Por qué dos lotes juntos valen más que separados
Un lote de 8,66 m de frente admite una planta angosta, con un solo departamento por piso y una circulación que se come una proporción alta de la superficie. Dos lotes iguales englobados dan 17,32 m de frente, dos o tres unidades por piso y la misma escalera y el mismo ascensor repartidos entre más metros vendibles.
El resultado es que la incidencia por m² vendible baja y el proyecto entero mejora su margen. Por eso un desarrollador que está comprando el lote de al lado paga por el tuyo más que el mercado: no está comprando tu terreno, está comprando la esquina de su proyecto.
Ese es el escenario en el que un vendedor tiene más poder de negociación del que cree, y el que más seguido se desaprovecha por vender apurado y sin saber que el vecino ya vendió.
Qué exige la norma
El Código Urbanístico fija medidas mínimas de frente y superficie en su artículo de División y Parcelas Mínimas, y varían según el distrito. El procedimiento de la subdivisión y redistribución parcelaria está en el artículo siguiente, y las parcelas ya edificadas tienen el suyo. Una subdivisión que deje una parcela por debajo del mínimo no se aprueba.
El englobamiento, en cambio, casi nunca tiene un impedimento de medidas: unir dos parcelas linderas del mismo titular es un trámite de mensura y de registración. Lo que sí exige es que las parcelas sean linderas y estén en la misma manzana.
En los dos casos el trámite es de agrimensura y pasa por el registro de mensuras. No es inmediato y tiene costo, así que la pregunta previa es si el resultado lo justifica.
Cuándo conviene subdividir
Casi siempre cuando el comprador natural no es un desarrollador sino alguien que quiere construir una vivienda. Un lote muy grande en un barrio de baja densidad puede tener un universo de compradores más chico que dos lotes de la mitad, y el precio por m² de un lote de 300 m² suele ser mayor que el de uno de 600 en la misma cuadra.
Cuando el barrio tiene F.O.T. alto, la lógica se invierte: el lote grande habilita un edificio y el edificio paga más.