Mercado y tasación
Estado de conservación
Resumen TodoProps
En qué condiciones está la propiedad respecto de lo que le correspondería por su edad, desde a estrenar hasta a refaccionar por completo.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Estado de conservación: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se califica por escala: a estrenar, muy bueno, bueno, regular, malo. Cada escalón vale un coeficiente en la tasación, y la diferencia entre bueno y regular en una misma unidad puede ser mayor que la de dos pisos de altura.
Se evalúa por partes: estructura, instalaciones, carpinterías, terminaciones. Un baño y una cocina viejos bajan el precio más de lo que cuesta renovarlos, y esa brecha es lo que persigue el que compra para reciclar.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un tres ambientes de 70 m² con baño y cocina originales de los años setenta, en una zona donde lo reciclado se vende a USD 2.400/m².
- Valor si estuviera en muy buen estado
- USD 168.000
- Coeficiente por estado regular
- 0,82
- Valor en el estado actual
- USD 137.800
- Costo de reciclar baño y cocina
- USD 18.000
- Diferencia que queda en el medio
- USD 12.200
El mercado descuenta 30.200 por un arreglo que cuesta 18.000. Esa brecha de 12.200 es exactamente lo que persigue el que compra para reciclar y revender.
En la práctica · lectura TodoProps
- Es la única variable que el vendedor puede mover antes de publicar. Pintura y una cocina decente suelen devolver más de lo que cuestan.
- Se evalúa por partes: estructura, instalaciones, carpinterías y terminaciones. Una instalación eléctrica vieja pesa más que una pared despintada.
- El comprador que ya entró a la propiedad usa el estado para pedir descuento. Conviene tener el presupuesto del arreglo antes que él.
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