Mercado y tasación
Apto crédito
Resumen TodoProps
Una propiedad en condiciones de ser comprada con préstamo hipotecario: título en regla, escritura inscripta, planos aprobados y unidad identificable en el plano.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Apto crédito: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
El banco no financia lo que no puede hipotecar sin discusiones. Pide título perfecto, dominio inscripto a nombre del vendedor, unidad funcional con plano aprobado y sin diferencias groseras entre lo construido y lo declarado.
Quedan afuera con frecuencia las unidades con boleto sin escriturar, las que tienen ampliaciones sin registrar, las que están en sucesión sin declaratoria y las que tienen una hipoteca o una inhibición para levantar.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un PH con una ampliación en planta alta construida hace veinte años y nunca registrada. El aviso lo publica como apto crédito.
- Superficie que figura en el plano
- 62 m²
- Superficie construida real
- 88 m²
- Diferencia sin registrar
- 26 m²
- Compradores con crédito que pueden avanzar
- ninguno
- Costo de regularizar plano y estado parcelario
- USD 4.000
- Descuento que pide el comprador al contado
- USD 15.000
Regularizar cuesta 4.000 y no hacerlo cuesta 15.000 de precio más varios meses de venta. La cuenta casi siempre da a favor de sanear antes de publicar.
En la práctica · lectura TodoProps
- Apto crédito no lo decide el aviso: lo decide el escribano del banco mirando el título y el plano.
- Los frenos más comunes son una sucesión sin inscribir, una ampliación sin registrar, una hipoteca sin cancelar o una inhibición vigente.
- No serlo recorta la demanda a los compradores con el total en efectivo, que son los que más negocian.
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