Mercado y tasación
Método residual
Resumen TodoProps
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del desarrollador.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Método residual: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se parte de la edificabilidad del lote, se estiman los metros vendibles y el precio al que se venderían, y de ahí se descuentan costo de obra, honorarios, impuestos, comercialización, costo financiero y el margen que el desarrollador necesita para hacerlo. Lo que sobra es lo máximo que se puede pagar por la tierra.
Es el método con el que compra un desarrollador, así que es el que explica la oferta que recibe el dueño de un lote.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un lote de 300 m² con capacidad para construir 900 m² vendibles en una zona donde el metro terminado se vende a USD 2.500.
- Metros vendibles
- 900 m²
- Ingreso por ventas
- USD 2.250.000
- Costo de obra, 900 m² a USD 1.200
- USD 1.080.000
- Honorarios, tasas e impuestos
- USD 225.000
- Comercialización y costo financiero
- USD 180.000
- Ganancia del desarrollador, 20 %
- USD 450.000
- Máximo a pagar por la tierra
- USD 315.000
El lote no vale por sus 300 m² de superficie: vale 315.000 porque esa es la plata que sobra después de construir, vender y ganar. Si el desarrollador acepta ganar 15 % en vez de 20 %, puede pagar 112.500 más.
En la práctica · lectura TodoProps
- Cambiá el FOT y cambia la oferta. La misma cuenta con 1.200 m² vendibles en vez de 900 da un valor de tierra completamente distinto.
- La ganancia del desarrollador es la primera variable que se toca en una negociación, y es la que explica por qué dos ofertas por el mismo lote difieren tanto.
- En un ciclo de costos que suben más rápido que los precios de venta, el residual se achica y las ofertas por tierra desaparecen antes que los avisos.
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