Mercado y tasación
Título observado
Resumen TodoProps
El título que tiene un defecto capaz de complicar una venta futura o un crédito, aunque el dueño sea el dueño y pueda vender.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Título observado: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Las observaciones más comunes son una sucesión sin inscribir, una donación en la cadena de transmisiones, medidas que no coinciden con el plano, una ampliación sin registrar o un usufructo vigente.
El opuesto es el título perfecto, que es el que un escribano y un banco aceptan sin condiciones. Entre uno y otro hay una zona gris que cada escribanía y cada banco resuelven distinto.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Una propiedad con una donación en la cadena de transmisiones, publicada a valor de mercado.
- Valor si el título fuera perfecto
- USD 180.000
- Compradores que quedan fuera por no acceder a crédito
- cerca del 60 %
- Descuento que pide el comprador al contado
- USD 22.000
- Costo de sanear con escritura de reconocimiento
- USD 4.500
- Meses adicionales de venta
- de 4 a 8
Sanear cuesta 4.500 y no sanear cuesta 22.000 más medio año. La cuenta casi siempre da a favor de resolverlo antes de publicar.
En la práctica · lectura TodoProps
- Las observaciones más frecuentes son una sucesión sin inscribir, una donación, medidas que no coinciden con el plano y un usufructo vigente.
- Lo que un escribano acepta otro lo observa. Antes de dar por perdida una operación, conviene una segunda lectura.
- Si el título tiene una observación conocida, ponela sobre la mesa en la reserva. Descubrirla en la escritura la vuelve mucho más cara.
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