Mercado y tasación
Valor de mercado
Resumen TodoProps
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Valor de mercado: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
El valor de mercado supone cuatro condiciones: las dos partes están informadas, ninguna está obligada a operar, la propiedad estuvo expuesta un tiempo razonable y el pago es en las condiciones habituales de la plaza.
Sacada cualquiera de esas condiciones, el número deja de ser valor de mercado y pasa a ser otra cosa. Una venta urgida por una sucesión, una operación entre familiares o un canje por unidades a construir dan precios que existen, pero que no sirven como testigo sin aclarar por qué son distintos.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
La misma casa de Floresta vendida en tres situaciones distintas dentro del mismo semestre.
- Publicada seis meses, comprador informado
- USD 180.000
- Venta apurada por una sucesión
- USD 148.000
- Venta entre hermanos
- USD 120.000
Sólo el primer precio es valor de mercado. Los otros dos existen y están escriturados, pero como testigos no sirven sin aclarar por qué son distintos, y en general no sirven ni con la aclaración.
En la práctica · lectura TodoProps
- Antes de usar un cierre como testigo, preguntá por qué se vendió. Una sucesión apurada o una operación familiar rompen las condiciones del valor de mercado.
- El tiempo razonable de exposición es parte de la definición: un precio conseguido en una semana suele estar por debajo del valor.
- Una venta con pago en cuotas del vendedor no es comparable con una al contado, aunque el total figurado sea el mismo.
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