Mercado y tasación
Amenities
Resumen TodoProps
Los espacios y servicios comunes de un edificio, desde la pileta y el gimnasio hasta el SUM y la laundry, que suman valor y suman expensas.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Amenities: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Son superficie común y equipamiento común: se pagan en el precio de la unidad y se sostienen mes a mes en las expensas. Lo que aportan al valor depende de si se usan y de cuánto cuestan.
En unidades chicas el efecto es más fuerte en el alquiler que en la venta, porque el inquilino mira el paquete completo y el comprador mira el costo fijo que hereda.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Dos edificios con la misma grilla de amenities y distinta cantidad de unidades entre las que repartir el costo.
- Costo mensual de sostener los amenities
- USD 9.000
- Edificio A, unidades
- 150
- Edificio A, incidencia por unidad
- USD 60
- Edificio B, unidades
- 40
- Edificio B, incidencia por unidad
- USD 225
La misma pileta cuesta 60 dólares por mes en un edificio y 225 en el otro. En el segundo, los amenities descuentan del precio de la unidad en vez de sumarle.
En la práctica · lectura TodoProps
- Preguntá cuántas unidades tiene el edificio antes de valorar la grilla de amenities. Es lo que define si se pagan o se sufren.
- En unidades chicas de renta el efecto es más fuerte en el alquiler que en la venta: el inquilino mira el total mensual.
- Un amenity que no se usa es costo fijo puro. El SUM y la pileta se usan; el cine y la sala de juegos, mucho menos.
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