La cuenta que decide
Compará dos números. El primero es lo que la propiedad vale como vivienda usada, que es su superficie cubierta por el valor de m² construido del barrio. El segundo es lo que vale el suelo, que es la superficie del terreno por la incidencia (ver en el glosario) de la zona, menos el costo de demolición (ver en el glosario).
Cuando el segundo gana, el comprador es un desarrollador y lo edificado es un pasivo. Eso pasa cuando el lote admite bastantes más metros de los que hay construidos, y suele pasar en parcelas (ver en el glosario) grandes de barrios con F.O.T. (ver en el glosario) alto, con una planta baja o un chalet encima.
La demolición de una casa chica en CABA se presupuesta hoy en el orden de 40 a 80 USD por m² cubierto, con retiro de escombros. Sobre 200 m² cubiertos son entre 8.000 y 16.000 USD, y ese número sale del precio del terreno, no del bolsillo del comprador.
Lo que puede impedir la demolición
Antes de ofrecer la propiedad como lote hay que confirmar que se puede demoler, porque tres condiciones lo bloquean y ninguna se ve desde la vereda.
- Catalogación (ir al artículo 9.1.2, Catalogación). Si el inmueble está catalogado con nivel de protección, no se demuele, y a veces ni siquiera se altera la fachada. La ficha del GCBA lo dice por parcela.
- Ley 3056. Los edificios anteriores a 1941 tienen un régimen de protección cautelar: la demolición requiere un trámite ante el organismo de patrimonio, que puede terminar catalogando el inmueble.
- Propiedad horizontal (ver en el glosario). Si la parcela está subdividida en unidades funcionales (ver en el glosario), vender el lote entero exige la unanimidad de los propietarios y la desafectación del régimen. Es una operación distinta y mucho más lenta.
Cómo se publica
Una propiedad a demoler que se publica como casa compite contra casas y pierde: el comprador de vivienda descuenta el estado de conservación (ver en el glosario) y el desarrollador no la encuentra. La publicación tiene que hablar de metros construibles, F.O.T. (ver en el glosario) y altura máxima (ver en el glosario), porque esas son las tres palabras que busca quien va a pagar más.
Y el argumento tiene que estar en números verificables. Un desarrollador no compra una descripción, compra una ficha: superficie del lote, frente (ver en el glosario), fondo, F.O.T., altura, metros vendibles resultantes y afectaciones.