El corazón morfológico del código viejo: espacio urbano, patios, centro libre de manzana, edificios entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre, alturas, retiros, línea de frente interno, completamiento de tejido y tolerancias.
Espacio urbano
art. 4.1.1
El espacio aéreo abierto del que dependen la iluminación, la ventilación y el asoleamiento de los locales.
Locales que exigen espacio urbano
primera, tercera y quinta clase
Según la clasificación del Código de la Edificación.
Tipologías edilicias
tres
Entre medianeras, de perímetro semilibre y de perímetro libre, cada una con su capítulo.
Completamiento de tejido
cap. 4.10
Igualar la altura a la de los linderos, con casos según cómo estén construidos.
Alturas en casos especiales
cap. 4.11
Cinturón digital, corredor aéreo y cono de altura de Aeroparque.
Tolerancias
art. 4.12.1
El margen admitido sobre los parámetros de tejido.
A los efectos de este Código se denomina así al espacio aéreo abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, vegetación y otros elementos coadyuvantes del saneamiento ambiental.
c)El espacio entre paramentos laterales de los edificios de perímetro libre y semilibre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana;
d)El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro de la misma parcela;
e)Los patios apendiculares que queden incorporados a alguno de los espacios anteriormente enumerados.
4.1.2.1 Carácter y dimensiones de los patios auxiliares (Ver Figura N° 4.1.2.1) La altura de los paramentos en correspondencia con las líneas divisorias entre parcelas se considerará igual a la de los paramentos que los enfrentan.
Se deberán cumplir las siguientes relaciones en función de la superficie mínima adoptada:
a)Superficie mínima = 26m2 Lado mínimo = 4m Rp = h/d = 4; esta relación deberá verificarse en el sentido en el cual ventilen e iluminen los locales. (Ver I.O.)
El arranque de los patios auxiliares o de las áreas descubiertas entre volúmenes edificados dentro de la misma parcela que conformen espacio urbano, es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del mismo, permitiéndose un único escalonamiento en todo su desarrollo.
La cota del plano de arranque se consignará en el proyecto.
4.1.3.3Prohibiciones relativas a las áreas descubiertas
b)La relación entre la altura y separación entre paramentos enfrentados dentro de la misma parcela;
c)Las alturas máximas o fijas de fachada, los retiros obligatorios y los planos límite, inclinados u horizontales, que regulan las alturas máximas admisibles en función del ordenamiento plástico general de los volúmenes edificados;
b)La relación (r) entre la altura (h’) de un paramento y la distancia (d’) a otro paramento que se le enfrente dentro de la misma parcela, será menor o igual a 1,5. La distancia (d’) no podrá ser menor que 4m (Ver Figura Nº 4.2.2b);
c)Cuando se trate de paramentos enfrentados del mismo edificio y de diferente altura, la altura (h’) será igual a la semisuma de las alturas de los paramentos;
d)Las líneas divisorias laterales entre parcelas se considerarán como paramentos de altura igual a las de los paramentos que las enfrenten, debiendo cumplirse lo requerido en el inciso b) de este artículo;
h)Cuando la línea divisoria de la parcela sobrepase la Línea de Frente Interno de la manzana en menos de 3m o coincida con la misma, las construcciones deberán retirarse por lo menos 3m de dicha línea divisoria, si se abren vanos de iluminación y ventilación al espacio libre de manzana (Ver Figura N° 4.2.2h). Las relaciones arriba mencionadas se supeditarán a las disposiciones que sobre altura máxima se establezcan en este Código para los distritos en particular.
a)Cumplan con las reglamentaciones dictadas por la autoridad competente;
b)Su diseño se integre con el espacio libre parquizado del entorno mediante un tratamiento paisajístico.
4.2.2 RELACIÓN ENTRE ALTURA Y SEPARACIÓN DE PARAMENTOS (Ver I.O.) Cumplirá con las siguientes disposiciones:
4.2.3 LÍNEA DE FRENTE INTERNO (Ver I.O.) Línea coincidente con la proyección de los planos que determinan el espacio libre de manzana. Se sitúa paralelamente con respecto a cada L.O. o L.E. a una distancia (d) igual a ¼ (un cuarto) de la medida entre los puntos medios de las L.O. opuestas de la manzana.
En los ángulos del encuentro virtual de las dos trazas de la L.F.I., a una distancia a = 9m de aquél, éstas retrocederán hacia la L.O., con una perpendicular de longitud a’ = 9m.
Desde allí arrancarán sendas paralelas a las L.O. que en su encuentro definirán los límites del espacio libre de manzana. Cuando las L.O. formen un ángulo menor de 80°, la distancia al encuentro virtual de las dos trazas de las L.F.I. será (a’) = 18m, siendo los retiros iguales que en el caso anterior. (Ver Figura N° 4.2.3) Cuando por aplicación del procedimiento establecido precedentemente la extensión del espacio libre de manzana (comúnmente denominada tronera), resulte totalmente comprendida en una parcela de esquina Ver "Parcela de Esquina" en el glosarioDefinido en el código · lectura TodoPropsLa parcela que tiene al menos dos lados adyacentes sobre la vía pública.Ver la definición completa, su conformación no será exigible. En este caso el espacio libre de manzana queda limitado por la intersección de las L.F.I. respectivas.
En todos los casos se garantiza a las parcelas una banda edificable mínima de 16m.
Cuando en una parcela la Línea de Frente Interno de la manzana resulte una línea quebrada, se la podrá regularizar, compensando el avance sobre la L.F.I. de la manzana con la cesión al espacio libre de manzana de un área equivalente a la que se invade, siempre que, a juicio de la Dirección, no se desvirtúe su continuidad.
Cuando por vía de esta regularización se conformen extensiones del espacio libre de manzana, las mismas deberán regirse por el Parágrafo 4.1.1.3 o constituir por sí mismas un Espacio Urbano, si a tales extensiones se abren vanos de iluminación y ventilación.
Ningún paramento o la proyección real o virtual de éstos, con excepción de los que corresponden al basamento, podrá sobrepasar la Línea de Frente Interno, salvo balcones y cornisas como los permitidos para las fachadas principales en el Código de la Edificación.
NO REGIRÁN LAS PRESENTES DISPOSICIONES EN LOS SIGUIENTES CASOS: . Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus lados opuestos resulte inferior a 62m; . Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4.000m2; . Cuando la manzana tenga tres, cinco o más lados; . Cuando la manzana tenga algún lado curvo.
En tales casos la Dirección establecerá mediante disposición, las Líneas de Frente Interno e Interna de Basamento correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario, garantizando a las parcelas una banda edificable mínima de 16m.
4.2.4 LÍNEA INTERNA DE BASAMENTO (Ver I.O.) La Línea Interna de Basamento para las manzanas cuadrangulares será un polígono semejante al de la manzana que lo contiene, trazado mediante paralelas a las L.O. o L.E. a una distancia igual a 1/3 (un tercio) de la medida entre los puntos medios de la L.O. opuestas de la manzana. (Ver Figura N° 4.2.4) En los casos contemplados en el último párrafo del Art. 4.2.3 Ir al artículo 4.2.3, Línea de Frente InternoCPU · 4 Normas Generales sobre Tejido Urbano4.2.3 Línea de Frente InternoIr al artículo, las normas especiales dictadas por la Dirección para toda la manzana, incluirá el trazado de la Línea Interna de Basamento.
El espacio libre de manzana podrá ser invadido hasta la Línea Interna de Basamento con la construcción de un cuerpo cuya altura estará regulada según los distritos. Por encima de dicha altura, sólo podrán sobresalir barandas o parapetos traslúcidos hasta 1,20m de alto.
En los distritos que así lo permitan se podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela con subsuelos destinados a estacionamiento, siempre que se adopten las medidas necesarias para ralentizar el escurrimiento de las aguas de lluvia a los conductos pluviales.
También se podrá utilizar hasta el 80% de la superficie de la parcela afectada a espacio libre de manzana para estacionamiento en tanto se mantengan las condiciones de suelo absorbente exigidas, en este caso, esta superficie no podrá ser computada a los efectos de satisfacer los requerimientos de estacionamiento, salvo en edificios o conjunto de edificios proyectados y construidos en su totalidad por la Comisión de la Vivienda.
Las cercas divisorias de parcelas dentro del centro libre de manzana no podrán sobrepasar una altura máxima de 1,80m.
4.2.5Construcciones Permitidas por sobre los Planos Límite
Por encima de los planos límite determinados según los parámetros establecidos en el Art. 4.2.6 Ir al artículo 4.2.6, Perfil EdificableCPU · 4 Normas Generales sobre Tejido Urbano4.2.6 Perfil EdificableIr al artículo y para cada distrito podrán sobresalir antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos, balizamientos cuando sean exigidos por autoridad técnica competente, chimeneas y parapetos de azoteas. Asimismo se podrá superar en 2m estos planos límite con el sobrerrecorrido del ascensor o con la losa sobre la sala de máquinas del mismo.
En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras sobre L.O., L.E. o L.F.I. podrán superar los 38m, aún cuando el ancho de calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.
4.2.7 ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES (Ver I.O.)
Para el supuesto en que en uno solo de los distritos a los que pertenece la parcela intermedia se permita una mayor ocupación del suelo, este aprovechamiento sólo podrá materializarse hasta una línea imaginaria coincidente con las líneas de fondo de las parcelas linderas no pasantes, frentistas a la misma calle de la parcela, en las que se permita la ocupación mayor. De resultar una línea quebrada ésta podrá regularizarse conforme al criterio del Art. 4.2.3 Ir al artículo 4.2.3, Línea de Frente InternoCPU · 4 Normas Generales sobre Tejido Urbano4.2.3 Línea de Frente InternoIr al artículo para la línea de frente interno (Ver Figura N° 4.2.7.2c). Si la manzana estuviese exceptuada del trazado de L.F.I., la Dirección determinará la línea de deslinde de alturas.
4.2.7.3Altura de edificación en parcelas con frente a calles con nueva Línea Oficial de
a)La relación (R) entre la altura (h) del frente principal y la distancia (d) al eje de la vía pública, R = h/d; y su valor se establecerá en cada uno de los distritos;
b)La relación (r) entre la altura (h’) de los paramentos laterales y la distancia (d’) a los ejes divisorios laterales de la parcela, r = h’/d’; y su valor se establecerá en cada uno de los distritos;
d)La separación d’’’ entre los paramentos enfrentados de un mismo o distintos cuerpos construidos en la misma parcela, que cumplirá con la relación h’’’/d’’’ = r/2, donde (r), se obtiene por aplicación del inciso b) y h’’’ es la semisuma de las alturas de los paramentos enfrentados en toda su longitud. En todos los casos d’’’ > 12m.
Se permitirán las salientes autorizadas en “Limitación de las salientes de las fachadas” del Código de la Edificación, con las siguientes restricciones:
a)En las fachadas laterales, la saliente del balcón será igual o menor que d’/12;
NO REGIRÁN LAS PRESENTES DISPOSICIONES EN LOS SIGUIENTES CASOS: . Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de sus lados opuestos resulte menor a 64m; . Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4.000m2; . Cuando la manzana tenga tres, cinco o más lados; . Cuando la manzana tenga algún lado curvo.
En tales casos la Dirección establecerá mediante disposición, la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por el propietario.
Cuando la superficie de la parcela sea igual o mayor a 2.500m2 o represente un cuarto de manzana siempre que su superficie sea igual o mayor a 1.600m2, la respectiva Línea de Frente Interno podrá no respetarse, siempre que la distancia a las líneas divisorias laterales y de fondo de las parcelas cumpla con la relación (r) a la que se refiere el inciso b) del Art.
4.3.3 y que resulte (d) > 12m.
Además, la parcela deberá cumplir con lo prescripto en el 2° párrafo del inciso a) del Art.
Antes de concederse el permiso de obra, las servidumbres deberán estar formalizadas mediante escritura pública e inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4.3.9Construcciones Permitidas por sobre los Planos Límite
Por encima de los planos límite determinados según los parámetros que se indican en el Art. 4.3.3, podrán sobresalir antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos, conductos, balizamientos cuando sean exigidas por autoridad técnica competente, chimeneas y parapetos de azotea.
4.4.2Características de los Edificios de Perímetro Semilibre
El tejido conformado por los edificios de perímetro semilibre será regulado por los mismos parámetros establecidos en el Capítulo 4.2 y en cada uno de los distritos para los edificios entre medianeras y la relación r = h’/d’ para edificios de perímetro libre, en forma concurrente. (Ver Figura N° 4.4.2) 4.4.3 DISPOSICIONES PARTICULARES (Ver I.O.)
c)Si el edificio se adosa en forma parcial a un muro divisorio existente, su altura y ocupación de la banda edificable estará determinada conforme lo establecido por el inciso a) en la porción adosada a muro divisorio existente y por el inciso b) en la porción no adosada, siendo de cumplimiento obligatorio la relación r = h’/d’ del Art. 4.3.3, inciso b);
Antes de concederse el permiso de obra, las servidumbres deberán estar formalizadas mediante escritura pública e inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
a)La edificación frentista a las vías públicas comprendidas en el Listado “Vías con Líneas Oficiales de Edificación Particularizadas” de la Sección 6 de este Código, deberá respetar los retiros de frente con respecto al eje de calle que allí se indican;
b)Para nueva edificación frentista a vías públicas adyacentes a estaciones ferroviarias, el Consejo realizará un estudio para cada caso y establecerá, mediante resolución, Líneas de Edificación Particularizada;
1 En ningún caso la edificación excederá una línea trazada en la acera, paralela al cordón del pavimento y distante 0,80m de la arista exterior de éste. (Ver Figura N° 4.6.7)
1)La liberación del impuesto por ocupación del espacio aéreo referente a cuerpos salientes cerrados, en relación a la superficie cedida por el Propietario al Órgano de Aplicación;
2)El pago del valor del terreno necesario que se incorpora al dominio público para la formación de la Línea Oficial de Esquina.
Cuadro del artículo 4.6.2 (1 de 3)
4.6.3 TRAZA Y DIMENSIÓN DE LA L.O.E. (Ver I.O.)
a) Caso General (forma ochavada): la traza de la L.O.E. será perpendicular a la bisectriz
del ángulo formado por las L.O. de las calles concurrentes, dependiendo su dimensión de
este ángulo y de la suma de las distancias entre las L.O. según el siguiente cuadro:
S (SUMA DE LOS ANCHOS DE LAS
MENOR DE
DE 75° A
DE 105° A
MAYOR
CALLES CONCURRENTES EN LA
75°
105°
135°
DE 135°
ENCRUCIJADA)
S < 24m
4m
6/8m
4/5m
0
24m < S < 42m
4m
6m
4m
0
42m < S < 70m
4m
5m
4m
0
S > 70m
4m
0
0
0
b) Casos particulares:
1) No es obligatoria la formación de la L.O.E. en:
. Av. Del Libertador entre Austria y Virrey del Pino;
. La esquina de Migueletes y Teodoro García (Predio 9, Manzana 123);
. Av. Luis María Campos entre José Hernández (dos esquinas) y La Pampa;
. La esquina de Av. Luis María Campos y Virrey del Pino (Predio 9, Manzana 101);
. En la calle Florida en el tramo comprendido entre Rivadavia y Av. Pte. Roque Sáenz
Peña.
2) En edificios con acera aporticada:
Se aplicará lo establecido en el inciso a), considerándose en lado aporticado la Línea
Oficial exterior de los pilares y piso altos y el ancho de acera comprendido entre dicha línea
y el cordón de acera correspondiente. (Ver Figura N° 4.6.3)
3) En urbanizaciones especiales:
La L.O.E. de una parcela comprendida en una urbanización especial aprobada por el
Gobierno se ajustará a la traza fijada en la urbanización.
4.6.4 RETIRO OBLIGATORIO DE LA L.O.E.
Cuando exista L.E. deberá también respetarse un retiro obligatorio, hasta una altura de
3m sobre la cota de la parcela de la L.O.E.
Dicho retiro se obtendrá trasladando la traza de la L.O.E., paralela a sí misma y
conservando su dimensión.
4.6.5 EDIFICACIÓN DETRÁS DE LA L.O.E.
En los casos en que fuera obligatorio el retiro previsto en el Art. 4.6.3 podrá edificarse
retirado o detrás de la L.O.E., determinada en el Art. 4.6.3, siempre que se conserve
deslindada la parcela mediante signos materiales que acusen esa L.O.E., a fin de establecer
que la superficie del terreno comprendida entre la traza oficial y la adoptada, pertenece a la
parcela de esquina. Lo precedente no rige para lugares con regulaciones especiales,
expresamente determinados por las normas de zonificación.
4.6.6 L.O.E. QUE COMPRENDE MÁS DE UNA PARCELA
Cuando un eje divisorio entre parcelas intercepte una L.O.E., o las líneas de retiro
obligatorio de aquéllas, la traza correspondiente deberá respetarse en cada parcela. Los
edificios que sobre ella se erijan no podrán tener voladizos, ni retiros, salvo que se
Cuadro del artículo 4.6.2 (2 de 3)
construyan simultáneamente formando una unidad arquitectónica y previo establecimiento
de una servidumbre, la que se instrumentará mediante escritura pública que se inscribirá en
el Registro de la Propiedad Inmueble. La reforma o demolición de la saliente en una parcela
obliga a análogas obras en la otra parcela, a cuyo efecto, la servidumbre deberá establecer
esta obligación.
4.6.7 CUERPOS SALIENTES CERRADOS SOBRE LA L.O.E.
Por encima de los 3m sobre el nivel de la acera, sin rebasar las prolongaciones de las
L.O. concurrentes, se permite que los pisos altos avancen por fuera de la L.O.E., formando
cuerpo saliente cerrado, con un vuelo limitado como sigue:
ÁNGULO FORMADO POR LAS VUELO MÁXIMO DEL CUERPO L.O. CONCURRENTES CERRADO a < 75° 1,50m 1 a > 75° Hasta el encuentro de las L.O.
En las certificaciones de nivel que se expidan para parcelas de esquina, se dejará
constancia de la curvatura del cordón del pavimento actual o del que la Dirección resuelva
adoptar en cada caso. Quedan excluidos de esta obligación las parcelas cuyos propietarios
se comprometan por escrito a no avanzar con cuerpos salientes cerrados sobre la L.O.E., a
ejecutar reformas o ampliaciones internas de edificios existentes o a construir únicamente el
piso bajo.
Si por aplicación de lo establecido precedentemente resultara un chaflán, su resolución
arquitectónica será aprobada por la Dirección.
En los edificios de esquina que avancen en pisos altos hasta el encuentro de las L.O. de
las calles concurrentes, según lo establecido en este artículo, no se permitirá emplazar en la
acera ningún apoyo para soporte del saledizo.
4.6.8 CUERPOS SALIENTES CERRADOS SOBRE EL RETIRO OBLIGATORIO DE LA
L.O.E.
Por encima de los 3m sobre el nivel de la acera, se permite que los pisos altos avancen
por fuera de la Línea de Retiro Obligatorio de esquina siguiendo la prolongación de las
Líneas Oficiales de Edificación hasta su intersección, formando cuerpo saliente cerrado, con
la única limitación de que cuando el ángulo formado por las mismas sea inferior a 75°, dicho
cuerpo tendrá un vuelo máximo de 1,50m.
4.6.9 CONVENIO PARA FORMAR LA LÍNEA OFICIAL DE ESQUINA
4.6.9.1 Bases para los convenios para formar la Línea Oficial de Esquina
A los efectos de lo dispuesto en estas normas el P.E., por intermedio de la Dirección y en
expediente ex profeso, celebrará con los Propietarios de los predios afectados por la Línea
Oficial de Esquina, convenios para la transferencia de dominio sobre una de las siguientes
alternativas:
Cuadro del artículo 4.6.2 (3 de 3)
ÁNGULO FORMADO POR LAS
VUELO MÁXIMO DEL CUERPO
L.O. CONCURRENTES
CERRADO
a < 75°
1,50m 1
a > 75°
Hasta el encuentro de las L.O.
Se suscribirán 3 (tres) ejemplares del convenio, uno quedará en el Expediente, otro se entregará al Propietario y el último se remitirá a la Dirección General Administración de Bienes. El convenio debe perfeccionarse por escritura pública en base a planos de mensura y subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosarioDefinido en el código · lectura TodoPropsLa división de una parcela en dos o más, con la consecuente modificación del estado parcelario y catastral.Ver la definición completa, debidamente aprobados, que adjuntará el Propietario. Cuando el Propietario desistiera de realizar la obra, será invitado por la Dirección a reconocer el convenio suscripto, obligándose a materializar la Línea Oficial de Esquina; en caso contrario dicho convenio quedará automáticamente sin efecto. Los convenios no pueden ser reemplazados por otros, salvo que en este Código se especifique una nueva dimensión o forma de la Línea Oficial de Esquina y aun en tal caso, debe quedar subsistente lo pactado con respecto a la venta o cesión gratuita de la tierra, para la formación de la Línea Oficial de Esquina con la dimensión anterior.
4.6.9.2Liberación del impuesto por ocupación del espacio aéreo por Convenio para
ÁREA APROXIMACIÓN AEROPARQUE AD 610.15 Cuando se proyecten edificios nuevos o se incremente la altura de los edificios existentes ubicados entre el Río de la Plata y una línea marcada a trazos en el plano de Delimitación de Distritos, deberá agregarse al expediente de permiso, un comprobante de referencia de medida de altitudes, expedido por Autoridad Aeronáutica competente.
Toda vivienda que se proyecte y edifique por iniciativa privada o pública deberá responder a los requisitos generales del presente Código y a las dimensiones mínimas indicadas en el Capítulo 4.6 del Código de la Edificación.
Cuando se construyan en una misma parcela uno o más edificios de perímetro libre, éstos deberán emplazarse de tal modo que se asegure el asoleamiento durante tres horas en el solsticio de invierno, de por lo menos el 50% de los locales de primera clase de cada unidad de vivienda.
Es decir, los volúmenes correspondientes a edificios entre medianeras se regirán por las normas del Capítulo 4.2 y las disposiciones especiales establecidas en el distrito de zonificación.
Los volúmenes correspondientes a edificios de perímetro libre se regirán por las normas del Capítulo 4.3 y las disposiciones especiales establecidas en el distrito de zonificación.
Los volúmenes correspondientes a edificios de perímetro semilibre se regirán por las normas del Capítulo 4.4 y las disposiciones especiales establecidas en el distrito de zonificación.
4.9.2 DISPOSICIONES PARTICULARES (Ver I.O.) (Ver Figuras Nros. 4.9, 4.9 a1/a2/a3/b1/b2 y c)
a)Volúmenes independientes De plantearse en la misma parcela la construcción de volúmenes separados e independientes de distinta tipología, la separación entre ellos deberá cumplir las previsiones del Art. 4.3.3;
4.10.2Parcelas Flanqueadas por Edificios de Distintas Alturas
En parcelas cuya línea de frente sea menor o igual a 20m, se podrá completar el tejido construyendo con la altura del edificio más alto de los linderos hasta el punto medio de la parcela, continuando a partir de este punto con la altura del edificio más bajo al cual se adosa. (Ver Figura N° 4.10.2)
4.10.3Parcelas Flanqueadas por Edificio entre Medianeras y Edificio
d)Toda construcción que supere los 35m de altura a encararse en las parcelas afectadas por el cinturón digital deben presentar, con la documentación requerida para lograr el permiso de obra, el certificado a otorgar por la Dirección de Catastro determinando el plano límite correspondiente a la parcela.
El gráfico N° 4.11.1b) determina el método a seguir para obtener el plano límite correspondiente a cada parcela, partiendo de los nodos y distancias determinadas en el mismo.
La referencia a “el cociente” induce a confusión. La expresión debe referirse al resultado de la aplicación del porcentaje del 50% de los dormitorios. Por ello el texto del parágrafo debe integrarse de la siguiente forma:
La referencia a “locales” induce a confusión. La expresión debe referirse a “dormitorios” como lo hace el Parágrafo 4.1.1.1. Por ello el texto del artículo debe integrarse de la siguiente forma:
La referencia a “locales” induce a confusión. La expresión debe referirse a “dormitorios” como lo hace el Parágrafo 4.1.1.1. Por ello el texto del parágrafo debe integrarse de la siguiente forma:
4.1.2.1 Carácter y dimensiones de los patios auxiliares (Ver Figura N° 4.1.2.1) La altura de los paramentos en correspondencia con las líneas divisorias entre parcelas se considerará igual a la de los paramentos que los enfrentan.
Se deberán cumplir las siguientes relaciones en función de la superficie mínima adoptada:
a)Superficie mínima = 26m2 Lado mínimo = 4m Rp = h/d = 4; esta relación deberá verificarse en el sentido en el cual ventilen e iluminen los dormitorios.
El arranque de los patios auxiliares o de las áreas descubiertas entre volúmenes dentro de la misma parcela que conformen un espacio urbano no vinculado con otro espacio urbano, es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del mismo, permitiéndose un único escalonamiento en todo su desarrollo.
La cota del plano de arranque se consignará en el proyecto.
El requisito consignado en el Inc. f) se comprende mejor si se aclara que, como regla, debe cumplirse con las previsiones del Parágrafo 4.1.1.3 y, que la excepción a esta regla general sólo se produce cuando el área descubierta resulta lindera a un eje divisorio de la parcela y su profundidad supera la relación establecida para el patio apendicular. Por ello el texto del artículo debe integrarse de la siguiente forma:
4.2.2Relación entre Altura y Separación de Paramentos
b)La relación (r) entre la altura (h’) de un paramento y la distancia (d’) a otro paramento que se le enfrente dentro de la misma parcela, será menor o igual a 1,5. La distancia (d’) no podrá ser menor que 4m (ver Figura N° 4.2.2b);
c)Cuando se trate de paramentos enfrentados del mismo edificio y de diferente altura, la altura (h’) será igual a la semisuma de las alturas de los paramentos;
d)Las líneas divisorias laterales entre parcelas se considerarán como paramentos de altura igual a las de los paramentos que las enfrenten, debiendo cumplirse lo requerido en el inciso b) de este artículo;
h)Cuando la línea divisoria de la parcela sobrepase la Línea de Frente Interno de la manzana en menos de 3m o coincida con la misma, las construcciones deberán retirarse por lo menos 3m de dicha línea divisoria, si se abren vanos de iluminación y ventilación al espacio libre de manzana. (Ver Figura N° 4.2.2h) Las relaciones arriba mencionadas se supeditarán a las disposiciones que sobre altura máxima se establezcan en este Código para los distritos en particular.
En los ángulos del encuentro virtual de las dos trazas de la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosarioDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Línea de Frente Interno, el límite entre lo que se puede edificar y el espacio libre de manzana.Ver la definición completa, a una distancia a = 9m de aquél, éstas retrocederán hacia la L.O., con una perpendicular de longitud a’= 9m. Desde allí arrancarán sendas paralelas a las L.O. que en su encuentro, definirán los límites del espacio libre de manzana. Cuando las L.O. formen un ángulo menor de 80°, la distancia al encuentro virtual de las dos trazas de las L.F.I. será (a’) = 18m, siendo los retiros iguales que en el caso anterior. (Ver figura N° 4.2.3) Cuando por aplicación del procedimiento establecido precedentemente la extensión del espacio libre de manzana (comúnmente denominada tronera), resulte totalmente comprendida en una parcela, su conformación no será exigible. En este caso el espacio libre de manzana queda limitado por la intersección de las L.F.I. respectivas. Asimismo no será exigible su conformación, en los encuentros de Línea de Frente Interno determinadas por disposiciones particulares (Ej.: AE14; Av. 9 de Julio; U20)(Ver Figura 4.2.3 caso A); así como por diferentes denominadores (Ej.: C3 y R2b) (Ver Figura 4.2.3, caso B).
Cuando en una parcela la Línea de Frente Interno de la manzana resulte una línea quebrada, o genere ángulos diferentes a 90° con las LDP se la podrá regularizar, compensando el avance sobre la L.F.I. de la manzana con la cesión al espacio libre de manzana de un área equivalente a la que se invade, (ver Figura 4.2.3 caso a), cuando en una misma parcela del trazado de la Línea de Frente Interno resulten franjas con capacidad edificatoria, discontinuas, las mismas siempre serán motivo de regularización mediante un estudio particular del caso.
NO REGIRÁN LAS PRESENTES DISPOSICIONES EN LOS SIGUIENTES CASOS: . Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus lados opuestos resulte inferior a 62m; . Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4.000m2; . Cuando la manzana tenga tres, cinco o más lados; . Cuando la manzana tenga algún lado curvo.
En tales casos la Dirección establecerá mediante disposición, las Líneas de Frente Interno e Interna de Basamento correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario, garantizando a las parcelas una banda edificable mínima de 16m.
Corresponde aclarar el área de aplicación y los terrenos especificados dentro del artículo, por ello el texto del artículo debe integrarse de la siguiente forma:
a)Cumplan con las reglamentaciones dictadas por la autoridad competente;
b)Su diseño se integre con el espacio libre parquizado del entorno mediante un tratamiento paisajístico. En los Distritos que no lo prohíban, se podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela con subsuelos destinados a estacionamiento, siempre que se adopten las medidas necesarias para ralentizar el escurrimiento de las aguas de lluvia a los conductos pluviales.
Ralentizar: es el retardo entre la captación y el vuelco de las aguas de lluvia a los conductos pluviales. El retardo entre la captación y el vuelco de las aguas de lluvia será el producto de la diferencia existente entre el caudal generado por la lluvia y el impulsado por un sistema por gravedad o de bombeo independiente de cualquier otra instalación sanitaria.
La diferencia de caudales obliga a acumular el excedente generado al inicio de la lluvia de uno o varios recipientes, cuya capacidad neta será el producto de adoptar el estándar de 100 litros de agua de lluvia por cada m2 de suelo absorbente ocupado por subsuelos destinados a estacionamiento. También se podrá utilizar hasta el 80% de la superficie de la parcela afectada a espacio libre de manzana para estacionamiento en tanto se mantengan las condiciones de suelo absorbente exigidas, en este caso, esta superficie no podrá ser computada a los efectos de satisfacer los requerimientos de estacionamiento, salvo en edificios o conjunto de edificios proyectados y construidos en su totalidad por la Comisión de la Vivienda. Las cercas divisorias de parcelas dentro del centro libre de manzana no podrán sobrepasar una altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosarioDefinido en el código · lectura TodoPropsLa distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.Ver la definición completa de 1,80m.
Para una mejor comprensión de los distintos parágrafos de este artículo y para diferenciarlo de las previsiones del Parágrafo 4.3.3.1 (altura de edificios de perímetro libre en predios de esquina) es necesario aclarar que la rúbrica se refiere a Edificios entre Medianeras en Casos Especiales, sin perjuicio de la generalización posterior de los Parágrafos 4.2.7.2 y 4.2.7.3 por vía de remisión, en el Parágrafo 4.3.3.1. Esto es así como consecuencia del “método espejado” del Código de Planeamiento Urbano que repite disposiciones similares “casi a la letra” para sus tipologías básicas de “edificios entre medianeras” y de “edificios de perímetro libre” en lugar de contar con una “parte general” común a todas las tipologías. El mismo efecto pudo lograrse trasladando todos los parágrafos “espejados” al Capítulo 4.11 y reordenando la numeración de sus parágrafos. Es de destacar que la solución que adopta la Interpretación Oficial se debe a la prohibición del Art. 1.4.1. Ir al artículo 1.4.1, Texto OrdenadoCPU · 1 Generalidades1.4.1 Texto OrdenadoIr al artículo de alterar la numeración asignada por la ley a las disposiciones del Código. Por ello la rúbrica del artículo debe integrarse de la siguiente forma:
4.2.7Altura de Edificios entre Medianeras en Casos Especiales
b)se reemplaza la expresión “uno solo” por la palabra “alguno” en el segundo párrafo. De este modo se aclara que una parcela afectada a tres o más distritos, cuando dos o más de ellos permiten la ocupación total de la parcela y otro no también está alcanzado por esta norma.
La norma debe ser aplicada a todas las Líneas Oficiales de Edificación sean éstas “nuevas” o no. Este supuesto debe ser distinguido con mayor precisión de las parcelas sujetas a ensanche, también objeto de la presente norma. Por ello el texto del parágrafo debe ser integrado de la siguiente forma:
4.2.7.3Altura de edificación en parcelas con frente a calles con Línea Oficial de
Desde un punto de vista urbanístico y arquitectónico, la conformación de la Planta Baja Libre es una propuesta para la unidad urbanística de la Ciudad, que es la manzana condicionando sus parámetros en relación únicamente, con la tipología edilicia a desarrollar, no así en relación con la conformación parcelaria o forma de ocupación de la misma.
Por ello el texto del Parágrafo debe ser integrado de la siguiente forma:
Sin duda se trata de un simple error material que debe ser subsanado unificando ambas dimensiones en 62m.
Los dos últimos párrafos son propios de los “edificios de perímetro libre” y constituyen supuestos tan especiales que ameritan su designación en forma autónoma con números propios de parágrafos. Asimismo deberá aclararse respecto del último párrafo que:
Asimismo es criterio largamente sostenido por los organismos de interpretación y aplicación del Código de Planeamiento Urbano que cuando la línea divisoria de la parcela sobrepase la L.F.I. correspondiente de la manzana en menos de 6m o coincida con la misma, las construcciones deberán retirarse por lo menos 6m de dicha línea divisoria, no teniendo que cumplir la relación (r) a la que se refiere el inciso b) del Art. 4.3.3 pero debiendo cumplir la relación (r”) a la que se refiere el inciso c) del Art. 4.3.3.
Por ello el texto del artículo debe integrarse de la siguiente forma:
La efectiva vigencia del presente artículo se ha visto obstaculizada por la aplicación del viejo principio del derecho civil romano de que “no hay servidumbre sobre la cosa propia”.
Esta aparente contradicción entre el derecho administrativo y el derecho urbanístico con el derecho civil se resuelve aclarando que en el caso de parcelas del mismo propietario la servidumbre puede ser administrativa o constituirse por medio del “destino del padre de familia” previsto en forma expresa en el Art. 2994 del Código Civil. Por ello el texto del artículo debe integrase de la siguiente forma:
4.3.8Mancomunidad de Espacio Aéreo en Caso de Edificios de Perímetro
Antes de concederse el permiso de obra, las servidumbres deberán estar formalizadas mediante escritura pública e inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
c)Si el edificio se adosa en forma parcial a un muro divisorio existente, su altura y ocupación de la banda edificable estará determinada conforme lo establecido por el inciso a) en la porción adosada a muro divisorio existente y por el inciso b) en la porción no adosada, siendo de cumplimiento obligatorio la relación r = h’/d’ del Art. 4.3.3, inciso b);
Antes de concederse el permiso de obra, las servidumbres deberán estar formalizadas mediante escritura pública e inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Para una mejor cita y comprensión del parágrafo deben designarse con letras también los últimos dos párrafos. Son criterios de interpretación necesarios para lograr una mejor solución de urbanismo de detalle que:
a)La materialización de dos o más edificios de la misma tipología en una misma parcela no constituye combinación tipológica.
a)Volúmenes independientes De plantearse en la misma parcela la construcción de volúmenes separados e independientes de distinta tipología, la separación entre ellos deberá cumplir las previsiones del Art. 4.3.3;
e)La materialización de dos o más edificios de la misma tipología en una misma parcela no constituye combinación tipológica.
f)De establecerse en el Distrito de Zonificación correspondiente F.O.T. diferenciados por tipologías el conjunto no podrá superar el menor F.O.T. asignado a cualquiera de ellas.
g)Pueden proponerse compensaciones volumétricas a los efectos de optimizar la estética urbana o el centro libre de manzana, atendiendo los hechos existentes en la misma.
Por ello el texto del parágrafo debe integrase de la siguiente manera:
Parcelas de ancho menor o igual a 14m: separación mínima = 4m.
Parcelas de ancho mayor a 14m: separación mínima = 6m.
En todos los casos el espacio resultante será considerado espacio urbano. . Altura: igualando la altura del edificio a construir con la del edificio entre medianeras.
(Ver Figura N° 4.10.3) Para el caso, en el que un lindero resulta con una altura de distrito menor a la altura del edificio entre medianeras existente lindero al cual se adosa, las consideraciones generales del Capítulo 4.10 serán de aplicación por encima de la altura del distrito de localización.
Los casos encuadrados en el tipo A y en parcelas de hasta 20m de frente que presenten ante la Dirección la correspondiente solicitud de permiso de obra deberán incorporar la documentación técnica que se detalla a continuación: . Fachada del proyecto y de los edificios de la cuadra a la que pertenece el predio, acotando alturas de fachada y de los pisos superiores si existiesen (1:200). . Relevamiento de los muros divisorios a N. P. T. De las terrazas de los edificios linderos con los patios que posean, planta y corte de los patios debidamente acotados (dicha documentación deberá ser verificada y suscripta por un profesional matriculado y especialista en el tema). . Relevamiento fotográfico del predio y de sus espacios linderos, así como del ámbito de la calle, indicando el predio en cuestión y la fecha en la que se realizaron las tomas. . Croquis de la propuesta por: plantas, vistas, cortes, axonométrica del proyecto con los edificios linderos debidamente acotados. . Si es manzana atípica, se deberá entregar una copia de la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosarioDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Línea de Frente Interno, el límite entre lo que se puede edificar y el espacio libre de manzana.Ver la definición completa Particularizada. . Memoria descriptiva.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.