Lo que decide en los primeros diez minutos
Estas cuatro cosas se miran antes de cualquier reunión, y todas están publicadas. Si el lote no pasa este filtro, no hay oferta.
- Superficie y frente. Un lote de 8,66 m de frente no admite el mismo proyecto que uno de 20, aunque tengan la misma superficie: el frente manda sobre la planta, los pulmones y la cantidad de unidades por piso.
- F.O.T. y altura máxima. Los metros vendibles resultantes son el numerador de todo el negocio. La altura sale de la Unidad de Edificabilidad de la manzana.
- Afectaciones. Una apertura de vía, un ensanche o una traza proyectada pueden comerse una franja del lote.
- Catalogación y Ley 3056. Si no se puede demoler, el lote es otro producto.
Lo que revisa antes de poner un número
Pasado el filtro, la oferta se arma con la cuenta del desarrollador: valor de venta del producto terminado, menos costo de obra, menos impuestos y plusvalía, menos margen. Lo que queda es el techo de lo que puede pagar por el suelo.
En esa etapa aparecen las preguntas que retrasan operaciones enteras, y todas son de papeles.
- Título perfecto y sin observaciones, con el tracto sucesivo completo. Un título observado estira la operación meses
- Situación registral: hipotecas, embargos, inhibiciones sobre los titulares
- Si hay sucesión abierta, en qué estado está y quiénes son todos los herederos
- Ocupación real del inmueble y si hay contratos vigentes
- Deudas de ABL, AySA y expensas si estuvo en propiedad horizontal
Qué conviene tener listo antes de la primera reunión
Un vendedor que llega con la ficha catastral de su parcela, la escritura y un informe de dominio reciente negocia en otra posición: acorta el plazo de la operación y le saca al comprador el argumento del riesgo. La ficha es pública y se consulta por dirección o por SMP.
Y si hay sucesión, conviene decirlo en la primera conversación. Un desarrollador no se asusta de una sucesión, se asusta de enterarse tarde.