¿Qué es el FOT y cómo afecta el valor de mi terreno en Colegiales?

El FOT (Factor de Ocupación Total) es el parámetro del Código Urbanístico que indica cuántas veces se puede construir sobre la superficie del terreno. En Colegiales, el FOT es 2.4, lo que significa que en un terreno de 300m² se pueden construir 720m². A mayor FOT, mayor cantidad de metros vendibles y por ende mayor valor del terreno. El FOT impacta directamente en la incidencia (precio del terreno por m² vendible) que puede pagar un desarrollador.

¿Necesito estado parcelario para vender mi terreno en CABA?

Sí, desde 2023 la Ley 6.437 establece que el Estado Parcelario es OBLIGATORIO para escriturar en CABA. Este documento, emitido por un agrimensor matriculado, certifica que la propiedad tiene su valuación fiscal actualizada, las medianeras en su correcta ubicación y el lote en la posición correcta de la manzana. El costo ronda entre USD 400-500 y es requisito indispensable para la compraventa. Sin Estado Parcelario, no se puede firmar la escritura traslativa de dominio.

¿Cuánto cuesta la agrimensura de un terreno en Colegiales?

El costo de agrimensura en Colegiales varía según el servicio: Estado Parcelario (obligatorio para escriturar): USD 400-500. Plano de mensura: USD 600-1,000 según superficie y complejidad. Relevamiento topográfico: USD 300-600. Subdivisión o unificación de lotes: USD 1,000-2,500. Los honorarios del agrimensor están regulados por el Consejo Profesional de Agrimensura (CPA) y varían según la superficie del terreno y la complejidad del trabajo. Es fundamental contratar un agrimensor matriculado para validez legal del trámite.

¿Cómo se calcula la plusvalía urbana en CABA?

La plusvalía urbana es un impuesto que se paga al GCBA por los metros adicionales que permite construir el Código Urbanístico actual vs. el anterior. Fórmula: Plusvalía = (m² nuevos - m² código viejo) × 0.8 × Incidencia UVA × Alícuota × Valor UVA. Las alícuotas varían por barrio: 33% en Palermo/Recoleta/Belgrano, 27% en Caballito/Almagro, 18% en zonas intermedias, 10% en zona sur. Se paga en 3 cuotas: 20% al presentar planos, 40% al certificar 50% de obra, 40% al final de obra. El canon se calcula en UVAs (actualizable) pero se paga en pesos argentinos.

¿Qué es la incidencia de un terreno y por qué es importante?

La incidencia es el precio del terreno expresado por cada metro cuadrado vendible que se puede construir. Se calcula: Incidencia = Precio Total Terreno ÷ Metros Vendibles. Es el indicador clave que usa el desarrollador para determinar cuánto puede pagar por el lote. La incidencia máxima que tolera el mercado surge del método residual: Incidencia máx = Precio venta m² - Costo construcción m² - Honorarios desarrollador (25-30%) - Plusvalía por m². Por ejemplo, si los deptos se venden a USD 2,500/m², la construcción cuesta USD 850/m², los honorarios USD 700/m² y la plusvalía USD 100/m², la incidencia máxima es USD 850/m² vendible. El terreno no puede superar esa incidencia para que el negocio sea viable.

¿Qué diferencia hay entre metros constructibles y metros vendibles?

Metros constructibles: Todo lo que se edifica (incluye circulaciones, patios, espesores de muros). Metros vendibles: Solo las superficies privadas que se pueden vender (departamentos, locales, cocheras, balcones al 50%). El ratio típico vendible/construible es 70-85%. Ejemplo: terreno con FOT 2.4 de 300m² = 720m² construibles. Restando circulación vertical (140m²), pasillos (60m²), patios ventilación (40m²), espesores muros (50m²) = 540m² vendibles (75% del total). Los desarrolladores pagan por metros VENDIBLES, no construibles, porque es lo que genera ingresos. Esta diferencia es clave al tasar un terreno mediante método residual.

¿Cuál es el proceso completo para vender un terreno en CABA?

Proceso completo de venta: 1) Análisis de Prefactibilidad: Determinar FOT, metros constructibles, zonificación, restricciones (APH, afectaciones). 2) Estado Parcelario: Contratar agrimensor matriculado (obligatorio Ley 6.437, costo USD 400-500). 3) Tasación: Método residual y comparables para determinar valor de mercado. 4) Documentación: Reunir escritura, plano mensura, certificado catastral, informe dominio, ABL al día. 5) Comercialización: Ofrecer a desarrolladores calificados con información técnica completa. 6) Negociación: Propuestas suelen ser 10-15% debajo del precio de oferta. 7) Reserva: Seña 10-30% del valor. 8) Escrituración: Ante escribano con toda la documentación (incluye pago Impuesto Sellos 3,6% + honorarios escribanía). Plazo típico: 60-120 días desde oferta hasta cobro.

¿Qué documentación necesito del catastro para vender mi terreno?

Documentación catastral indispensable: 1) Estado Parcelario (obligatorio desde 2023): Emitido por agrimensor, certifica ubicación correcta, medianeras y valuación fiscal actualizada. 2) Certificado Catastral: Nomenclatura catastral (Sección-Manzana-Parcela), superficie según catastro, afectaciones vigentes. 3) Plano de Mensura: Firmado por agrimensor matriculado, registrado en DGROC (Dirección General de Registro de Obras y Catastro). 4) Plancheta Catastral: Ubicación del lote en la manzana. Toda esta documentación se obtiene en la DGROC (Gobierno de CABA) o a través del Portal Plano Abierto BA. El agrimensor gestiona el Estado Parcelario y Plano de Mensura. Los demás son trámites administrativos online o presenciales en DGROC.

¿Qué es el método residual de tasación y cómo funciona?

El método residual es el estándar de la industria para tasar terrenos urbanos. Funciona "de atrás hacia adelante": se parte del valor de venta de las unidades futuras y se restan todos los costos hasta llegar al valor del terreno. Pasos: 1) Ingresos: Metros vendibles × Precio venta m² (ej: 950m² × USD 2,500 = USD 2,375,000). 2) Restar construcción: Metros construibles × Costo m² (ej: 1,100m² × USD 850 = USD 935,000). 3) Restar honorarios desarrollador: 25-30% de ingresos (ej: USD 665,000). 4) Restar plusvalía: Según cálculo UVA (ej: USD 85,000). 5) Restar otros: Demolición, proyecto, permisos (ej: USD 50,000). RESULTADO: Valor terreno = USD 640,000. Se verifica dividiendo por metros vendibles para obtener incidencia (USD 674/m²) y compararla con el mercado. Si coincide, la tasación es coherente.

¿Cuánto tarda el análisis de edificabilidad del GCBA?

El análisis de edificabilidad mediante el Portal Plano Abierto BA (https://mapa.planoabierto.gob.ar/) es INSTANTÁNEO y gratuito. Solo necesitás ingresar la nomenclatura catastral o dirección del lote y el sistema muestra: FOT, altura máxima, zonificación, incidencia UVA, alícuota de plusvalía, distrito, líneas (LFI, LIB), tipología edificatoria. Estos datos son oficiales del GCBA y están actualizados al Código Urbanístico vigente (Ley 6099). Para un análisis profesional completo que incluya cálculo de metros vendibles, plusvalía exacta, valor de mercado y viabilidad del proyecto, un estudio de prefactibilidad profesional tarda 24-48 horas. TodoProps ofrece este análisis gratis para propietarios de terrenos en CABA.

Terrenos y Casas a Demoler en ColegialesResidencial mixto · FOT 2.4

Colegiales combina la tranquilidad de un barrio residencial con la cercanía a Palermo y Belgrano. Es uno de los barrios más buscados por familias jóvenes.

Oportunidades en Colegiales

Análisis Técnico Incluido

• FOT oficial y metros vendibles
• Incidencia de terreno por m²
• Altura máxima y basamento
• Zonificación y normativa GCBA
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Acceso exclusivo en Colegiales: Manejamos propiedades off-market en Colegiales, Comuna 13. Validación técnica con datos oficiales GCBA (EPOK) en tiempo real.

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Glosario aplicado

Las palabras del Código detrás de la tasación

El FOT, la altura máxima y los metros edificables que decide una tasación de terreno son definiciones del Código Urbanístico. Cada una está transcripta con el artículo del que sale.

El glosario completo de los dos códigos →