del frente de la parcela, a excepción de aquellos inmuebles afectados a actividades relativas al uso de transporte, logística, carga y descarga, garaje y/o predios con ancho menor o igual a diez metros (10,00 m). En los predios que contengan en su interior construcciones precarias o depósitos de materiales, el Organismo Competente puede ordenar la ejecución de una cerca ciega, a fin de impedir la vista desde un punto situado a un metro con sesenta centímetros (1,60 m), sobre el cordón de la vereda opuesta.
3.1.3.2Veredas en Particular
Las veredas deben ejecutarse con materiales que, por su firmeza, aporten estabilidad, durabilidad y rigidez. Dichos materiales deben ser antideslizantes, resistentes e inalterables al contacto con agua, líquidos en general o fluidos capaces de alterar sus condiciones. Tanto la calidad de materiales para solados de veredas como las pendientes, características, y técnicas de ejecución de las veredas se rigen de acuerdo a los requisitos enunciados en la normativa de veredas y aceras. Las veredas se componen de tres (3) características geométricas básicas: a. La banda de paso o pasillo peatonal, conformado por toda la longitud o extensión destinada a la circulación de peatones libre de obstáculos; b. La pendiente longitudinal, entendida como la inclinación de la vereda en paralelo a la fachada de los edificios; c. La pendiente transversal, entendida como la inclinación de la vereda en perpendicular a la fachada de los edificios.
3.1.3.2.1Parquización de Veredas
Sólo pueden parquizarse aquellas veredas que, junto con el cordón o la franja divisoria que bordea la calzada (solia), tengan un ancho igual o mayor a tres metros y cuarenta centímetros (3,40 m), siguiendo los principios que determine el Organismo Competente.
3.1.3.3Cercas y/o muros en Edificios de Perímetro Libre y Semi Libre
En caso de construirse cercas y/o muros sobre la Línea Oficial o retirados de ésta, los mismos deben ser materializados permitiendo hasta el veinte por ciento (20 %) de tratamiento opaco y el ochenta por ciento (80 %) de tratamiento permeable y/o transparente.
3.1.4Fachadas
3.1.4.1Generalidades
Las partes exteriores de los edificios, fachadas de frente, contrafrente, fachadas interiores a patios, medianeras y cubiertas, deben corresponderse en sus conceptos y lineamientos con la estética arquitectónica conforme lo requiera su emplazamiento y las características de las áreas en la que se encuentren.
Los tanques, chimeneas, antenas, conductos, equipos de aire acondicionado, toldos y cerramientos de seguridad y demás instalaciones y/o construcciones auxiliares (cañerías exteriores y desagües de equipos de aire acondicionado), ya sea que se encuentren colocadas sobre el edificio o de manera aislada, se consideran como pertenecientes al conjunto arquitectónico de aquel y deben hallarse en armonía con la estética del todo.
En obras nuevas, ampliaciones o modificaciones de fachadas principales, los muros divisorios y privativos contiguos a predios linderos de un edificio que resulten visibles desde la vía pública deben recibir similar tratamiento arquitectónico que la fachada principal, en toda su extensión.
3.1.4.2Muros Lindantes con Parques, Plazas, Plazoletas, Paseos Públicos o Vías Férreas
Férreas Cuando un edificio o predio edificado o a edificar se encuentre lindando con parques, plazas, plazoletas, paseos públicos o vías férreas, debe darse a dichos muros lindantes un tratamiento de fachada similar a la fachada a vía pública, pudiendo iluminar o ventilar de acuerdo a lo establecido en la normativa urbanística, y a lo establecido en el artículo 3.3.2 “Iluminación y Ventilación de Locales” del presente Código. La Autoridad de Aplicación puede disponer consideraciones particulares en los Reglamentos Técnicos en función de la situación urbana de cada caso, de conformidad a la normativa urbanística.
3.1.4.3Barandas de Balcones
La baranda o antepecho debe tener una altura no menor a un metro (1,00 m) ni mayor que un metro con veinte centímetros (1,20 m), medidos desde el solado del balcón, y sus caladuras, los espacios entre hierros, balaustres u otros elementos constructivos deben resguardar de todo peligro.
3.1.4.4Agregados sobre la Fachada
Sobre la fachada principal, las cercas y los muros de los pasajes de acceso común, pueden colocarse instalaciones, cajas de conexiones y de medidores que desempeñen la función que requieran las empresas de servicios públicos, debiendo mantenerse en todos los casos fijadas o amuradas en dichos frentes. Todas las instalaciones de calefacción y equipos de climatización, así como sus cañerías de alimentación y desagües, deben estar determinados y diseñados en los proyectos. Se prohíbe la instalación de equipos de climatización en los frentes por debajo de los tres metros (3,00 m) sobre la cota de parcela, cualquiera sea su modelo, técnica o ubicación.
Sólo pueden ser instalados de la L.O. hacia el interior del predio o edificio. En las plantas altas, deben ubicarse en balcones y/o terrazas, salvo que se encuentre determinado en el diseño de la fachada, pudiendo sólo sobresalir un máximo de treinta centímetros (0,30 m) de la línea de fachada, ubicados ordenadamente siguiendo la instalación del conjunto de los usuarios y deben quedar mimetizadas con el frente, o soluciones similares aprobadas por la Autoridad de Aplicación. Deben quedar cubiertos en su totalidad, quedando prohibida su colocación en ménsulas u otro tipo de soportes que sean visibles desde el exterior de cualquiera de sus fachadas.
Se prohíben las instalaciones de equipos de aire acondicionado de tipo “ventana” en la mampostería, éstos pueden instalarse dentro de los vanos de las aberturas.
Para instalaciones de ventilación electromecánica (abertura para la toma y salida de equipos de extracción de aire), se admite una altura mínima de dos metros con cincuenta centímetros (2,50 m) sobre la cota de parcela. La colocación y/o instalación de agregados no establecidos expresamente en este Código son admitidas siempre que no afecten la composición arquitectónica del edificio y la estética del lugar.
3.1.4.5Cortinas de Seguridad y Motores de Accionamiento
Las cortinas de enrollar metálicas de seguridad deben ser del tipo rejas transparentes, de cualquiera de los distintos diseños de caladuras. El sistema y los motores de accionamiento deben ser ubicados en el interior del predio detrás de la L.O.
3.1.4.6Fachada de Vidrio Tipo Integral
Las normas de calidad, de seguridad, mantenimiento y limpieza para el caso de la instalación de este tipo de fachada se establecen en los Reglamentos Técnicos.
3.1.4.7Salientes Sobre Fachada
Sobre la vía pública, se debe garantizar que todo volumen saliente se encuentre libre de riesgos. Ningún elemento de fachada puede sobresalir de la L.O. hasta la altura total de dicho volumen saliente, incluyendo hojas de puertas, hojas de ventanas, celosías, barandas, rejas, cortinas de enrollar y motores de accionamiento.
3.1.4.7.1Salientes de Ornamentos
En la fachada principal sólo se permite sobresalir de la Línea Oficial en los siguientes casos:
- a.En los primeros tres metros (3,00 m) de altura en planta baja:
- 1.Umbrales y antepechos en no más que dos centímetros (2 cm);
- 2.Ménsulas de balcones o voladizos, listeles, guardapolvos y otros motivos de ornato a una altura superior a dos metros con treinta centímetros (2,30 m), contenidos en el espacio delimitado por el plano diagonal que vincula esa altura con la saliente máxima permitida de balcones (S) a la altura de tres metros (3,00 m). Estas salientes no se autorizan en veredas aporticadas;
- 3.No pueden sobresalir de la L.O. las hojas de puertas, hojas de ventanas, celosías, barandas o rejas.
- b.Sobre los primeros tres metros (3,00 m) de altura: Molduras ornamentales y detalles arquitectónicos en forma de pantallas horizontales o verticales que, sin constituir cuerpos cerrados, tengan un saliente máximo de treinta centímetros (0,30 m). Se debe materializar una junta de dilatación con el predio lindero.
3.1.4.7.2Salientes del Cornisamiento
El cornisamento de un edificio puede sobresalir de la L.O. hasta treinta centímetros (0,30 m) o pueden tomar la misma dimensión de la saliente de los predios linderos, siempre que se materialice una junta de dilatación entre ambos cornisamentos.
3.1.4.7.3Toldos
En la fachada principal de los edificios se prohíbe la colocación de toldos fijos. Se pueden instalar toldos rebatibles hacia la Línea Oficial con una saliente máxima de un tercio (1/3) del ancho de la vereda. En las peatonales o calles de tránsito restringido se toma como saliente máxima un octavo (1/8) de la distancia entre L.O. opuestas.
Los toldos deben ser de materiales que por su composición intrínseca sean resistentes al fuego y de fácil limpieza y mantenimiento. Se prohíben los toldos con apoyos sobre la vereda, como así también los que se proyectan sobre el cordón o la línea de alineación de árboles o los que cubren, aún en parte, los accesos a estaciones del Subterráneo. La estructura del toldo debe:
- a.Situarse a una altura mínima de dos metros con cincuenta centímetros (2,50 m) del solado de la vereda;
- b.Estar incluida dentro del vano de la carpintería o estructuras subyacentes que cubre o protege;
- c.En caso de poseer faldones u otras extensiones, sus bordes interiores deben tener una altura mínima de dos metros con cincuenta centímetros (2,50 m) medidos desde la vereda.
3.1.4.8Chimeneas o Conductos para Evacuar Humos o Gases de Combustión, Fluidos Calientes, Tóxicos, Corrosivos o Molestos
Fluidos Calientes, Tóxicos, Corrosivos o Molestos Las chimeneas o conductos se deben ejecutar de modo que no ocasionen perjuicios a terceros y que esos gases o fluidos sean convenientemente dispersados en la atmósfera, evitando molestias.
Los requerimientos necesarios para que sean satisfechos los propósitos del párrafo anterior se establecen en los Reglamentos Técnicos.
3.1.4.9Utilización de fachadas y veredas para Equipamiento Urbano y Señalización
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires puede colocar en la fachada de un edificio y/o en la vereda de un predio las chapas de nomenclatura urbana, de señalización de tránsito, de señalamiento vertical, de indicación de paradas de vehículos de transporte, de nivelación y referencia catastral y otros similares, así como todo otro equipamiento urbano y/o dispositivos y/o artefactos requeridos por los servicios de Seguridad Pública.
3.1.4.9.1 (Artículo 3.1.4.9.1 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
3.1.4.9.2 (Artículo 3.1.4.9.2 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
3.1.4.9.3 (Artículo 3.1.4.9.3 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
3.1.4.9.4 (Artículo 3.1.4.9.4 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
3.1.4.10 (Artículo 3.1.4.10 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
3.1.5 (Artículo 3.1.5 derogado por el Artículo 113 de la Ley N° 6438, BOCBA N° 6194 del 17/08/2021. Vigencia: a partir de los sesenta (60) días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires).
La red de constructoras
Te conectamos con las constructoras que ya compran en tu zona y ofertamos en 24 hs.
Son las obligaciones que se leen desde la vereda y que por eso aparecen primero en una intimación o en una observación del comprador. Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
Del código a la operación
El código dice qué se puede construir. Nosotros te decimos cuánto vale eso, quién lo paga y en cuánto tiempo.
Acabás de leer 3.1 Estética Urbana. Son las obligaciones que se leen desde la vereda y que por eso aparecen primero en una intimación o en una observación del comprador. La vereda rota, el equipo de aire colgado sobre la planta baja o la cortina ciega son incumplimientos del propietario frentista, no del inquilino, y conviene resolverlos antes de escriturar. Acá también está la cota de parcela, que es el nivel cero desde el que se miden la altura máxima y el plano límite que fija el Código Urbanístico. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
¿Qué se puede construir en una dirección?
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva: qué permite el Código Urbanístico ahí, cuántos metros salen y qué vale ese metro.
Tasar gratis
Valuación con precios reales calle por calle. Sin registro y sin que te llame nadie hasta que lo pidas.
Empezar →
Tasar un lote por edificabilidad
Para terrenos en CABA: qué permite el Código Urbanístico en tu parcela y cuánto vale ese metro construible.
Empezar →
Vender con la red
Te conectamos con las constructoras que compran en tu zona y ofertamos en 24 hs. Comparás en vez de aceptar la primera oferta que te llega.
Empezar →
¿Sos constructora?
Decinos qué zonas y qué tipo de operación buscás en CABA. Te mandamos los lotes que matchean antes de que salgan a oferta abierta.
Empezar →
Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.