5.1 Nomenclatura de los Distritos y Espacios para Vehículos

5.1.1Nomenclatura

A los efectos de cumplimentar los propósitos y previsiones contenidos en esta Sección, la Ciudad de Buenos Aires se divide en los siguientes tipos de distritos, para los cuales se define el carácter y se regula la subdivisiónDefinido en el código · lectura TodoPropsLa división de una parcela en dos o más, con la consecuente modificación del estado parcelario y catastral.Ver la definición completa de la tierra, el tejido urbanoDefinido en el código · lectura TodoPropsLa relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.Ver la definición completa, la intensidad de uso y los usos del suelo.

Distritos Residenciales - R Son zonas destinadas a la localización preferente de la vivienda con el fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad, admitiéndose, en el caso de los distritos residenciales generales, usos conexos con el residencial.

R1a - Residencial exclusivo de densidad media;

R1b - Residencial exclusivo de densidad media-baja, con altura limitada;

R2a - Residencial general de densidad alta;

R2b - Residencial general de densidad media-baja.

Distritos Centrales - C Se denominan así los agrupamientos de usos: administrativo, financiero, comercial y de servicios, a distintos niveles cuali y cuantitativos, que definen rasgos diferenciales entre distintas categorías de centros. Tales funciones producen algún tipo de molestia (congestión vehicular y peatonal, ruidos, etc.) que podrían perturbar las condiciones de habitabilidad de las áreas residenciales; por ello, en estos distritos sólo se admite el uso residencial con restricciones.

C1 - Área Central;

C2 - Centros Principales;

C3 - Centros Locales.

Distritos de Equipamiento - E Se denominan así aquellas áreas, dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan usos que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus características de tamaño, molestias, etc., no deben localizarse en zonas centrales o residenciales. En estos distritos se admiten también usos complementarios que contribuyan a mejorar la funcionalidad de aquéllos.

E1 - Equipamiento mayorista;

E2 - Equipamiento general;

E3 - Equipamiento local;

E4 - Equipamiento especial.

Distrito Industrial - I Son zonas destinadas al agrupamiento de las actividades manufactureras y de servicio cuya área de mercado es predominantemente la Capital Federal y que por sus características admiten ser localizadas en el ejido urbano.

I1 - Industrial exclusivo;

I2 - Industrial compatible con el uso residencial en forma restringida.

Distrito Portuario - P Área afectada a la actividad portuaria que requiere condiciones especiales para su desarrollo.

Distritos Urbanizaciones Determinadas - U Corresponden a distritos que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos urbanos de características diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación, subdivisión del suelo y plástica urbana.

Distritos Arquitectura Especial - AE Ámbitos o recorridos urbanos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas particulares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno.

Distrito Área de Protección HistóricaDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.Ver la definición completa - APH Son áreas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores históricos, arquitectónicos, singulares o ambientales constituyen ámbitos claramente identificables como referentes de nuestra cultura.

Distritos Renovación Urbana - RU Corresponden a áreas en las que existe la necesidad de una reestructuración integral:

-

Por obsolescencia de algunos de sus sectores o elementos;

-

Por afectación a obras trascendentes de interés público;

-

Por sus particulares condiciones de deterioro en los aspectos físico y económico social.

-

La afectación a Distrito RU implica que, por el término de 2 años a contar desde la adopción de la medida, no se podrá modificar el estado actual de los usos y construcciones, pudiendo solamente llevarse a cabo obras de conservaciónDefinido en el código · lectura TodoPropsEl conjunto de acciones que mantienen un bien en su estado, sin cambiarle el uso ni la forma. En patrimonio es además el criterio con el que se autoriza intervenir.Ver la definición completa y mantenimientoDefinido en el código · lectura TodoPropsLas tareas que conservan un edificio en las condiciones de seguridad, higiene y funcionamiento con las que fue aprobado. Es una obligación del propietario, no una opción.Ver la definición completa.

Distrito Urbanización Futura - UF Corresponden a terrenos de propiedad pública, aún no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como a las tierras destinadas a uso ferroviario, zona de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a esos usos.

Estos distritos están destinados a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo, en base a normas y programas especiales.

Distrito Urbanización Parque - UP Corresponden a áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público.

Distrito Área de Reserva Ecológica - ARE Áreas que por su carácter ambiental, su configuración física y su dinámica evolutiva, dan lugar a la conformación de ambientes naturales donde las distintas especies de su flora y fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad, ya sea mediante el mantenimiento de las condiciones naturales o con el aporte de un manejo científico.

Áreas de Desarrollo Prioritario - ADP Son aquellos polígonos que se delimitan para lograr los objetivos del Art. 8.1.2CPU · 8 De la Renovación Urbana8.1.2 ObjetivosIr al artículo por medio de la realización de desarrollos públicos o privados superadores de la situación actual. La zonificación preexistente a la delimitación de un área de desarrollo prioritarioDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Área de Desarrollo Prioritario, la categoría de distrito que el Código Urbanístico usa para zonas donde busca orientar el desarrollo urbano.Ver la definición completa mantendrá plena vigencia en todo lo que no sea objeto de un convenio urbanístico.

5.1.2Documentos: Planos, Cuadros, Gráficos y Figuras

Los planos, cuadros y gráficos que se mencionan en el texto del presente capítulo se consideran parte integrante del mismo. Los planos definen o complementan al texto con carácter de norma gráfica, para una interpretación integral del mismo. Las figuras tienen carácter meramente ilustrativo y ejemplificativo a los efectos de facilitar la comprensión y aplicación de este Código.

5.1.3Ubicación de Distritos

La ubicación y deslindes de los distritos especificados están indicados en el plano de delimitación de distritos, que en adelante se designa como Plano de Zonificación y por los planos particularizados en casos de Urbanizaciones Determinadas, Distritos de Arquitectura Especial y Distritos APH.

5.1.4Delimitación de Distritos

Los deslindes que corresponden a manzanas completas deben ser interpretados como referidos al eje de la calle.

Los deslindes que bordean una calle deben ser interpretados como correspondientes a las parcelas frentistas a dicha calle.

5.1.4.1 Usos en parcelas frentistas a deslinde de distritos (Ver I.O.) En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre los distritos residenciales (R1 y R2), centrales (C1, C2 y C3) y de equipamiento (E1 y E3) en cualquiera de sus combinaciones, se admitirán indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito. En el caso de lotes pasantes con frente a dos o más calles, los usos del Distrito correspondiente a cada frente, no podrán extenderse más allá de la Línea Interna de BasamentoDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Línea Interna de Basamento, el límite hasta donde puede llegar el basamento antes del centro libre de manzana.Ver la definición completa o, en su defecto, de la mitad de la parcela. En el caso del Distrito R1, sólo será de aplicación lo indicado precedentemente para los locales preexistentes al 1º/10/1984 en las parcelas de esquina.

En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde de áreas de desarrollo prioritario (ADP), con los distritos de zonificación general descriptos en el párrafo anterior, en cualquiera de sus combinaciones, se podrán admitir indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito, zona o subzona, previo dictamen favorable del Consejo.

En los Distritos de Urbanización Determinada (U) las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre zonas o subzonas dentro de estos, se podrán admitir indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos, previo dictamen favorable del Consejo, debiéndose respetar las normas de tejido de cada distrito, zona o subzona.

En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre el distrito de equipamiento E2 y el Distrito Industrial I, se admitirán indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito.

5.1.4.2 (Ver I.O.) No será de aplicación lo establecido en el Parágrafo 5.1.4.1 para los usos y actividades de impacto ambiental con relevante efecto.

5.3.1Requerimientos de Espacio para Carga y Descarga

Toda función que por su índole implique la necesidad de maniobras de vehículos de carga, deberá contar con la previsión de espacios adecuados para que las operaciones de carga y descarga se cumplan obligatoriamente dentro de la parcela y en forma de no afectar el tránsito en la vía pública.

Se entiende por tales operaciones, además de la carga y descarga propiamente dicha de los vehículos, las maniobras que éstos tengan que realizar para salir marcha adelante y la espera de los mismos. Esta superficie será independiente de la requerida en el Cuadro de Usos N° 5.2.1.

5.3.2REQUERIMIENTO DE GUARDA Y ESTACIONAMIENTO Y DE ESPACIO GUARDACOCHE

• a)Guarda y estacionamiento:
• b)Espacio guardacoches:
• c)Tolerancia:

Movimiento vehicular: Cada vehículo deberá tener asegurado, con respecto a la vía pública, directo acceso con ingreso y egreso hacia y desde su correspondiente cochera, dentro del local, sin que ello implique movilizar ningún otro vehículo para abrir pasoDefinido en el código · lectura TodoPropsEl espacio de circulación que vincula los locales de un mismo nivel. Como la escalera, es medio de salida antes que pasillo.Ver la definición completa y se deberá demostrar gráficamente la posibilidad de estacionar en cada cochera con mínima maniobra y sin obstáculos, de acuerdo con las medidas mínimas de las cocheras, según vehículos a estacionar o guardar y de las circulaciones de acceso a los mismos, que se establecen en el Código de la Edificación.

Las condiciones antes enunciadas deberán ser demostradas gráficamente en planos de plantas a escala conveniente para su comprensión (1:100 ó 1:50) con indicación de maniobras cuya razonabilidad quedará librada al juicio de la Dirección, procurando reducirlas al mínimo para evitar exceso de ruidos y emanaciones de gases;

Movimiento vehicular: Cada vehículo deberá tener acceso directo desde la vía pública.

Se admitirá la reducción de hasta 1 (un) módulo de estacionamiento requerido en el Cuadro de Usos N° 5.2.1 cuando resulte necesario para el cumplimiento de las medidas de los módulos de estacionamiento especiales exigibles.

5.3.3Disposiciones Especiales para el Área Microcentro

En el área comprendida por Av. de Mayo, calle Bernardo de Irigoyen, calle Carlos Pellegrini, Av. Córdoba, Av. Leandro N. Alem, Av. Rivadavia y calle Bolívar (denominada “Microcentro”) está prohibida la construcción, ampliación y habilitación de GaragesDefinido en el código · lectura TodoPropsLa parcela o el edificio, o una parte de ellos, con la función de guardar vehículos, sea como uso exclusivo o complementario de otro.Ver la definición completa y/o playas de estacionamiento cubiertasDefinido en el código · lectura TodoPropsEl elemento constructivo que protege el edificio en su parte superior. Es la que se convierte en terraza, en techo verde o en el problema más caro de un consorcio.Ver la definición completa o descubiertas con las siguientes excepciones:

• 1)Edificios de oficinasDefinido en el código · lectura TodoPropsEl local de trabajo donde se hacen tareas técnicas o administrativas. Es local habitable, y por lo tanto tiene que iluminar y ventilar como tal.Ver la definición completa, bancarios, de vivienda y hotelería en cuyo caso resulta optativo el cumplimiento de los requerimientos de estacionamiento establecidos en el Cuadro de Usos N° 5.2.1a), siendo este requerimiento la superficie máxima pasible de ser destinada a Garage.
• 2)Terminales de ómnibus para transporte de pasajeros y estaciones terminales aéreas, navieras y ferroviarias y para recorridos turísticos: Solo podrán estar ubicadas sobre avenidas y deberán poseer un espacio interno para la ubicación de los vehículos destinados al transporte de pasajeros, así como para su ascenso y descenso.
• 3)La prohibición no regirá para las parcelas frentistas a las Avenidas Córdoba, Corrientes, Presidente Roque Sáenz Peña, Leandro N. Alem, de Mayo y las calles Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

5.3.4Casos Especiales

5.3.4.1 (Ver I.O.) Los requerimientos de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previstos en el Cuadro de Usos N° 5.2.1, serán optativos para los edificios que se hallaren en las siguientes condiciones:

• a)En parcelas cuyo ancho libre sea menor de 10m (diez metros). Sin embargo, cuando dichas parcelas estén ubicadas en los Distritos R2a y superen los 200m2 de superficie, y cuando se trate de obras nuevas, será exigible un espacio guardacoches con una superficie mínima de 80m2 o cumplir con el requerimiento de estacionamiento definido en el Cuadro de Usos N° 5.2.1. A estos efectos se permitirá compartir un acceso único entre predios linderos mediante la constitución de una servidumbre de pasoDefinido en el código · lectura TodoPropsEl espacio de circulación que vincula los locales de un mismo nivel. Como la escalera, es medio de salida antes que pasillo.Ver la definición completa.
• b)En edificios preexistentes cuando cuenten con planos aprobados con anterioridad al 01/05/1977 en los que se prevean los siguientes usos: . Agrupamiento Educación en todos sus rubros . Vivienda individual . Vivienda colectiva . OficinaDefinido en el código · lectura TodoPropsEl local de trabajo donde se hacen tareas técnicas o administrativas. Es local habitable, y por lo tanto tiene que iluminar y ventilar como tal.Ver la definición completa comercial . Estudios y consultorios profesionales
• c)En las actividades productivas a desarrollarse en los distritos de zonificación R2a, R2b, R2bIII, C1, C2, C3 y E3 cuyo ancho de calle sea menor a 17,30m, los requerimientos de carga y descarga son de cumplimiento obligatorio no siendo de aplicación lo dispuesto en el inciso a) de este parágrafo (Art. 6º Ley Nº 2.216, B.O. Nº 2.614, Publ. 29/01/2007).

Para las actividades productivas a desarrollarse en los Distritos de Zonificación R1a, R1bI y R1bII, sin perjuicio del cumplimiento de lo establecido en el Art. 6°, el Consejo evaluará en cada caso, la conveniencia o no de su localización. (Art. 7º Ley Nº 2.216, B.O Nº 2.614, Publ. 29/01/2007).

5.3.4.2En edificios ampliados

• 1)Cuando la ampliación supere el 50% de la superficie cubiertaDefinido en el código · lectura TodoPropsEl elemento constructivo que protege el edificio en su parte superior. Es la que se convierte en terraza, en techo verde o en el problema más caro de un consorcio.Ver la definición completa preexistente, los requerimientos de espacio guardacoches previstos en el Parágrafo 5.3.4.1a) y de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previsto en el Cuadro de Usos N° 5.2.1 serán exigibles en función de la superficie total resultante de sumar lo existente y lo ampliado, salvo el caso de edificios catalogados conforme las previsiones de la Sección 10.
• 2)Cuando la ampliación no supere el 50% de la superficie cubierta preexistente, los citados requerimientos serán exigibles en función de la superficie de la obra nueva correspondiente a la ampliación salvo el caso de edificios catalogados conforme las previsiones de la Sección 10.

No serán exigibles dichos requerimientos, cuando las ampliaciones no superen el 50% de la superficie cubierta preexistente, en los siguientes usos: . Agrupamiento Educación en todos sus rubros . Vivienda individual . Vivienda colectiva . OficinaDefinido en el código · lectura TodoPropsEl local de trabajo donde se hacen tareas técnicas o administrativas. Es local habitable, y por lo tanto tiene que iluminar y ventilar como tal.Ver la definición completa comercial . Estudios y consultorios profesionales

5.3.4.3En edificios reformados o transformados

Cuando el valor de las reformas o transformaciones supere el 50% del valor de las construcciones preexistentes, se deberá cumplir con los requerimientos de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previstos en el Cuadro de Usos N° 5.2.1 en función de la totalidad de la superficie cubiertaDefinido en el código · lectura TodoPropsEl elemento constructivo que protege el edificio en su parte superior. Es la que se convierte en terraza, en techo verde o en el problema más caro de un consorcio.Ver la definición completa de los mismos. La determinación del porcentual, así como el valor al cual se refiere, se llevará a cabo con la intervención de los organismos competentes.

Cuando el valor de las reformas o transformaciones no supere el 50% del valor de las construcciones preexistentes, los citados requerimientos no serán exigibles.

5.3.4.4Prohibición de construir Garages

En los Distritos Residenciales R1 se prohíbe la construcción de edificios destinados exclusivamente a GaragesDefinido en el código · lectura TodoPropsLa parcela o el edificio, o una parte de ellos, con la función de guardar vehículos, sea como uso exclusivo o complementario de otro.Ver la definición completa Particulares o Comerciales, admitiéndose únicamente Garages Privados o Garages Colectivos Particulares como complementarios de la vivienda individual o colectiva respectivamente.

5.1.4.1Interpretación Oficial

La cita y comprensión del parágrafo se simplifica designando sus párrafos con letras. En el supuesto de hecho del Inc. b) la duda debe resolverse según las previsiones del Parágrafo 4.2.7.2.

En el supuesto previsto en el Inc. d) debe entenderse que el Consejo también puede resolver las cuestiones suscitadas entre una zona o subzona de un Distrito U y otro Distrito U o de zonificación general. Este criterio se apoya en la referencia final que la norma realiza a “distrito, zona o subzona”, y es consecuencia directa de la competencia asignada al Consejo por el primer párrafo del Art. 5.2.1.CPU · 5.2 Normas Generales sobre Usos del Suelo5.2.1 Interpretación Oficial: Referencias del cuadro de espacios para carga y descargaIr al artículo El último inciso debe adecuarse a la existencia de dos Distritos I, el I1 y el I2 en el sistema actual del Código de Planeamiento Urbano. Por ello el texto del Parágrafo debe integrarse de la siguiente manera:

5.1.4.1 Usos en parcelas frentistas a deslinde de distritos

• a)En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre los distritos residenciales (R1 y R2), centrales (C1, C2 y C3) y de equipamiento (E1 y E3) en cualquiera de sus combinaciones, se admitirán indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito. En el caso del Distrito R1, sólo será de aplicación lo indicado precedentemente para los locales preexistentes al 1°/10/1984 en las parcelas de esquina.
• b)En el caso de lotes pasantes con frente a dos o más calles, los usos del distrito correspondiente a cada frente, no podrán extenderse más allá de la Línea Interna de BasamentoDefinido en el código · lectura TodoPropsSigla de Línea Interna de Basamento, el límite hasta donde puede llegar el basamento antes del centro libre de manzana.Ver la definición completa o, en su defecto, de la mitad de la parcela. En caso de duda se aplicará lo dispuesto en el Parágrafo 4.2.7.2.
• c)En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde de áreas de desarrollo prioritario (A.D.P.Definido en el código · lectura TodoPropsSigla de Área de Desarrollo Prioritario, la categoría de distrito que el Código Urbanístico usa para zonas donde busca orientar el desarrollo urbano.Ver la definición completa), con los distritos de zonificación general descriptos en el Inc. a), en cualquiera de sus combinaciones, se podrán admitir indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito, zona o subzona, previo dictamen del Consejo.
• d)En los distritos de urbanización determinada (U) las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre zonas o subzonas dentro de éstos, se podrán admitir indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos, previo dictamen favorable del Consejo, debiéndose respetar las normas de tejido de cada distrito, zona o subzona. El mismo criterio se aplicará a los deslindes con otros distritos.
• e)En las parcelas frentistas a calles o avenidas cuyo eje sea deslinde entre el distrito de equipamiento E2 y los distritos industriales I1 e I2, se admitirán indistintamente los usos permitidos en cualquiera de ellos respetándose las normas de tejido de cada distrito. En el caso del Distrito I1 no se admitirá el uso vivienda.

5.1.4.2Interpretación Oficial

Es necesario entender el Parágrafo conforme la actual nomenclatura de la Ley N° 123 de Evaluación de Impacto Ambiental tras su reforma por Ley N° 452. En consecuencia la referencia debe centrarse en los usos o actividades de Impacto ambiental con relevante efecto.

Por ello el texto del Parágrafo debe integrarse de la siguiente forma:

5.1.4.2

No será de aplicación lo establecido en el Parágrafo 5.1.4.1 para los usos, actividades, proyectos, programas o emprendimientos de Impacto ambiental con relevante efecto.

5.3.4.1Interpretación Oficial

La comprensión del Parágrafo se simplifica eliminando la letra “y” entre “R2a” y “superen” y la palabra “cuando” entre “y” y “se trate”. Por ello el texto del Parágrafo debe integrarse de la siguiente manera:

5.3.4.1

• a)En parcelas cuyo ancho libre sea menor de 10m (diez metros). Sin embargo, cuando dichas parcelas estén ubicadas en los Distritos R2a, superen los 200m2 de superficie, y se trate de obras nuevas, será exigible un espacio guarda coche con una superficie mínima de 80m2 o cumplir con el requerimiento de estacionamiento definido en el Cuadro de Usos N° 5.2.1. A estos efectos se permitirá compartir un acceso único entre predios linderos mediante la constitución de una servidumbre de pasoDefinido en el código · lectura TodoPropsEl espacio de circulación que vincula los locales de un mismo nivel. Como la escalera, es medio de salida antes que pasillo.Ver la definición completa.
• b)En edificios preexistentes cuando cuenten con planos aprobados con anterioridad al 01/05/1977 en los que se prevean los siguientes usos: . Agrupamiento Educación en todos sus rubros . Vivienda individual . Vivienda colectiva . OficinaDefinido en el código · lectura TodoPropsEl local de trabajo donde se hacen tareas técnicas o administrativas. Es local habitable, y por lo tanto tiene que iluminar y ventilar como tal.Ver la definición completa comercial . Estudios y consultorios profesionales