Mercado y tasación
Comparables
Resumen TodoProps
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Comparables: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Un comparable sirve si comparte con la propiedad tasada las variables que mueven el precio: zona, tipología, superficie, antigüedad, estado, orientación y piso. Cuanto más se aleja en alguna de ellas, más ajuste hay que hacerle, y un testigo que necesita demasiados ajustes deja de ser testigo.
El dato ideal es de cierre, escriturado. El dato que se consigue casi siempre es de publicación, que viene con el sobreprecio adentro. Mezclar los dos sin corregirlos infla la tasación entera.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Se tasa un tres ambientes de 75 m² en un edificio de veinte años sobre Avenida La Plata. De doce avisos relevados, sobreviven cuatro.
- Avisos relevados en el radio de cinco cuadras
- 12
- Descartados por tipología distinta
- 4
- Descartados por antigüedad muy lejana
- 2
- Descartados por ser el mismo aviso repetido
- 2
- Testigos utilizables
- 4
De doce avisos quedan cuatro testigos, y esos cuatro sostienen la tasación entera. Los otros ocho no se descartan por prolijidad: cada uno que entra sin corresponder mueve el promedio.
En la práctica · lectura TodoProps
- El mismo departamento publicado por tres inmobiliarias son tres avisos y un solo testigo. Contarlo tres veces sesga el promedio hacia ese precio.
- Un testigo que necesita más de tres ajustes fuertes ya no es testigo. Conviene descartarlo antes que corregirlo.
- Anotá de qué edificio salió cada uno. Dos torres en la misma cuadra pueden tener expensas y valores por metro muy distintos.
- Menos de tres testigos no muestra dispersión y no permite decir un rango.
Términos relacionados
Mercado y tasación
Tasación
La estimación fundada de cuánto vale una propiedad en un momento dado, con un método declarado y datos verificables…
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Homogeneización
El ajuste que se le hace a cada comparable para llevarlo a las condiciones de la propiedad tasada antes de promediar…
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Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
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Precio de cierre
El precio al que la operación se firma de verdad, que es el único dato de mercado que sirve como testigo sin corregir.
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional…
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