La renta corriente es baja y está medida
En la subzona maicera de la zona núcleo, la hectárea promedió USD 17.900 entre enero y julio de 2026 y el arrendamiento de la campaña 2025/26 fue de USD 570. La división da una renta bruta anual del 3,17 %, y el relevamiento aclara algo importante: ese fue el MÁXIMO de la serie, cuyo piso es 1,33 % y cuyo techo previo era 4,06 %.
Son treinta y un años de alquiler para recuperar el precio de compra, o sea un múltiplo de renta de 31, y eso antes de descontar el inmobiliario rural, Bienes Personales y los gastos de administración. Descontados, el plazo se estira bastante.
Dicho de otra manera: si la tierra no se apreciara nunca, comprar campo en la zona núcleo sería un bono en dólares al 3 % con riesgo climático y sin liquidez. Nadie lo compraría, y sin embargo se compra. La explicación está en el otro término.
La apreciación es el supuesto que decide todo
La serie de precios de la tierra del núcleo tiene dos lecturas que son ciertas al mismo tiempo, y quien vende un campo elige una y quien compra elige la otra.
La lectura optimista: quinto año consecutivo de suba nominal, de USD 13.950 en 2021 a USD 17.900 en 2026, superando el máximo nominal de 2012 que era de USD 17.350. La lectura pesimista: aquellos USD 17.350 de 2012 equivalen a unos USD 25.300 de hoy, así que en términos reales la tierra todavía está 28,5 % por debajo de su máximo, catorce años después.
Las dos son verdad. Lo que hay que sacar de ahí es que la tierra puede pasar una década sin recuperar un pico, y que una TIR calculada con apreciación constante está suponiendo lo que tiene que demostrar.
La cuenta, con el flujo a la vista
Un flujo de compra tiene tres partes: la salida del año cero, que es el precio más los gastos de escritura; el ingreso neto de cada año, que es el arrendamiento menos los impuestos y los gastos; y el valor de reventa del último año, menos la comisión.
Sobre una hectárea de USD 17.900, con USD 570 de arrendamiento, USD 40 anuales de impuestos y gastos, 5 % de gastos de compra, 4 % de gastos de venta y un horizonte de diez años, la TIR sale así: cerca de 2 % anual si la tierra no se aprecia nada, cerca de 3,8 % si se aprecia 2 % por año, y cerca de 5,6 % si se aprecia 4 %.
El rango entre las tres puntas es de tres puntos y medio, y lo único que cambió entre ellas es un supuesto que no se puede pactar. Ese es el resultado real de esta guía: la TIR de un campo no la decide el campo, la decide la expectativa. Por eso se publica como banda y nunca como cifra única, que es la misma regla que el sitio aplica al residual de un lote urbano.
El tablero que está más abajo hace la misma cuenta con una diferencia que conviene mirar de frente: convierte los 19 quintales del contrato al precio de la soja de HOY y no al de la campaña que relevó el informe. Por eso ahí el arrendamiento sale más alto que estos USD 570, y con él la renta y las tres puntas de la TIR. Las dos cuentas son correctas y contestan dos preguntas distintas: cuánto rindió el año pasado, y cuánto rendiría el mismo contrato si se liquidara con el grano de ahora.
Si querés armar el flujo con tus propios números, la calculadora de retorno inmobiliario hace la cuenta de un flujo con su valor de reventa, y sirve igual para una hectárea que para un departamento.
- Sin apreciación de la tierra: alrededor de 2 % anual
- Con 2 % anual de apreciación: alrededor de 3,8 %
- Con 4 % anual de apreciación: alrededor de 5,6 %
- Todas en dólares, a diez años, con gastos de compra y venta adentro
Contra qué se compara, y por qué la comparación es tramposa
La comparación honesta no es contra un plazo fijo en pesos, porque un plazo fijo en pesos y un campo en dólares no son la misma unidad. Es contra un activo en dólares de riesgo parecido, y ahí la tierra tiene dos cosas a favor que no aparecen en la TIR.
La primera es que no se desgasta. Un departamento hay que refaccionarlo y su renta descontada tiene que pagar esa reposición; una hectárea bien manejada produce igual dentro de treinta años. Por eso la tierra admite una renta más baja sin que eso la vuelva un mal negocio.
La segunda es que es un activo real en un país con historia monetaria. Buena parte de la demanda de campo argentino no busca rendimiento sino refugio, y un activo que se compra por refugio cotiza por encima de lo que su flujo justifica. Eso no es una anomalía del mercado: es el mercado.
Lo que sí conviene mirar del otro lado es la liquidez. Vender una hectárea lleva meses y a veces años, y el costo de salida es alto. En una comparación de TIR eso no aparece, y en una necesidad real aparece entero. Los índices y las cotizaciones del sitio sirven para poner las alternativas en la misma unidad antes de decidir.