Mercado y tasación
Cap rate
Resumen TodoProps
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Cap rate: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se calcula tomando el ingreso anual por alquiler, restándole los gastos que quedan a cargo del propietario y dividiendo el resultado por el valor de la propiedad. El resultado se lee como porcentaje.
Es una foto, no una proyección: no incluye el financiamiento, ni el impuesto a las ganancias del propietario, ni la valorización futura del inmueble.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un dos ambientes de USD 120.000 alquilado, con las expensas a cargo del inquilino y el impuesto inmobiliario a cargo del propietario.
- Alquiler mensual
- USD 400
- Ingreso anual bruto
- USD 4.800
- Cap rate bruto
- 4,0 %
- Vacancia estimada, un mes al año
- USD 400
- Impuestos, seguro y mantenimiento
- USD 600
- Honorarios de administración
- USD 340
- Ingreso neto anual
- USD 3.460
- Cap rate neto
- 2,9 %
El aviso publica 4,0 % y el propietario cobra 2,9 %. La diferencia de 1,1 punto no es un detalle: es el 27 % de la renta.
En la práctica · lectura TodoProps
- Preguntá siempre si el cap rate publicado es bruto o neto. Casi siempre es bruto.
- No incluye el financiamiento ni el impuesto a las ganancias, así que no es lo que le queda al inversor en el bolsillo.
- Es una foto del momento. Un contrato que ajusta por debajo de la inflación baja el cap rate real mes a mes sin que cambie el precio de la propiedad.
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