Mercado y tasación
Margen de negociación
Resumen TodoProps
La distancia entre el precio publicado y el precio al que la operación cierra, expresada como porcentaje del primero.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Margen de negociación: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Todo aviso lleva adentro un margen que el vendedor espera resignar. Cuánto vale ese margen depende del momento del mercado, de la zona y de cuánto tiempo lleve la propiedad publicada.
Es una de las correcciones que la homogeneización aplica a los comparables tomados de portales, para llevarlos de precio pedido a precio probable de cierre.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Dos vendedores publican la misma unidad, cuyo valor de mercado es USD 165.000, con distinto margen adentro.
- Vendedor A, publica
- USD 175.000
- Vendedor A, cierra en
- USD 163.000
- Vendedor A, días publicado
- 70
- Vendedor B, publica
- USD 205.000
- Vendedor B, consultas en tres meses
- 2
- Vendedor B, cierra en
- USD 152.000 al año siguiente
El margen exagerado no dejó lugar para negociar: dejó la propiedad afuera del filtro de hasta 180.000 donde estaba buscando el comprador. Un año después cerró 11.000 por debajo del que publicó bien.
En la práctica · lectura TodoProps
- Los filtros de los portales se mueven de a saltos redondos. Publicar en 205.000 en vez de 199.000 puede sacarte de la búsqueda entera.
- Un margen de entre 5 % y 10 % es lo que la mayoría de las zonas convalida. Más que eso ya no es margen, es otro precio.
- Si a las tres semanas no hubo visitas, el problema es el precio. No es la época, no son las fotos.
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