Mercado y tasación
Fideicomiso al costo
Resumen TodoProps
La figura con la que un grupo de compradores financia una obra aportando el costo, en cuotas que ajustan, y recibe unidades en vez de comprarlas a precio cerrado.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Fideicomiso al costo: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
El terreno y los aportes se transfieren a un patrimonio separado a cargo de un fiduciario, que construye y adjudica las unidades a los beneficiarios. No hay precio cerrado: hay un costo estimado que se recalcula durante la obra.
Las cuotas suelen ajustar por un índice de costo de la construcción, así que el aporte total en pesos no se conoce al firmar.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un aporte comprometido en cuotas por una unidad de 60 m² en un fideicomiso al costo, con la obra a 30 meses y las cuotas ajustadas por costo de construcción.
- Costo estimado al firmar
- USD 1.400/m²
- Aporte total estimado
- USD 84.000
- Recálculo de costos durante la obra
- 18 %
- Aporte total efectivo
- USD 99.100
- Valor de la unidad terminada
- USD 126.000
El aporte terminó 15.100 por encima de lo estimado y la unidad igual costó menos que comprarla hecha. El riesgo que se compra es exactamente ese recálculo, y no siempre cierra a favor.
En la práctica · lectura TodoProps
- No hay precio cerrado. Todo lo que diga el aviso sobre el costo total es una estimación revisable.
- Pedí el contrato de fideicomiso y mirá quién es el fiduciario, cómo se decide un sobrecosto y qué pasa si un beneficiario deja de aportar.
- El patrimonio fiduciario está separado del patrimonio del desarrollador. Es la protección principal de la figura y conviene verificar que esté bien constituida.
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