Mercado y tasación
Usucapión
Resumen TodoProps
La adquisición del dominio por poseer un inmueble de manera pública, pacífica y continua durante el plazo que fija la ley, declarada por sentencia judicial.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Usucapión: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
El poseedor que ocupa sin título durante veinte años puede pedir que un juez declare que el inmueble es suyo. Con justo título y buena fe el plazo se acorta a diez.
El resultado es una sentencia que se inscribe en el registro y produce un título nuevo. Hasta que eso ocurre, lo que hay es posesión, que se puede vender pero no es dominio.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Se ofrece una casa ocupada de manera continua desde hace veinticuatro años, sin título, como si el juicio fuera un trámite.
- Años de posesión acreditables
- 24
- Plazo legal sin justo título
- 20 años
- Duración estimada del juicio
- de 3 a 6 años
- Costo del juicio y la mensura
- de USD 8.000 a 15.000
- Valor de la casa con título
- USD 120.000
- Precio pedido por la posesión
- USD 75.000
Lo que se compra por 75.000 no es una casa: es una posesión más un juicio de varios años que puede perderse. El descuento del 37 % es el precio de ese riesgo, y hay que decidir si alcanza.
En la práctica · lectura TodoProps
- Pedí la prueba de la posesión: impuestos pagados a nombre del poseedor, servicios, testigos, mejoras con fecha. Sin prueba no hay juicio.
- Con justo título y buena fe el plazo baja a diez años. Es un caso distinto y mucho mejor.
- Mientras no haya sentencia inscripta, lo que se transfiere es posesión, no dominio. La escritura no existe todavía.
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