Mercado y tasación
Tasación
Resumen TodoProps
La estimación fundada de cuánto vale una propiedad en un momento dado, con un método declarado y datos verificables detrás.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Tasación: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Una tasación es una estimación de valor, no un precio. Toma una propiedad concreta, la compara con lo que el mercado hizo con propiedades parecidas y devuelve un número acompañado de la explicación de cómo se llegó a él: qué testigos se usaron, qué ajustes se les hicieron y a qué fecha corresponde.
Lo que la distingue de una opinión es que se puede auditar. Si el que la firma no dice de dónde salieron los comparables ni cómo los homogeneizó, lo que entregó es una cifra, no una tasación.
Un valor sin fecha no sirve: el mismo departamento tasado con seis meses de diferencia puede dar distinto porque cambió el mercado, no la propiedad.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un dos ambientes de 58 m² propios en Villa Crespo, seis años de antigüedad, tercer piso al frente. Se toman tres testigos de la misma zona, se los homogeneiza y recién ahí se promedia.
- Testigo A, 55 m², mismo estado
- USD 2.400/m²
- Testigo B, 62 m², contrafrente
- USD 2.250/m²
- Testigo C, 60 m², a estrenar
- USD 2.600/m²
- Valor homogeneizado adoptado
- USD 2.400/m²
- Superficie ponderada
- 61 m²
- Valor estimado
- USD 146.400
- Rango informado
- USD 139.000 a 154.000
El número que se entrega no es 146.400 a secas: es 146.400 con los tres testigos a la vista, la fecha del relevamiento y el rango. Sin eso, es una opinión con decimales.
En la práctica · lectura TodoProps
- Pedí siempre la fecha del relevamiento. Una tasación de hace seis meses en este mercado ya es otro número.
- Si el informe no lista los comparables ni los coeficientes que les aplicó, no se puede auditar y no sirve para discutir con un comprador.
- El valor de publicación, el de cierre y el que reconoce el banco son tres números distintos. Una tasación seria dice cuál está estimando.
- Un rango de más o menos 5 % es normal en producto homogéneo. Si el tasador entrega un valor único y cerrado, está escondiendo la dispersión.
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