El boleto no transfiere el dominio
El boleto de compraventa es un contrato que obliga a escriturar; la propiedad se transmite con la escritura pública y la inscripción registral. Mientras tanto, el vendedor sigue siendo el titular y el comprador tiene un derecho personal, no real.
Eso importa por lo que se firma en el medio. Un boleto sin plazo cierto de escrituración, sin monto de seña definido y sin qué pasa si alguna de las partes no cumple, deja al vendedor con el terreno bloqueado y sin herramienta para desbloquearlo.
La seña conviene que sea suficiente como para que romper el trato le duela al comprador. En operaciones de suelo lo habitual va del 10 al 30 % del precio.
Condiciones suspensivas: lo que hay que acotar
Es frecuente que el comprador quiera condicionar la escritura a que le otorguen el permiso de obra o a que consiga englobar tu lote con el de al lado. Es razonable desde su lado y es peligroso desde el tuyo: si la condición no tiene fecha límite, tu terreno queda inmovilizado por el tiempo que dure el trámite.
Conviene además saber qué trámite es el que se está esperando. El registro en etapa de proyecto y el permiso de ejecución no son el mismo acto ni tardan lo mismo, y una condición redactada sobre el equivocado deja la operación abierta más tiempo del que las partes creyeron acordar.
La solución no es negarse, es ponerle plazo y precio. Una condición con fecha de vencimiento, y una seña que se pierde si el comprador no la cumple, alinea los incentivos.
Posesión diferida y canje por metros
En muchas operaciones de suelo el vendedor entrega la posesión bastante después de la escritura, o cobra parte del precio en unidades del edificio que se va a construir. Al canje se lo llama permuta o dación en pago, y cambia la naturaleza de la operación.
Un canje por metros suele ofrecer más valor nominal que el precio en dólares, y a cambio te convierte en socio del riesgo de obra. Si la obra se atrasa, cobrás tarde. Si no se termina, tenés un juicio y no un departamento.
Cuando se acepta un canje, hay tres cosas que tienen que estar en el instrumento: garantía real sobre el inmueble por las unidades comprometidas, plazo de entrega con penalidad por mora, y la especificación exacta de qué unidades son, con planos y superficies. Un canje por un porcentaje del edificio sin unidades identificadas es una promesa, no una garantía.