Mercado y tasación
AVM
Resumen TodoProps
Sigla de Automated Valuation Model, la tasación que calcula un modelo estadístico a partir de datos de mercado, sin que nadie visite la propiedad.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen AVM: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Un AVM estima el valor cruzando ubicación, superficie, tipología y series de precios de la zona. Devuelve un número en segundos y, si está bien hecho, también un rango y una medida de confianza.
Lo que no puede ver es el estado interior, la vista, el ruido, la orientación real ni el clima del consorcio. Sobre producto homogéneo funciona bien, y sobre lo atípico se equivoca en la dirección de lo típico.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
El mismo modelo corriendo sobre dos unidades de 50 m² en el mismo edificio, una reciclada a nuevo y otra sin tocar desde 1985.
- Estimación del modelo, unidad reciclada
- USD 110.000
- Cierre real de la reciclada
- USD 128.000
- Estimación del modelo, unidad sin refaccionar
- USD 110.000
- Cierre real de la que está sin tocar
- USD 92.000
El modelo devuelve el mismo número para las dos porque los datos que las diferencian no están cargados en ningún lado. Sobre producto promedio acierta; sobre los extremos tira siempre hacia el medio.
En la práctica · lectura TodoProps
- Sirve para ordenar una cartera o abrir una conversación con un dueño, no para fijar el precio de publicación.
- Un AVM que devuelve un número sin rango ni medida de confianza está escondiendo lo único que hacía falta saber.
- Sobre producto atípico, lote irregular o unidad muy grande, el error crece y siempre en la dirección de lo típico.
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