Mercado y tasación
Días en mercado
Resumen TodoProps
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Días en mercado: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se cuenta desde la primera publicación. Una propiedad bien tasada concentra las consultas en las primeras semanas, cuando el mercado que ya estaba buscando la ve por primera vez.
Pasado ese período la propiedad se quema: los compradores activos ya la vieron y la descartaron, y los que llegan después la ven publicada hace mucho y suponen que algo tiene.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Dos propiedades equivalentes, una publicada al valor de mercado y la otra 15 % por encima, seguidas durante un año.
- Bien publicada, consultas en el primer mes
- 14
- Bien publicada, días hasta el cierre
- 65
- Bien publicada, precio de cierre
- USD 163.000
- Sobrepublicada, consultas en el primer mes
- 2
- Sobrepublicada, días hasta el cierre
- 310
- Sobrepublicada, precio de cierre
- USD 152.000
La que salió cara tardó cinco veces más y cerró 11.000 más abajo. El precio de publicación no se corrige gratis: se corrige contra el desgaste de la publicación vieja.
En la práctica · lectura TodoProps
- Las primeras tres semanas concentran a los compradores que ya estaban buscando. Es la única vez que la propiedad se estrena.
- Republicar como aviso nuevo no borra el historial: los compradores activos ya la vieron.
- Si vas a bajar el precio, bajalo de una vez y con margen suficiente para volver a entrar en un filtro distinto. Bajar de a 5.000 alarga la agonía.
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